Рынок складской недвижимости Москвы и МО: обзор за I квартал 2017 г.

Первый квартал 2017 года подарил всем участникам рынка складов робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По мнению, экспертов Knight Frank, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны.

«Многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и скорее оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом если в 2016 году основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибьюции и online-торговли. Также наблюдается возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов.

Что касается строительства новых объектов, то картинка в целом не изменилась. В настоящий момент уровень арендных ставок и объем вакантных площадей делают реализацию новых проектов экономически нерентабельной, что подтверждается минимальным объемом введённых в эксплуатацию площадей. Поэтому доля проектов, реализованных по схеме BTS, в 2017 году не сократится», – говорит Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank в России и СНГ.

Динамика* основных показателей рынка складов

* Изменения по сравнению с IV кварталом 2016 года
** Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Предложение на рынке складов Москвы и МО

В I квартале 2017 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 56 000 кв.м качественных складских площадей, что почти на 60% ниже показателя аналогичного периода 2016 года. Стоит отметить, что введенные объекты являются спекулятивными.

Несмотря на низкий объем ввода, небольшой, пусть и стабильный, спрос, а также продолжающаяся оптимизация арендаторами своих складских мощностей скорректировали уровень вакантных площадей. По итогам первых трех месяцев 2017 года показатель достиг значения 12%, что почти на 3 процентных пункта выше итогового показателя 2016. Наибольший объем свободных площадей сосредоточен на севере региона, который является одним из лидеров по вводу в эксплуатацию новых складских комплексов (в том числе и спекулятивных) за последние несколько лет.

Динамика показателей прироста качественных складских площадей, объема сделок по аренде
и покупке складских площадей и уровня вакантных площадей в Московском регионе

Спрос на складские площади в Московском регионе

За I квартал 2017 года в Московском регионе было арендовано и куплено 98 100 кв.м, что почти в 2,5 раза меньше аналогичного показателя 2016 года, который был рекордным для данного периода за всю историю рынка качественной складской недвижимости.

По России совокупный объем сделок составил 244 000 кв.м. Основным отличием в региональной структуре сделок за первые три месяца 2017 года является снижение доли Московского региона, которая исторически была гораздо больше доли остальных городов России: в I квартале 2017 года она составила 40% и оказалась меньше доли сделок региональных городов России (исключая Москву и Санкт-Петербург).

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в зависимости от региона

Если говорить о географическом распределении сделок Московского региона, то наибольший объем по итогам I квартала 2017 года пришелся на Север и Юго-Восток – около 55%.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей
по направлениям Московского региона

В I квартале 2017 года продолжилась начавшаяся во второй половине 2016 года тенденция сокращения в общем объеме сделок доли компаний из сектора розничной торговли, которая была локомотивом отрасли в последние 2 года. За первые три месяца 2017 на такие компании пришлось около 34%: это по-прежнему максимальное значение среди других профилей, но существенно меньшее, чем ранее. Для сравнения, в первой половине 2016 года доля компаний из сектора розничной торговли была около 50%. Практически все продуктовые торговые операторы реализовали свои краткосрочные программы аренды складских площадей в 2015-2016 годах, и сейчас на первые роли выходят компании-дистрибьюторы и производственные компании. Высокая доля компаний из сегмента online-торговли в I квартале 2017 года пока, скорее, связана с небольшим совокупным объемом сделок, когда каждая сделка может иметь значительную долю. Говорить о том, что online-торговля станет новым локомотивом складской отрасли, пока рано.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей
в Московском регионе по профилю арендатора

Средний размер сделки по итогам I квартала 2017 года составил 10 500 кв.м, что в целом соответствует сложившейся практике, когда крупные сделки не происходят в начале года, а также тому факту, что крупные игроки уже воспользовались текущей ситуацией на рынке для аренды или покупки необходимых им площадей.

Коммерческие условия аренды складов в Москве и Подмосковье

На данный момент средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса «А» в Московском регионе составляет 3700 руб./кв.м/год, на помещения класса «B» – 3000 руб./кв.м/год (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). С начала года снижение средних заявляемых ставок аренды составило 5%.

Заявляемые ставки аренды* и распределение свободных площадей класса «А»
по направлениям Московского региона

Динамика средних заявляемых ставок аренды* на складские площади
в Московском регионе в рублевом выражении

* Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Договоры аренды заключаются преимущественно на срок 3-5 лет по ставкам аренды, номинированным в российской валюте. Долгосрочные контракты на 5-7 лет заключаются с условием обязательного досрочного расторжения, на котором настаивают арендаторы. В целях сохранения имеющихся арендаторов, а также привлечения новых девелоперы демонстрируют гибкость в отношении коммерческих условий: применяются, например, увеличение арендных каникул или рассрочка платежей по договору.

За первые три месяца 2017 года до 1,5 млн кв.м вырос объем вакантных площадей за счет не самых ликвидных проектов: арендаторы сейчас имеют возможность (и осуществляют ее) переехать из устаревших морально и физически складских комплексов в современные объекты, где предлагаются при этом и привлекательные ставки аренды.

В сложившихся в стране непростых экономических условиях для большинства арендаторов основным фактором при выборе помещения является стоимость аренды. Качество здания и его местоположение по-прежнему остаются второстепенными факторами.

Прогноз развития складского рынка Московского региона

По итогам I квартала 2017 года можно наблюдать сдержанный оптимизм девелоперов и арендаторов, а также инвестиционных фондов. Многие из них оптимизировали свои затраты, приспособились к внешним условиям и думают о дальнейшем развитии. В связи с этим до конца 2017 года ожидается сохранение текущего спроса в качественных складских комплексах. Со стороны девелоперов возможно объявление о старте новых проектов.

На рынке практически не осталось складских комплексов, собственники которых ранее целенаправленно применяли демпинговую политику в отношении ставок для привлечения арендаторов. Однако значительный объем вакантных площадей по-прежнему продолжает оказывать влияние на ставки. В течение 2017 года специалисты Knight Frank ожидают продолжение снижения ставок на 3-5%.

В 2017 г. профиль арендаторов продолжит меняться: компании из сектора розничной торговли, вероятнее всего, останутся в числе лидеров по объему арендуемых площадей, однако их доля в общем объеме сделок вряд ли превысит 30%. Активно будут развиваться производственные компании и дистрибьюторы, которые станут одними из самых активных арендаторов в 2017 году.

Небольшие объемы ожидаемого нового ввода и стабильный спрос окажут положительное влияние на объем вакантных площадей. Ожидается, что к концу 2017 года показатель сократится до 10%.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank