УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской недвижимости, III квартал 2011 года

13.10.2011

 

Показатели рынка складской недвижимости Московского региона продолжают демонстрировать положительную динамику, несмотря на негативные тенденции в мировой экономике. Спрос остается на высоком уровне, что выражается в сохранении высоких темпов поглощения складских площадей. Нельзя исключать, что при усилении влияния угрожающих факторов на реальный сектор российской экономики возможно снижение уверенности компаний в потребительском спросе и, как следствие, сокращение планов развития логистических площадей. Тем не менее, Московский регион выполняет функцию общероссийского распределительного центра, при этом обеспеченность складскими площадями остается очень низкой по сравнению с европейскими показателями – эти факторы гарантируют стабильный спрос на аренду складских площадей в долгосрочной перспективе.

Из крупных сделок рынка складской недвижимости, о которых стало известно в III квартале 2011 г., можно отметить выкуп компанией Raven Russia долей группы «Эспро» в проектах «Кулон-Пулково» (Ленинградская обл., общая площадь – 36 000 кв.м) и «Восточный» (Ногинский р-н Московской обл., 121 000 кв.м).

Дефицит готовых складских площадей побуждает компании все более активно заключать соглашения с девелоперами о строительстве складов в формате built to suit. При этом растет интерес к приобретению складских площадей в собственность (в противовес аренде складов) – как для собственных нужд, так и в инвестиционных целях.

Предложение складской недвижимости

В третьем квартале на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья было введено около 75 тыс. кв.м складских площадей класса А. Среди введенных объектов – новые очереди проектов «Белая Дача Логопарк» (введено 32 тыс. кв.м, девелопер – Hines) и «Крекшино» (20 тыс. кв.м, «РосЕвро-Девелопмент»). Общее предложение складов класса А в Москве и Московской области составляет около 4,7 млн кв.м.

Сегмент складской недвижимости класса «В» регулярно пополняется объектами реконструкции, при этом точный подсчет поквартального прироста предложения в данном сегменте затруднен в связи с разнородностью и непрозрачностью этого рынка. Общий объем предложения складов класса «В» в столичном регионе превышает 4 млн кв.м.

До конца 2011 г. может быть введено около 100 тыс. кв. м складов класса А, среди ожидаемых объектов – площади в «Инфрастрой Быково» (34 000 кв.м, Новорязанское ш., 18 км от МКАД) и Raven Russia Климовск (50 000 кв.м, Симферопольское ш., 21 км от МКАД).

На 2012 г. заявлен ввод нескольких крупных проектов складской недвижимости: 50 000 кв.м в индустриальном парке «Южные Врата», 80 000 кв.м во II фазе проекта «МЛП-Подольск», 60 000 кв.м в логопарке «Дмитров», до 300 000 в проекте ПНК-Внуково и др.

Общий объем заявленных к вводу в 2012 г. складских площадей достигает 900 тыс. кв.м (из них склады класса А – свыше 700 тыс. кв.м), что более чем в 3 раза превышает ожидаемый прирост предложения текущего года (260-280 тыс. кв.м).

Динамика объема рынка складов класса «А» 

Динамика объема рынка складов класса А


Спрос на складскую недвижимость

По предварительным данным, объем сделок покупки и аренды складов конечными пользователями составили около 300 тыс. кв.м . Это на 25% меньше, чем во II кв. 2011 г., но более, чем в 2 раза выше показателя III кв. 2010 г.

В связи с небольшим выбором готовых складских площадей в аренду, на рынке все более активно заключаются соглашения о предварительной аренде в строящихся складских комплексах.

Динамика поглощения складских площадей по кварталам

Динамика поглощения складских площадей по кварталам

С начала 2011 г. было арендовано и куплено более 850 тыс. кв.м складских площадей – столько же, сколько было поглощено за весь 2010 г. Такой результат трех кварталов позволяет ожидать, что по итогам 2011 г. объем поглощения складов превысит 1,2 млн кв.м, что близко к показателю 2007 г., когда в Московском регионе было арендовано и куплено более 1,3 млн кв.м площадей – рекорд за всю историю московского рынка складской недвижимости.

В третьем квартале по-прежнему наиболее активно развивали складские мощности торговые и логистические операторы (среди примеров крупных сделок – покупка склада built to suit в проекте ПНК-Внуково ритейлером «Дикси» и аренда в комплексе «Агротерминал» компанией «КПД-Карго»).

Примеры крупных сделок на рынке складской недвижимости, III квартал 2011 года

Примеры крупных сделок на рынке складской недвижимости


Вакантные складские площади

Уровень вакантных площадей в складских комплексах в III квартале 2011 г. продолжил снижаться, достигнув 1-2% в складах класса «А» (в функционирующих комплексах свободно не более 70 000 кв. м, в основном небольшими блоками).

В складской недвижимости класса «В» остается вакантными в среднем 8-10% площадей, при этом в наиболее качественных и удачно расположенных объектах этого класса доля свободных площадей не превышает 2-3%.

Уровень вакантных площадей складской недвижимости Москвы и Подмосковья практически достиг того минимального уровня, наблюдавшегося в 2007 году и начале 2008 г.

Рост доли свободных складских площадей в аренду возможен не ранее конца 2012 года. В случае сохранения позитивных тенденций, наблюдаемых на рынке складов на протяжении трех кварталов 2011 года, в следующем – 2012 году, строящиеся площади будут поглощаться до ввода в эксплуатацию.

Соотношение спроса и предложения

Соотношение спроса и предложения


Ставки аренды складской недвижимости

В третьем квартале 2011 года продолжился рост арендных ставок на складскую недвижимость. Средняя ставка аренды склада класса «А» достигла $130-135 за кв.м в год. Под давлением растущего спроса собственники готовы выставлять оставшиеся готовые к въезду помещения по ставке $140 за кв.м в год и выше.

В лучших складских комплексах класса «B» ставки аренды сопоставимы с ценами на склады класса «А». Разброс ставок аренды складов в этом сегменте весьма значителен. На большинстве складских объектов, учтённых при анализе, собственники готовы повышать ставки новым арендаторам.

В случае, если негативные экономические тенденции не получат развития в реальном секторе экономики, в IV квартале 2011 г. ставки аренды складов сохранятся на высоком уровне, с тенденцией к повышению.

В случае выхода на рынок большей части заявленных к вводу в 2012 г. складских комплексов, возможна стабилизация, и даже некоторая коррекция ставок аренды в сторону понижения – на 2-3% в течение 2012 года.

Динамика средних арендных ставок

Динамика средних арендных ставок

Обзор подготовлен специалистами компании S. A. Ricci

Материалы по теме

Аналитический обзор инвестиций рынка коммерческой недвижимости, III квартал 2011 г.

Аналитический обзор инвестиций рынка коммерческой недвижимости
12.10.2011 Другие Объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в III квартале 2011 года существенно вырос Подробнее

Рынок офисной недвижимости: анализ III квартала 2011 года

Рынок офисной недвижимости: анализ III квартала 2011 года
11.10.2011 Офисы Основные тренды III квартала на офисном рынке, предварительные итоги Подробнее

Исследование рынка торговой недвижимости за III квартал 2011 г.

Исследование рынка торговой недвижимости
03.10.2011 Торговые Время затрат на имидж у ритейлеров прошло – интерес сместился к зарабатыванию денег с каждой торговой точки Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog