УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Итоги рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга – обзор, 2015 г.

21.02.2016

В 2015 году офисный рынок Санкт-Петербурга увеличился на 170 000 кв. м в 20 бизнес-центрах, что составляет 80% от результатов предыдущего года. Если в конце 2014 года игроками рынка анонсировались планы по выводу почти 300 000 кв. м арендопригодных офисных площадей, то в течение года эти планы существенно скорректировались, а ввод ряда объектов был перенесен на 2016 год. Таким образом, по результатам 2015, общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,5 млн кв. м, из которых на долю класса «А» приходится 38,5%.

Основные показатели рынка

Показатель 2014 2015 Разница
Общий объем предложения (млн кв. м) 2,23 2,47 +7,4%
класс «А» 0,83 0,95 +7,5%
класс «В» 1,4 1,52 +7,4%
Объем ввода (тыс. кв. м) 212 170 – 20%
Доля вакантных площадей (%) 11,8 12,2 +11,5%
класс «А» 16,8 14,8 – 6,8%
класс «В» 8,5 10,6 +35%
Чистое поглощение (тыс. кв. м) 214 140 – 34%
Средневзвешенная ставка аренды
(руб./кв. м/месяц)*
класс «А» 1 360 1 240  – 9%
класс «В» 980 920 – 7%

*Включая эксплуатационные расходы, не включая НДС

С точки зрения географии основной объем ввода в 2015 году пришелся на Московский район: его доля в общем объеме новых офисов составила 36%. Второе и третье места заняли Красногвардейский (14%) и Выборгский (13%) районы, в то время как на исторический центр (Адмиралтейский, Центральный, Василеостровский и Петроградский районы) суммарно пришлось около 25%, или 42 тыс. кв.м.

В объеме текущего офисного строительства Московский район также остается лидером наравне с Приморским, где строится «Лахта-Центр». На долю этих двух районов приходятся 23% и 34% строящихся офисных площадей соответственно.

Динамика ввода офисных площадей (тысяч кв. м)

Ожидаемый объем ввода в 2016 году пока сопоставим с результатами 2015. Примечательно, что в объеме запланированных к вводу в 2016 площадей на бизнес-центры, находящиеся на стадии закрытого строительного контура здания, приходится более 70%. Таким образом, новое предложение в 2016 году будет сформировано преимущественно из объектов, чьи сроки ввода были перенесены с 2015 года.

Наиболее крупные бизнес-центры, открытые в 2015 году

Название Адрес Класс Площадь (кв. м)
«Фландрия Плаза»    Ташкентская ул., д. 3 «А» 29 100
«Мезон Плаза»     Большой Сампсониевский пр-т,
   д. 28, корп. 2
«В+» 22 600
«Энерго»     Киевская ул., д. 5  «В+» 17 030
«Цеппелин»     Стартовая ул., д. 6   «А» 15 000
«Сенатор» на Московском
пр-те, д. 60
   Московский пр-т, д. 60/129 «А»/«В+» 11 680
«Терминал»    Маршала Говорова ул., д. 35, корп. 5 «В» 11 000
«Сова»      Маршала Тухачевского ул., д. 22 «В+» 9 600
«Формида»     Энергетиков пр-т, д. 3 «В» 8 170
«На Кушелевской дороге»      Кушелевская дорога ул., д. 13 «В» 7 260
«Сенатор» на Кропоткина
(II очередь)
   Кропоткина ул., д. 1  «А» 6 670
Всего  138 110

Спрос на рынке офисной недвижимости СПБ

По итогам 2015 года суммарный объем чистого поглощения составил около 140 000 кв. м против 213 700 кв. м годом ранее. Примечательно, что снижение объемов чистого поглощения обусловлено сокращением активности со стороны компании «Газпром» и её подразделений, которые заключили в течение года ряд крупных сделок по аренде бизнес-центров целиком, однако продемонстрировали снижение темпов аренды по сравнению с 2014 годом.

Что касается активности арендаторов, не связанных с нефтегазовым сектором, то здесь можно отметить рост поглощения на 15% по сравнению с 2014 годом.

Сегмент, показавший наибольший прирост активности в течение 2015, – это компании, задействованные в сфере IT- и телекоммуникаций, на долю которых пришлось 22% от всего объема закрытых сделок. Также по итогам года существенную долю рынка заняли инженерные и проектировочные компании, работающие с государственным сектором (15%). Кроме того, определенную активность проявляют логистические и производственные компании.

Распределение спроса по секторам экономики

Вакантные офисные площади в Петербурге

Объем свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2015 году увеличился как в абсолютном, так и в относительном выражении, составив около 303 000 кв. м, или 12,2% от всего объема рынка соответственно.

За прошедший год существенно увеличился уровень вакансии в объектах класса «В» – с 8,5% до 10,6%, или на треть в абсолютном выражении. Таким образом, объем свободных площадей в бизнес-центрах класса B составил 162 200 кв. м.

Уровень вакантных площадей и чистое поглощение на рынке (тысяч кв. м)

В то же время в течение года наблюдалось снижение уровня вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А», что говорит о том, что арендаторы используют имеющуюся сейчас возможность улучшить свои условия аренды и качество объекта размещения. При этом, несмотря на высокие абсолютные значения вакансии в городе, не все арендаторы могут найти помещения, отвечающие их требованиям по площади и коммерческим условиям, особенно если речь идёт о крупных компаниях.

Доля свободных площадей по классам (%)

Коммерческие условия аренды офисов в Санкт-Петербурге

За 2015 год запрашиваемые ставки аренды в офисном сегменте просели в среднем на 7-9% без учета инфляции. По итогам года средняя ставка в классе «А» составила 1240 руб./кв. м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы, а в классе «В» – 920 руб./кв. м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы.

Динамика запрашиваемой ставки аренды (руб./кв. м/месяц)*

*Включая эксплуатационные расходы, не включая НДС

Средний срок аренды по заключаемым договорам составляет три года, в то время как пятилетние договоры, а тем более 10-летние, встречаются реже, так как арендодатели зачастую не готовы фиксировать ставку аренды на столь длительный срок без возможности ее пересмотра. Ставки индексации при этом варьируются исходя из срока договора. Распространена схема, когда базовая ставка аренды в первый год действия договора снижена, но в дальнейшем компенсируется за счет индексации в последующие годы.

Динамика запрашиваемой ставки аренды (руб./кв. м/год)*

*Включая эксплуатационные расходы, не включая НДС

Тенденции и прогнозы на офисном рынке Петербурга

Грядущий год не принесёт существенных изменений с точки зрения баланса спроса и предложения на офисном рынке относительно 2015 года, поэтому коррекция основных показателей, иллюстрирующих динамику рынка (ставки аренды, вакансии), при условии ввода запланированного объема офисных площадей будет незначительной.

Из позитивных тенденций прошедшего года можно отметить сохранение небольшого, но устойчивого спроса на офисные площади со стороны компаний не из нефтегазовой отрасли.

В то же время текущая экономическая ситуация продолжает влиять на офисный девелопмент: низкий уровень ставок аренды и ограниченность финансирования проектов существенно сужают возможности девелоперов по строительству бизнес-центров. В связи с этим эксперты Colliers International не ожидают большого числа анонсов офисных проектов в течение 2016 года.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года
18.02.2016 Торговые В условиях снижения покупательной способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров и аутлетов Подробнее

Обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.

Обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.
29.01.2016 Другие Объем предложения, структура и динамика изменения гостиничного рынка СПб Подробнее

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – доля свободных площадей и ставки аренды

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – доля свободных площадей и ставки аренды
20.01.2016 Офисы Впервые с 2007 года на офисном рынке Санкт-Петербурга вакансии в классе «В» превысили показатель в классе «А» Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog