УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.

06.12.2016

Пройдя несколько циклов, рынок офисной недвижимости Москвы к концу 2016 года достиг баланса в его нижней точке, отвечают эксперты Knight Frank. Максимально высокие ставки аренды, зафиксированные в 2008 году, сменились резким падением и дальнейшим периодом стабилизации в 2011-2013. В течение последних 3-х лет формировался рынок арендатора, на котором сегодня предлагаются самые привлекательные условия за всю историю рынка офисов в Московском регионе.

Важным событием стал переход рынка офисов Москвы, традиционно функционирующего в иностранной валюте, в российские рубли, что позволило арендаторам снизить риск увеличения ставок аренды в связи с валютными колебаниями.

Сравнение ставок аренды на офисы в Москве в 2007-2017 годах

Предложение на офисном рынке Москвы за последние 10 лет

Рост ставок аренды и высокие объемы поглощения явились причиной возрастающей активности девелоперов на этапе становления рынка Московского региона, а также в период восстановления после кризиса 2008-2009 годов. Результатом активного строительства стал рекордный объем введенных в эксплуатацию офисов в 2008 и 2014 годах. Оба периода, помимо увеличения объема свободных площадей, сопровождались снижением спроса на офисные помещения в связи с замедлением роста экономики страны.

1 млн кв.м офисных площадей, введенных в эксплуатацию в период с 2012 по 2014 года, по-прежнему доступен на первичном рынке аренды. Избыток предложения заставил ряд девелоперов отложить сроки ввода новых зданий в эксплуатацию, а также пересмотреть концепции проектов, сократив или полностью отказавшись от офисной составляющей.

Предложение на офисном рынке Москвы за последние 10 лет

Условия договора аренды на офисы в Московском регионе

Потрясения в экономике страны, а также на рынке недвижимости отразились на заключаемых договорах аренды. В условиях «рынка арендатора» компании стараются максимально снизить риски, в связи с чем, условия договоров стали меняться.

Сравнение стандартных условий договора аренды
на офисное помещение класса «А»в 2007 и 2017 годах

2007

2017

   Условия аренды
Валюта сделки • USD (по курсу ЦБ РФ)
• (EUR+USD)/2
• RUR
• USD (фиксированный курс,
  либо валютный коридор)
• USD (по курсу ЦБ РФ)
Структура сделки * ПДА + КДА + ДДА • КДА + ДДА
• Только ДДА
Страховой депозит 3 месяца арендная плата
(с обязательной индексацией; фиксация в валюте договора)
3 месяца (без индексации; фиксация в российских рублях)
Срок аренды 5-10 лет 3-5 лет
Индексация • 5%
• По CPI (с ограничением
  нижней границы на уровне
  2-3%)
• 8-10%, ИПЦ для рублевых
  договоров
• CPI для валютных договоров
  с ограничением до 3%
Операционные расходы USD (в 2008-2010 годах вводится система open-book) RUR (open-book
с ограничением на контролируемую часть)
   Гибкость договора аренды
Возможность досрочного расторжения договора арендатором Отсутствует (при 10-ти
летних сроках возможно)
Есть (после 3-х лет)
Возможность сокращения занимаемых площадей Отсутствует Есть (в определенные периоды и на определенную долю от занимаемых площадей)
Право пересмотра ставки аренды Редко Есть (с возможностью выхода из договора со стороны арендатора)
Право расширения Есть Отсутствует (либо предоставляется только
на смежные этажи)
Состояние помещений Shell&Core • С отделкой
• С отделкой под арендатора
• Shell&Core

* ПДА – предварительный договор аренды; КДА – краткосрочный договор аренды; ДДА – долгосрочный договор аренды.

Качественные характеристики офисных зданий в Москве

Со времен становления рынка, офисные здания и рабочее пространство претерпели серьезные изменения, обусловленные совершенствованием технологий строительства, а также изменившимися потребностями компаний-арендаторов. Сегодня наиболее востребованными являются бизнес-центры, в которых предлагаются максимально эффективные планировочные решения, а также здания, обладающие необходимой инфраструктурой.

Сравнение качественных характеристик офисных зданий класса «А» в 2007 и 2017 годах

2007

2017

Площадь типового этажа • 1 000 – 1 200 кв.м
• В некоторых случаях до
  5 000 кв.м (без атриумов)
1 800 – 2 500 кв.м
Форма типового этажа Различная форма Квадратная/прямоугольная
Парковка Наземная/подземная Подземная (обязательное требование для офисных зданий класса «А»)
Инфраструктура Кафе/столовая Столовая, кафе/ресторан, торговая инфраструктура
Высота потолков 2,7-3,5 м (часто здания проектировались с высотой потолка 2,7 м) 2,9-3 м в чистовой отделке
Коэффициент потерь 10-14% 7-10%

Структура предложения на офисном рынке Москвы и МО в 2017 году

На сегодняшний день общий объем предложения качественных офисных площадей составляет 15,8 млн кв.м, из которых 2,3 млн кв.м вакантны. Несмотря на это, для рынка офисной недвижимости Москвы характерен дефицит предложения крупных офисных блоков: компании имеют возможность выбрать для аренды офис площадью 20 000 кв.м всего из 20 офисных зданий, 7 из которых расположены за пределами МКАД. В частности, офисные блоки площадью 10 000 – 20 000 кв.м в границах делового квартала ММДЦ «Москва-Сити» доступны только в двух офисных башнях – МФК «ОКО» и «iQ-квартал».

Распределение объема свободных офисных площадей по основным деловым районам (тыс. кв.м)

В это же время, в ММДЦ «Москва-Сити» сегодня свободно 260 000 кв.м (с учетом строящихся зданий, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2016-2017 года), что сопоставимо с объемом свободных площадей в децентрализованных деловых зонах (в районе МКАД). Однако офисные помещения в бизнес-центрах делового района предлагаются преимущественно блоками 1 000 – 3 000 кв.м.

Распределение офисных зданий в зависимости от местоположения и размера свободных блоков

Прогноз структуры предложения офисов в столичном регионе в 2017-2020 годах

По подсчетам специалистов компании Knight Frank, в 2017 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию более 90 000 кв.м офисных площадей. Среди самых крупных проектов, анонсируемых на следующий год – офисная часть «iQ-квартала» площадью 75 200 кв.м и  гостинично-деловой центр «Новион» площадью 21 000 кв.м. В 2018 году ожидается только запуск проекта Neva Towers общей площадью 55 000 кв.м.

Самыми насыщенными станут 2019-2020 года. По прогнозам экспертов, в этом промежутке в эксплуатацию могут быть введены 6 офисных зданий, в том числе: Com City (фаза «Браво») площадью 55 200 кв.м, БЦ «Слава» площадью 52 000 кв.м, «Нагатино-iLand» (фаза II) площадью 64 500 кв.м, «Даниловская Мануфактура» (фаза II) площадью 40 000 кв.м, БЦ «Алкон II» площадью 30 000 кв.м и БЦ «Диапазон» (фаза II) площадью 55 200 кв.м.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы
05.12.2016 Консультанты, управляющие Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году может составить минимальное значение за всю историю рынка – 11% Подробнее

К концу 2016 года доля свободных офисов может снизиться до 16%

К концу 2016 года доля свободных офисов может снизиться до 16%
24.11.2016 Консультанты, управляющие По данным S.A. Ricci, причинами снижения данного показателя являются значительный объем поглощения, вызванный низкими ценами, и небольшой объем поступающих на рынок новых площадей Подробнее

На офисном рынке Москвы наметился дефицит предложения крупных офисов

На офисном рынке Москвы наметился дефицит предложения крупных офисов
24.11.2016 Консультанты, управляющие Как отмечают аналитики Knight Frank, предложение в аренду площадей от 20 000 кв.м сократилось на 40% за последние два года Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2016 года

Краткий обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2016 года
18.07.2016 Офисы Весь объем нового предложения офисов в I полугодии 2016 года пришелся на удаленные от ЦАО Москвы районы Подробнее

Популярное

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер компании PRIDEX
Российский рынок fit-out ожидает активное развитие
О последних тенденциях, сегодняшнем состоянии и перспективах рынка fit-out в интервью порталу Zdanie.info рассказал Сергей Кудрявцев, управляющий партнер компании PRIDEX
подождите ...
HotLog