Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2015 год

Главным показателем года является активное поглощение качественных офисных площадей на фоне вывода большого количества новых объектов. Основной спрос обеспечили структуры «Газпрома». Спрос со стороны компаний других секторов на фоне общей оптимизации расходов на аренду был разнонаправленым: переезды с улучшением условий позволили себе компании, уверенные в стабильности своего бизнеса, а компании, почувствовавшие на себе влияние кризиса, перенесли офисы не только на меньшие площади, но и в здания классом ниже.

Тем не менее отсутствие роста ставок аренды при увеличении себестоимости строительства повлекло приостановку или замедление темпов вывода новых объектов. Девелоперы не торопятся завершать строительство без наличия гарантированного платёжеспособного спроса. Предложение готовых качественных площадей для крупных арендаторов лимитировано, и эксперты Knight Frank прогнозируют появление офисных проектов формата built-to-suit, а также рост количества реконструируемых зданий.

Распределение нового предложения

Среди ключевых событий на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга можно выделить следующие:

• Началось строительство наземной части самого высокого здания в Санкт-Петербурге – общественно-делового комплекса «Лахта центр».
• Состоялись крупные сделки по аренде офисных зданий целиком структурами компании «Газпром»: были арендованы бизнес-центры Eightedges, «Фабрика», «Виктория Плаза».
• На рынке заключена инвестиционная сделка: компания FORTGROUP продала бизнес-центр класса «А» «Орлов» общей площадью 5 000 кв. м, расположенный в Центральном районе города.
• Холдинговая компания «Империя» расширила портфель офисной недвижимости, приобретя историческое здание бывшего «Русского торгово-промышленного банка», расположенного на Большой Морской улице, д. 15. После реконструкции здания здесь появится современный офисный центр класса «А» общей площадью 10 000 кв. м.

Предложение на офисном рынке СПб

За 2015 год рынок офисной недвижимости пополнился 161 600 кв. м, из них на класс «А» пришлось 81 900 кв. м, на класс «В» – 79 700 кв. м. Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге по итогам 2015 года превысила показатель в 2,3 млн кв. м.

В последние три года укрепляется тенденция увеличения доли объектов, которые предлагаются на продажу блоками либо целиком. По итогам 2015 года их доля составляла 17% от суммарного нового предложения. Как правило, это небольшие офисные центры в составе жилых комплексов.

2015 год характеризовался высоким показателем ввода офисных площадей: относительно показателя 2014 рост составил 26%. Это связано с вводом в эксплуатацию достаточно крупных офисных зданий, которые составляют половину нового предложения.

Крупнейшими новыми бизнес-центрами, введенными в эксплуатацию в 2015 году, стали – «Фландрия Плаза» в сегменте офисов класса «А» и MEZON PLAZA в классе «В». Общая площадь каждого бизнес-центра превышает 30 000 кв. м.

Бизнес-центры площадью более 5 000 кв. м, введенные в эксплуатацию в 2015 году

* Не представлен на рынке аренды, продажа блоками
** Построен для собственного использования

Спрос на офисные площади в Санкт-Петербурге

Наиболее заметное влияние на показатели успешности рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга оказывает переезд структур компании «Газпром» из Москвы, который начался 7 лет назад. Особенно активно заключались сделки в течение 2015 года, что повлияло на снижение доли вакантных площадей офисных центров класса «А» на 6,8 п. п. по сравнению с концом 2014 года: по данным на начало 2016 года, вакантно 9,4% офисных площадей класса «А». Снижению объема свободных площадей класса «А» также способствовала ротация арендаторов из офисных центров классом ниже, которые смогли улучшить свои условия благодаря падению арендных ставок в современных высококачественных объектах.

Обратная ситуация происходила в офисных центрах класса «В», где доля вакантных площадей увеличилась по сравнению с концом 2014 года на 2,8 п. п. и составила 11,6%. В абсолютном значении на рынке в конце 2015 года было доступно для аренды на 57 000 кв. м офисных площадей больше, чем в предыдущем году. Увеличение показателя связано с желанием некоторых арендаторов снизить расходы на аренду офиса в связи с общей экономической нестабильностью, поэтому они выбирали менее дорогие площади в некачественных офисных зданиях.

Динамика основных показателей офисного рынка, I квартал 2009 – IV квартал 2015 года

По итогам года в действующих бизнес-центрах Санкт-Петербурга свободно около 254 000 кв. м офисных площадей, причем большая доля приходится на бизнес-центры класса «В» – 72%. Совокупный объем всех сделок аренды, заключенных в течение 2015 года, равен 194 000 кв. м, что является максимальным показателем с 2009 года. Однако 62% всех сделок приходится на компании сырьевого сектора экономики, без учета которых показатель суммы сделок гораздо ниже – 74 000 кв. м. Средняя площадь сделки за год увеличилась в 1,3 раза, при этом аналогичный показатель для компаний сырьевого профиля увеличился в 2 раза.

Динамика показателя совокупного объема сделок с учетом и без учета компаний сырьевого сектора, 2009-2015 годы

Чистое поглощение в 2015 году составило 125 000 кв. м качественных офисных площадей, которое сосредоточено преимущественно в классе «А» – 77 500 кв. м или 62%. Годовой объем поглощения на 3% ниже показателя 2014 года. По-прежнему высоким спросом у арендаторов пользуется деловой район «Московский проспект», в котором сосредоточено много нового предложения. А также у арендаторов возросла популярность деловых районов «Центральный-1», «Адмиралтейский» и «Видовые набережные». Данный факт объясняется тем, что в этих районах сосредоточено большое количество новых объектов с крупными офисными блоками со ставками аренды, не превышающими среднерыночных показателей.

Распределение поглощения по деловым районам Санкт-Петербурга, 2014-2015 годы

Сделки площадью более 3 000 кв. м, заключенные в 2015 году

Коммерческие условия на аренду офисов в Петербурге

За год происходило постепенное снижение заявленных ставок аренды в классах «А» и «В». Среднее снижение по объектам составило 6% в каждом классе. Нестабильная экономическая ситуация, снижение активности на рынке офисной недвижимости и достаточно высокий уровень свободных площадей подтолкнули арендодателей на уступки потенциальным клиентам в формате различных скидок и бонусов. Это, в свою очередь, повлекло за собой вымывание с рынка относительно недорого предложения, особенно в классе «В».

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в бизнес-центрах класса «А» по итогам 2015 года достигла 1 513 руб./кв. м/мес., а в офисах класса «В» – 1 100 руб./кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы).

Динамика средневзвешенных ставок аренды, 2007-2015 годы

Прогноз развития рынка офисной недвижимости СПб

В 2016 году ожидается к вводу значительный объем новых офисных площадей в более чем 30 зданиях суммарной арендной площадью 324 000 кв. м. Из них более 80 000 кв. м строится под собственные нужды или предлагается к продаже. Более чем в половине строящихся площадей уже идет арендная кампания, объекты находятся в высокой стадии готовности.

Бизнес-центры площадью более 10 000 кв. м, ожидаемые к вводу в эксплуатацию до конца 2016 года

Прирост нового предложения может увеличить долю вакантных площадей до конца 2016 года на 2-3 п. п. в случае, если, при реализации консервативного сценария развития рынка офисной недвижимости совокупное годовое поглощение будет на уровне 100 000-120 000 кв. м. Специалисты Knight Frank не исключают дальнейшего небольшого снижения арендных ставок на помещения, которые в настоящее время экспонируются на рынке и по ставкам аренды до сих пор превосходят ожидания потенциальных арендаторов. В объектах с высоким уровнем заполняемости увеличения ставок аренды не ожидается.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank