УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2016 года

06.04.2016

Под влиянием сезонного фактора и ухудшения условий банковского финансирования динамика ввода в эксплуатацию офисов снижается, значительная доля объектов строительства возводится замедленными темпами. По итогам первых трех месяцев 2016 года прирост площадей составил 63 100 кв.м, что на 45% ниже показателя за аналогичный период прошлого года (115 100 кв.м). Совокупный объем рынка офисных помещений насчитывает 16,8 млн кв.м.

Динамика ввода офисных площадей

Основные индикаторы рынка

Показатель I квартал 2016 года I квартал 2016 года
Общий объем предложения, млн кв.м 16 16,8
Класс А 3,5 3,8
Класс В 12,5 12,9
Объем ввода, тыс.кв.м 115,1 63,1
Объем купленных и арендованных
площадей, тыс.кв.м
225 163
Доля вакантных площадей, % 14,3 13,4
Класс А 27,3 21,9
Класс В 10,6 13,9
Средневзвешенная приведенная
ставка аренды, Центральный деловой
район, $/кв.м/год
590 445
Класс А 740 520
Класс В 445 350

Предложение на рынке офисной недвижимости

Весь объем ввода с начала 2016 года был представлен бизнес-центрами класса В+. К наиболее заметным из появившихся относится БЦ «Декарт» офисной площадью 28 100 кв.м, расположенный на территории бизнес-парка Nagatino i-land.

Общий объем существующего предложения сохраняет по своей структуре распределение по классам 2015 года: наибольшую долю офисов формирует класс В+ – 48%. На класс А приходится менее четверти всего объема предложения (23%), в то время как доля офисов класса В- составляет 29%. Как и в предыдущие два года, в течение 2016 года мы будем наблюдать равномерное распределение введенных площадей между классами А и В.

Распределение ввода по территориальному признаку по-прежнему имеет децентрализованный характер. Так, весь объем введённых площадей в I квартале 2016 года пришелся на удаленные от ЦДР районы за пределами Третьего транспортного кольца: 44% – на Юг, 43% – на Северо-Запад столицы и 11% – на Ленинградский субрынок.

В целом по году мы ожидаем, что основной прирост предложения придется на зону ММДЦ «Москва-Сити» (44% от ожидаемого показателя прироста) и на юго-западное направление за пределами ЦДР (20%).

Распределение нового предложения по районам в I квартале 2016 года

Спрос на рынке офисной недвижимости

Традиционно начало года оказалось не слишком активным с точки зрения аренды и покупки офисной недвижимости. Общий объем новых сделок составил 163 000 кв.м, что значительно (на 36%) ниже показателей, продемонстрированных рынком в прошлом году (255 000 кв.м в I квартале 2015 года), и на 10% меньше результата предшествующего квартала.

При этом, доля сделок продления и переподписания в совокупном объеме заключенных транзакций выше прошлогоднего уровня. Примерно 40% площадей было арендовано и
куплено в I квартале в сегменте офисов класса А. Такой объем в целом соответствует квартальному распределению предыдущего года, ввиду чего говорить о смещении спроса в более дорогой сегмент не приходится.

Динамика объема сделок по классам

Наибольший интерес со стороны арендаторов и покупателей наблюдался в районах внутри ЦДР, в зоне ММДЦ «Москва-Сити» и на юге столицы: на них пришлось 24%, 19% и 16% от объема заключенных сделок соответственно. Примечательно увеличение доли ММДЦ «Москва-Сити» в структуре спроса, что в первую очередь связано с повышением ценовой
доступности офисов в этом районе, прежде предлагавшихся по завышенной ставке (за год снижение ставки аренды в долларовом эквиваленте в среднем по району составило 25%).

По итогам первого квартала наблюдается снижение объема сделок со стороны иностранных компаний: в общей структуре спроса их доля уменьшилась с 40% в IV квартале 2015 г. до 20%. За год снижение также составило 20 п. п. (в I квартале 2015 года иностранные компании закрыли порядка 40% сделок). Несмотря на то, что новые сделки все же
заключаются иностранными компаниями, изменился не только размер запрашиваемого офиса, но и характер активности существующих иностранных резидентов: все чаще текущие договоры аренды переподписываются с уменьшением занимаемых площадей.

Структура спроса в зависимости от страны происхождения

На внутреннюю структуру спроса в значительной степени повлияла крупная сделка по приобретению представительствами городской администрации 30 000 кв.м в БЦ «ОКО». Благодаря закрытию данной транзакции доля некоммерческих структур в общем объеме сделок с начала года увеличилась до 35%, тогда как в 2015 года они формировали не более 10% от объема спроса. Традиционно активными были производственные компании, на которые пришлось 14% заключенных сделок. Стоит отметить значительный рост доли компаний строительного сектора: по итогам I квартала 2016 года они сформировали 13% (за аналогичный период 2015 года, как и за весь прошлый год, их доля не превышала
5%).

Распределение спроса по секторам экономики в I квартале 2016 года

Вакантные помещения на рынке офисной недвижимости

Вакантность в I квартале 2016 года на офисном рынке снизилась с 13,9% до 13,4%, что объясняется не только замедлением темпов ввода, но и приобретением башни «Евразия» банком ВТБ с последующей консолидацией в ней управляющих структур компании.

Общий объем свободного предложения насчитывает по итогам I квартала 2,2 млн кв.м, из которых 37% образуют помещения класса А, 47% приходится на класс В+ и 16% соответствуют классу В-. Доля вакантных площадей в классе А составила 21,9% – на 4 п. п. ниже, чем в прошлом квартале, что объясняется закрытием ряда крупных сделок.
В классе В+/- средний уровень свободных площадей соответствует показателю в 10,9% – на 0,4 п. п. выше результата IV квартала 2015 года.

С начала года наблюдался интерес к офисным помещениям в ММДЦ «Москва-Сити», выраженный в закрытии нескольких сделок, за счет чего объем свободного предложения за три месяца значительно снизился – с 31% до 17,6%, причем активность спроса существенна и без учета сделки с башней «Евразия». На текущий момент самая большая доля свободного предложения отмечена на западе столицы (29%) и на юго-западе (26%) за пределами ЦДР. В пределах ЦДР данный показатель остался неизменным и составил 8%.

Распределение объемов свободного предложения по субрынкам в I квартале 2016 года

Цены продаж на рынке офисной недвижимости

В сегменте продаж офисной недвижимости в I квартале 2016 года нашли свое продолжение основные тренды прошлого года: подавляющее число лотов предлагается по рублевым ценам, с которых собственники готовы предоставлять существенный дисконт, поскольку основным драйвером спроса остаются низкие коммерческие условия. Вместе с
этим предпосылок к сокращению периода заключения сделок пока не наблюдается.

Ценовые показатели сохраняются на уровне конца 2015 года: в бизнес-центрах класса А средняя по рынку цена продажи составила 275 000 рублей за кв.м, в комплексах
класса В+/- средние цены варьируются в диапазоне 120 000 – 160 000 рублей за кв.м.

В структуре предложения лидирующее положение занимают западное направление за пределами ЦДР, где сосредоточена почти половина маркетируемых офисных предложений. На втором месте юго-запад с долей 14%, и около 7-10% сконцентрировано в пределах ЦДР. По стоимости также лидируют районы в центре города, где помещения классов А, B+/-
предлагаются в среднем по 315 000 рублей за кв.м, а также офисы в башнях ММДЦ «Москва-Сити». Запрашиваемая стоимость продажи сохранилась на уровне начала года и составила 245 000 – 450 000 рублей за кв.м.

В более удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, основную долю предложения формируют здания класса В+/-, где запрашиваемая средняя цена составляет 180 000 рублей за кв.м для класса В+ и 150 000 рублей за кв.м – для класса B-. Объекты, находящиеся на удалении ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 рублей за кв.м в классе А и 115 000 – 130 000 рублей за кв.м в классе В+/В-.

Распределение запрашиваемых цен продаж по удаленности от центра Москвы в I квартале 2016 года

Ставки аренды на рынке офисной недвижимости

С начала года повсеместного снижения запрашиваемой ставки аренды не наблюдалось, при этом приведенный показатель, как и прежде, зависим от изменения курса доллара США, вследствие чего он скорректировался вниз на 10% в соответствии с установившимся средним курсом валют. Что касается рублевых ставок на офисные помещения, то средняя запрашиваемая стоимость аренды в рублях изменилась незначительно.

Средневзвешенная приведенная ставка аренды в долларах США для офиса класса А составляет $370/кв.м/год, для помещения класса В – $190/кв.м/год.

Средневзвешенная приведенная ставка аренды, номинированная в рублях, для офисных помещений класса А составила 27 280 руб./кв.м/год, для класса В – 13 865 руб./кв.м/год.

В I квартале продолжился переход запрашиваемых ставок из долларов США в рубли: по итогам трех месяцев в классе А соотношение рублевых и долларовых предложений составило 55% к 45%. Для сравнения в прошлом квартале оно имело обратную пропорцию 45% к 55%. В классе В+/- по рублевым ставкам экспонируется более 90% офисов.

Дальнейшее развитие тренда по переходу ставок в рублевую зону в классе А будет ограниченным, так как многих собственников будут удерживать от подобного шага имеющиеся валютные кредитные обязательства. Однако они будут искать другие возможности договариваться с потенциальным арендатором, например, фиксировать верхнюю границу валютного коридора.

На рынке отмечаются примеры использования отрицательной индексации ставки при заключении договора аренды. При таком коэффициенте ставка ежегодно понижается на установленный процент, что говорит о продолжающейся адаптации собственников к текущим рыночным условиям и возможностям арендаторов. Этот принцип более актуален для только что построенных бизнес-центров с высокой долей вакантных площадей, где собственникам необходим хотя бы минимальный арендный поток. Подобная схема актуальна и для арендаторов в случае, когда суммарный объем платежей не превышает запланированного компанией-арендатором бюджета на аренду.

Объемы ввода площадей и спрос

Тенднции и прогнозы на рынке офисной недвижимости

  • Процесс возведения новых объектов в 2016 году будет проходить замедленными темпами, в связи с чем сохраняется прогноз относительно объемов ввода на уровне не более 500 000 кв.м. Снижение продолжится и в 2017 году, ввод новых офисных площадей окажется на уровне 400 000 кв.м.
  • До конца 2016 года активность арендаторов будет наблюдаться, однако на фоне экономической рецессии объемы нового спроса значительно сократятся. Хотя гибкость собственников в отношении ценовой политики как инструмент стимулирования спроса будет иметь место, платежеспособность потенциальных арендаторов весьма зависима от темпов роста экономики страны в целом. Падение объема поглощения по сравнению с 2015 годом может составить, по нашим оценкам, 30-40% – до 600 000 кв.м.
  • Низкий показатель ввода новых объектов, ожидаемый в 2016 году, будет способствовать сохранению баланса рынка. Общая доля вакантных офисных площадей на рынке Москвы
  • в 2016 году будет колебаться на уровне 14-15%.
  • Снижение запрашиваемых базовых ставок аренды, номинированных в рублях, в среднем за 2016 год не превысит 5-7%, а приведенные ставки аренды в долларах США будут
  • варьироваться в зависимости от изменения курсов валют.
  • Арендная плата остается многокомпонентной величиной, каждую из частей которой арендатор может в той или иной степени оптимизировать, причем как в процессе пересмотра существующих договоров, так и при заключении новых договоров аренды – в случае переезда или расширения.
  • Основные изменения будут касаться не самого размера арендной ставки, который в значительной доле объектов уже находится на минимально допустимом для девелопера уровне, а скорее, оптимизации дополнительных коммерческих условий.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ
08.06.2016 Другие Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2016 года составил 2,5 млрд долларов США Подробнее

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2016 года

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2016 года
28.04.2016 Торговые В результате коррекции коммерческих условий, рынок торговой недвижимости практически полностью перешел в рублевую зону Подробнее

Офисная недвижимость Москвы – аналитический обзор рынка 2015 года

Офисная недвижимость Москвы - обзор рынка 2015 года
01.03.2016 Офисы Реализация новых проектов сейчас не рассматривается, некоторые офисные объекты перепрофилируют в апартаменты, в ближайшие годы темпы ввода офисных площадей замедлятся Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog