УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор складской недвижимости, 2009 год

16.04.2009

 

Финансовый кризис негативно повлиял на сегмент складской недвижимости: многие девелоперы отказались от строительства новых логистических объектов.
Помимо сокращения объемов строительства упал спрос на аренду складских помещений, что повлияло и на коррекцию арендных ставок. "Сегодня складской сектор, как и остальные сегменты рынка коммерческой недвижимости, замер в ожидании, - констатирует Виталий Антонов, генеральный директор "Эспро-Девелопмент" - Однако это не означает, что на рынок не выходят складские комплексы. Спрос на качественные склады всегда намного превышал предложение. Сегодня этот разрыв сократился".

Сокращение разрыва между спросом и предложением произошло не только из-за того, что многие девелоперы перенесли сроки строительства новых объектов, но и из-за того, что спрос на аренду складских помещений упал.

По мнению Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank, в 2009 году сокращение спроса, начавшееся в IV квартале 2008 года, продолжится. "По итогам 2009 года можно ожидать снижения общего объема спроса до 1,8 млн кв. м, активного спроса (со стороны платежеспособных клиентов, готовых арендовать требуемые площади в краткосрочной перспективе) - до 1 млн кв. м, что в 2 раза ниже, чем в середине 2008 года", - говорит он.

Но все же в некоторых классах складской недвижимости наметилось увеличение активности арендаторов. "Стремление компаний снизить расходы на складскую логистику ведет также к росту спроса на низкокачественные складские объекты (класса С и D) и объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД в Московском регионе", - отмечает Вячеслав Холопов.

Однако Андрей Бушин, генеральный директор компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", считает, что структура спроса на складские помещения практически не изменилась. "Ожидаемая миграция арендаторов из класса "А" в более низкие классы пока не наблюдается, за исключением единичных случаев", - утверждает он. Наличие спроса видит и Виталий Антонов: "Несмотря на то что, к примеру, в торговом секторе арендаторы серьезно корректируют свое развитие, спрос на качественые складские площади по-прежнему есть".

Что касается предложения, то оно, по данным аналитиков, увеличивается. Правда, причиной такого роста, к сожалению, является не появление новых логистических объектов, а освобождение площадей, с которых из-за непростой финансовой ситуации уходят арендаторы. 

"На сегодняшний день мы можем наблюдать увеличение числа свободных площадей. Причем такая обстановка вызвана оптимизацией арендаторами собственных расходов и уменьшением затрат на арендные платежи путем отказа от части занимаемых складов", - говорит Андрей Бушин. Кроме того, по мнению эксперта, насыщение данного сегмента произошло ввиду падения товарооборота. "Освобождающиеся вследствие этого площади послужили ресурсом для восстановления равновесия между спросом и предложением, - поясняет он. - Таким образом, сокращение спроса и переизбыток предложения позволяют теперь говорить именно о рынке арендатора, а не о рынке собственника, как это было еще несколько месяцев назад. И именно кризисная ситуация привела к насыщению рынка складских помещений".

Вместе со спросом на рынке складской недвижимости снижаются и арендные ставки.

Так, по данным компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", арендные ставки на складские помещения снизились на 30-35% по сравнению с сентябрем 2008 года. По данным компании Knight Frank, арендные ставки на склады класса "А" сегодня составляют 115-130 долларов, класса "B" - 100-115, а в классе "С" арендные ставки могут быть до 80-90 долларов; они определяются в индивидуальном порядке - возможны большие скидки, а также краткосрочные договора от 1 года. К тому же, как утверждает Вячеслав Холопов, в условиях кризиса собственники складских помещений всех классов готовы рассматривать вариант фиксации ставки в российских рублях.

Среди появившихся тенденций аналитики компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" отмечают новый тренд на рынке складской недвижимости - арендная ставка, включающая в себя расходы по обслуживанию и НДС. "Если в ноябре - декабре 2008 года ставки аренды были такими же, как и в феврале 2009 года, но не включали в себя расходную часть, то теперь данные расходы уже включены в стоимость, то есть траты арендатора сокращаются на 20-25%. Данное снижение арендных ставок связано с увеличением объема предложения, в связи с чем собственники складов готовы давать большие скидки, чтобы не потерять арендаторов", - говорит Андрей Бушин.

Коррекция арендных ставок, по мнению многих аналитиков рынка, будет продолжаться. Но, как утвержает Вячеслав Холопов, дальнейшие перспективы развития рынка складской недвижимости России, и в первую очередь Московского региона, будут зависеть от того, позволят ли экономические условия в ближайшие полгода - год девелоперам получать финансирование на приемлемых условиях, а клиентам - арендовать строящиеся площади.

"В этом случае в 2010 году можно ожидать появления новых спекулятивных проектов и окончания строительства на существующих площадках. В противном случае на рынке произойдет переход к формату built-to-suit, а также сокращение сроков аренды и уменьшение размеров арендуемых блоков".

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость: итоги 2009 года

Обзор - коммерческая недвижимость 2009 - итоги
08.02.2010 Другие Анализ итогов года основан на регулярном мониторинге открытого рынка предложений коммерческой недвижимости в г. Москве Подробнее

Обзор офисной недвижимости Москвы за 2009 г.

Обзор офисной недвижимости Москвы
27.08.2009 Офисы Объем нового предложения в 2009 году может оказаться примерно равным показателю 2008 года Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости г. Москвы за II квартал 2009 года

Обзор рынка торговой недвижимость г.Москвы за II квартал 2009 года
20.07.2009 Торговые Объем предложения за второй квартал 2009 года увеличился на 54 000 кв. м Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog