УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Аналитический обзор офисной недвижимости Москвы, IV квартал 2010 года

27.01.2011

 

Основными тенденциями прошедшего 2010 года на рынке офисной недвижимости Москвы являются снижение объемов ввода и перенос заявленных сроков сдачи объектов, рост спроса и ценовых показателей рынка. Объемы поглощения офисных площадей уже во 2-ой половине года превысили объемы ввода.

По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» в IV квартале 2010 года были сданы в эксплуатацию порядка 11 бизнес центров и многофункциональных комплексов ― на вышло чуть более 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей (см. Рис. 1). Рост арендопригодной офисной площади рынка в IV кв. 2010 г. составил около 194 тыс. кв. м. Объем нового строительства в IV кв. 2010 г. уменьшился на 14% по сравнению с предыдущим кварталом, однако на 27% выше IV кв. 2009 г. 

Квартальная динамика ввода качественных офисных площадей 2008-2010

Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в этот период, являются МФК «Легенда Цветного», 2-я фаза МФК «Город Столиц», БЦ «Линкор», БЦ «Таурус», БЦ «Каланчевская Плаза» (см. Таблицу 1). 

Объекты введенные в эксплуатацию в 2010 году

В ряде построенных бизнес центров в ноябре-декабре 2010 г. начала работу госкомиссия, однако, они так и не были сданы до конца года ― БЦ «Трио», БЦ «Дом Парк Культуры». В нескольких объектах ведутся финальные работы по отделке фасада или внутренней отделке ― МФК «Imperia Tower», БЦ «Diamond Hall», БЦ «Gelios Country».

В целом объем ввода офисных площадей в IV кв. 2010 г. является типичным для «посткризисного периода стабилизации», он сопоставим с уровнем квартального ввода середины 2009 ― 2010 гг., однако значительно меньше докризисного уровня 2008 г.

Еще одной ощутимой тенденцией на рынке было укрепление децентрализации : в объеме нового предложения за 2010 г. преобладают площади в объектах, расположенных за Третьим транспортным кольцом (ТТК) ― 44% (см. Рис. 2), а площадь новых объектов между Садовым кольцом (СК) и ТТК составляет 39%. Доля новых БЦ и МФК, расположенных внутри Садового кольца минимальна и составляет 17% в общей структуре вводимых объектов. 

Структура нового ввода офисной недвижимости в Москве в 2010 году по удаленности от центра

Таким образом, с учетом объектов, введенных в 2010 г., наибольшая доля в общем объеме сосредоточена за ТТК ― 50,2%. В зоне СК ― ТТК расположено 33,4% площадей, а внутри СК предложение офисных площадей составляет 16,3% рынка.

Наибольшая доля в общем объеме нового строительства за 2010 г. приходится на площади класса «А» ― 59% (см. Рис. 3). Доля объектов класса «А» в общем объеме ввода за исследуемый период является рекордно высокой для московского рынка. В основном она обеспечена БЦ «Домников», БЦ «Preo 8», 2-я фаза МФК «Город Столиц», МФК «Легенда Цветного», БЦ «Линкор», БЦ «Марр Плаза».

Также большое количество введенных объектов относятся к классу «В+» ― 32%. Доля объектов класса «В-» является крайне низкой в сравнении с предыдущими годами ― всего 9%.

Данная структура ввода по классам объясняется тем, что основная часть проектов этих БЦ была запланирована в докризисный период на этапе активного роста рынка. 

Структура нового ввода офисной недвижимости Москвы в 2010 г. по классности

Экономическая ситуация посткризисного периода внесла коррективы в развитие рынка офисной недвижимости. В первую очередь это касалось объектов, выходящих на рынок в 2010 г.: новое и возобновленное строительство, в первую очередь, включало в себя высококачественные офисы класса «А» в пределах ТТК. Именно такие объекты были более интересны инвесторам и девелоперам, отвечали требованиям кредиторов.

Таким образом, значительный перевес объектов класса «А» в объеме нового строительства способствовал изменению структуры рынка: доля объектов класса «А» и «А+» по итогам 2010 г. составила около 29% объема рынка, увеличившись на 3 пп по сравнению с 2009 г. При этом доля уменьшилась на 2 и 1 пп соответственно (см. Рис. 4). 

Структура рынка офисной недвижимости Москвы по классам, 2009 - 2010 гг.

В итоге совокупный объем предложения в в конце 2010 г. составил около 12,4 млн. кв. м (см. Рис. 5). Таким образом, на сегодняшний день на 1000 человек экономически активного населения столицы приходится около 2 тыс. кв. м. Что значительно меньше среднеевропейского значения данного показателя, который составляет порядка 6,5 тыс. кв. м на 1000 человек экономически активного населения. 

Динамика предложения качественных офисных площадей

Учитывая, что большинство объектов, сдача которых объективно ожидалась в конце 2010 г., из-за технических и/или административных проблем не были введены в эксплуатацию, с высокой долей вероятности можно прогнозировать большой объем ввода в начале 2011 г.

Стоит отметить, что почти все масштабные объекты, часть которых была введена в эксплуатацию в этом году, а часть планируется ввести в 1-ой половине 2011 г., являются «размороженными» проектами, строительство которых было приостановлено в период кризиса.

