Обзор офисного рынка Москвы по итогам 2016 года

Эксперты компании CBRE оценили ситуацию во всех сегментах рынка офисной недвижимости России и подвели итоги 2016 года.

Начиная со второй половины 2016 года выросла доля новых рыночных сделок.

Низкие объемы ввода и увеличивающаяся, начиная с III квартала, активность арендаторов и покупателей офисной недвижимости привела к процессу вымывания качественных активов, особенно ощутимого в предложении крупных по размеру помещений.

Общий объем заключенных сделок, новое строительство и доля свободных площадей

Востребованный размер офисного помещения в 2016 году *

    * % от количества заключенных сделок новой аренды и продажи

Арендные ставки в бизнес-центрах Москвы остаются преимущественно в рублевой зоне после масштабного перехода от номинирования в долларах в конце 2014 – начале 2015 годов.

Девелоперы по-прежнему прибегают к переносу сроков ввода в эксплуатацию бизнес-центров, строительство которых находится в завершающей стадии, ожидая подтвержденного интереса со стороны клиентов.

Предложение на офисном рынке Москвы

Объем нового строительства в 2016 году показал рекордно низкое значение. По итогам года в эксплуатацию было введено только 317 300 кв. м новых офисных площадей. Такое значение в 2,3 раза уступает показателю 2015 года (721 500 кв. м) и является минимальным показателем более чем за 10 лет.

Новое строительство по зонам Москвы

Низкая девелоперская активность проявляется как в отсутствии новых крупных офисных проектов, так и в переносе сроков ввода многих бизнес-центров, запланированных на 2016 год. Данная тенденция существенно отразилась в сегменте класса «А», объем нового строительства в котором составил 70 500 кв. м, что более чем в 4 раза ниже значения 2015 года.

В классе «А» были введены в эксплуатацию 3 объекта, крупнейшим из которых стала первая очередь бизнес-парка G10 (30 300 кв. м).

В сегменте класса «В», на который пришлось 88% нового предложения, крупнейшими объектами стали МФК «ЦСКА» (40 900 кв. м), Nagatino i-Land – фаза II «Декарт» (28 100 кв. м), «Даниловская Мануфактура» – корпус «Мещерин» (25 800 кв. м) и БЦ «Отрадный» – фаза II (25 300 кв. м).

Новое строительство по классам (млн. кв. м)

Спрос на офисы в столице

В 2016 году наблюдался рост спроса на офисную недвижимость, в результате которого объем сделок новой аренды и продажи достиг докризисного уровня 2013 года и составил 1,06 млн кв. м. Такой показатель на 22% превосходит значение предыдущего года, и на 44% больше значения в 2014 году.

В 2016 году сократился объем сделок по продлению и пересмотру коммерческих условий, пик которых пришелся на 2015 год. Их доля в общем объеме транзакций снизилась с 39% в 2015 до 27%, что все еще выше докризисного уровня.

Структура сделок на офисном рынке Москвы

Крупные сделки по переходу прав собственности двух бизнес-центров (Башня «Евразия» и «Президент Плаза») во многом определили характер спроса первой половины года. Преимущественно за счет них объем сделок по продаже офисных площадей в структуре спроса увеличился с 25% в 2015 году до 36% в 2016 году.

Начиная с III квартала на рынке наблюдалось увеличение рыночных сделок. Объем сделок новой аренды и продажи во второй половине года показал сопоставимые с началом года значения, но изменился структурно. В июле-декабре 2016 года доминировали сделки по аренде офисных помещений, доля которых по итогам года составила 64%.

Объем купленных и арендованных офисных помещений класса «А» в 2016 году увеличился в 1,5 раза по сравнению с 2015 годом и составил 568 000 кв. м. Доля класса «А» в структуре новых сделок увеличилась на 10 п.п. до 54%. Спрос на помещения класса «В» в абсолютных значениях не изменился по сравнению с прошлым годом, тогда как его доля в структуре сделок снизилась до 46%.

Распределение новых сделок по классам

В территориальном распределении новых сделок наиболее значительно выросла доля ЦДР (275 000 кв. м), на которую в 2016 году пришлось больше четверти арендованных и купленных помещений. Одними из крупнейших сделок стали аренда офисов компаниями Яндекс в БП «Аврора» и Samsung Electronics в «Новинском пассаже».

Распределение новых сделок по зонам Москвы

Активность иностранных компаний на рынке офисной недвижимости в 2016 году выросла. В структуре спроса на них пришлось 22% новых сделок, тогда как российские компании арендовали и купили 78% площадей.

В 2016 году наиболее активными были финансовые компании, доля которых увеличилась с 12% до 33% по сравнению с 2015 годом. Крупнейшие сделки были связаны с представителями банковской сферы. Существенную долю в структуре спроса сохранили сегменты ИТ и телекома и потребительских товаров, на которые пришлось 11% и 10% соответственно.

Структура новых сделок по секторам в 2016 (внешний круг) и 2015 (внутренний круг) годах

Крупные сделки на рынке офисов Москвы в 2016 году

Вакансия на офисном рынке Москвы

Рекордно низкий объем ввода нового предложения оказал серьезное влияние на вакансию, которая уменьшилась на рынке в целом за счет существенного снижения показателя в классе «A». В результате, доля свободных площадей составила 15,9%, на 1,8 п.п. ниже уровня 2015 года.

Незначительный ввод нового предложения в классе «А» в совокупности с высоким спросом сократили вакансию в этом классе на 0,6 п.п. в IV квартале 2016 до 18,6%. В годовом сопоставлении показатель в классе «А» снизился на 7,4 п.п.

Доля свободных офисных площадей в классе «B» также существенно снизилась в IV квартале 2016 года, однако по итогам года практически достигла уровня конца 2015 года и составила 14,9%.

Доля свободных площадей по классам

Наиболее заметно вакансия сократилась в зоне между Садовым кольцом и ТТК – на 5,2 п.п. по сравнению с концом 2015 до 13,8%. Сильное снижение доли свободных площадей произошло в Москва-Сити, где за год этот показатель изменился с 29,4% до 16 %. В сравнение с вакансией конца 2014 года (42,4%) падение выглядит еще существеннее.

Доля свободных площадей по зонам Москвы

Коммерческие условия аренды офисов в Москве

В 2016 году значительно снизилось давление на ставки аренды со стороны волатильности на сырьевых и валютных рынках. Рубль на протяжении года постепенно укреплялся. Такая экономическая ситуация способствовала стабилизации арендных ставок на офисные помещения.

Наиболее качественные бизнес-центры класса «А Прайм» по-прежнему заявляют ставки аренды в долларах в диапазоне $800-900 за кв. м/год.

Долларовые договоры в 2016 году были заключены на 10% арендованных площадей. Подавляющее большинство собственников сохраняют номинирование ставки аренды в рублях.

Средний диапазон ставок изменялся не существенно и на конец 2016 года составил (без учета эксплуатационных расходов и НДС):

• в бизнес-центрах, расположенных в Центральном деловом районе (ЦДР):
  • класс «А» – 26 000–35 000 руб.
  • класс «В» – 16 000–28 000 руб.
• в бизнес-центрах, расположенных в зоне между ЦДР и ТТК:
  • класс «А» – 22 000–30 000 руб.
  • класс «В» – 14 000–25 000 руб.
• в бизнес-центрах, расположенных за пределами ТТК:
  • класс «А» – 18 000–25 000 руб.
  • класс «В» – 13 000–23 000 руб.

Динамика средних запрашиваемых ставок аренды офисов в Москве по классам за кв. м/год (без учета эксплуатационных платежей и НДС)

Прогноз развития офисного рынка столицы в 2017 году

Прирост нового предложения, по прогнозам экспертов CBRE, в 2017 году хотя и превзойдет значение 2016 года, но сохранится на низком уровне. Ожидается, что объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составит порядка 507 000 кв. м.

Почти 60% нового ввода придется на территорию внутри ТТК, где основной точкой роста станет субрынок Москва-Сити. Только на два бизнес-центра («IQ-квартал» и Башня «Федерация Восток»), запланированных к вводу в этом субрынке, придется 42% совокупного объема нового предложения в 2017 году.

В объеме нового предложения будут доминировать офисные площади класса «А», что обусловлено переносом сроков ввода по основным крупным бизнес-центрам этого сегмента с 2016 года на первую половину 2017 года. Доля класса «А» при условии реализации планов девелоперов достигнет рекордно высоких за последние годы 65%.

Объем новых сделок по аренде и продаже офисных помещений в 2017 году сохранится на уровне прошлого года и составит порядка 1,1 млн кв. м. При этом, ожидается усиление тенденции роста новых сделок, заключаемых на рыночных условиях, а также реализации спроса крупных структур.

Динамика арендных ставок в 2017 году будет находиться под влиянием экономических тенденций в стране. Номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в национальной валюте. При благоприятном сценарии развития экономической и геополитической ситуации и сохранении спроса мы ожидаем возможного увеличение уровня арендных ставок в рублевом выражении на 5-10% в этом году.

В 2017 году специалисты CBRE прогнозируют дальнейшее снижение вакансии на рынке. Доля свободных площадей в классе «A» в 2017 году может незначительно увеличиться до 19,1%, а в классе «B» уменьшится до 14%. Это связано с тем, что большая часть заявленных проектов, вводимых в эксплуатацию в 2017 году, приходится на бизнес-центры класса «A».

Обзор подготовлен специалистами компаниии CBRE