Всего на 2011 г. заявлено порядка 22-х объектов суммарной общей площадью около 1,2 млн. кв. м (см. Таблицу 2). Учитывая статистику ввода предыдущих лет (в 2010г., например, было введено порядка 65% объектов из заявленных), можно предположить выход на рынок в 2011 г. порядка 800―900 тыс. кв. м , что сопоставимо с уровнем ввода в 2010 г. 

Объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2011 г.

Учитывая небольшое количество новых проектов, заявленных на 2011―2012 гг. в кризисный и посткризисный периоды, перенос сроков и задержка ввода построенных и/или размороженных объектов будет способствовать более равномерному росту предложения на рынке и ускорению снижения доли вакантных площадей.

Спрос 

С начала2010 г. спрос на качественную офисную недвижимость начал постепенно повышаться и уже во II квартале отмечался положительный тренд. А во второй половине 2010 г. уровень поглощения вырос почти в 2 раза по сравнению с началом года. Увеличение количества сделок на рынке было продиктовано стабильностью экономики и ростом доходов бизнеса. Кроме того положительное влияние на сокращение вакантности оказывают ограниченные объемы нового строительства, которые в последних кварталах 2010 г. были значительно меньше объемов поглощения.

Уровень вакантных площадей в начал постепенно снижаться еще с конца 2009 года, и эта тенденция продолжилась в 2010 году. В итоге в IV квартале доля свободных площадей в сегменте офисной недвижимости класса «В» в среднем составила порядка 12% (см. Рис. 6). При этом на протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса «В+» были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента. В объектах класса «В-» уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал. 

Динамика доли вакантных площадей по классам

Со II квартала 2010 г. можно констатировать постепенный рост спроса на объекты сегмента «премиум». Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса «А», уровень вакантных площадей в этом сегменте за год снизился на 7 пп и составил около 20% в конце года (см. Рис. 6). Данная тенденция отражает отложенный спрос на объекты с центральным расположением и высококлассной отделкой.

Однако, говоря об уровне вакантных площадей в 2011 г., аналитики компании «НДВ-Недвижимость» прогнозируют постепенное сокращение доли вакантных площадей как в сегменте «А», так и «В» классов, при условии, что ввод новых площадей будет сопоставим с 2010 г. Причем более активными темпами, в соответствии со структурой спроса и предложения, будет снижаться вакантность в объектах, расположенных в пределах Садового кольца.

Что касается размера арендуемой площади, то наиболее востребованным форматом по итогам 2010 года являются помещения площадью от 200 до 500 кв. м ― 33% (см. Рис. 7). 

Структура спроса на офисные помещения по запрашиваемой площади,2009 - 2010 гг.

На сегодняшний день рынок демонстрирует изменение в структуре спроса по сравнению с кризисным 2009 г.: доля спроса на помещения менее 200 кв. м уменьшилась на 7 пп, и увеличилась на 3 пп доля спроса на помещения более 1000 кв. м.

Ценовая ситуация на рынке 

Позитивные тенденции экономики и рост спроса на рынке офисной недвижимости способствовали повышению арендных ставок и цен продажи, а также отказу собственников успешных объектов от скидок, акций и специальных условий. Небольшая положительная динамика в 1-м полугодии 2010 года сменилась достаточно уверенным ростом во второй половине года. В итоге в годовом исчислении средние арендные ставки выросли на 24% в объектах класса «А» и на 20% в объектах класса «В» (см. Рис. 8, 9). 

Коммерческие условия на рынке офисной недвижимости Москвы

Прежде всего, на повышение цен повлиял высокий уровень спроса при умеренном уровне ввода новых объектов. Максимальной коррекции в большую сторону подверглись арендные ставки на помещения в уже введенных , с выполненной высококачественной отделкой. Однако и по некоторым объектам, находящихся на завершающих стадиях строительства, было зафиксировано небольшое повышение ставок аренды. Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждались отказом собственников успешных объектов от снижения арендных ставок во время переговоров и от различных уступок арендаторам.

В объектах класса «В» средние арендные ставки также продемонстрировали рост, который во многом связан с уходом с рынка наиболее дешевого («кризисного») предложения. На фоне сравнительно невысокой конкуренции ввиду ограниченного ввода площадей данного сегмента собственники удачно расположенных объектов, пользующихся спросом у арендаторов, повышали арендные ставки.

Однако необходимо подчеркнуть, что на рынке еще достаточно велико количество невостребованных объектов, в которых арендных ставки в 2010 г. не выросли, и собственники готовы идти на существенные уступки в поисках арендаторов. Например, уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса «В» и «В+», расположенных в зоне МКАД, остается высоким, и арендные ставки здесь существенно ниже среднерыночных. 

Динамика средних ставок аренды и доли вакантных площадей в объектах класса  

Динамика средних ставок аренды и доли вакантных площадей в объектах класса  

Выводы и прогнозы

  • Умеренный объем нового строительства офисных площадей в 2010 г. и перенос сроков ввода ряда масштабных объектов на 2011 ― 2012 гг. в условиях недостатка новых проектов будет способствовать более равномерному росту рынка и ускорению снижения доли вакантных площадей.
  • Постепенное восстановление экономики и ускорение роста ряда макроэкономических показателей во 2 половине 2010 г. способствуют дальнейшему повышению спроса на . Уровень поглощения на рынке за год вырос практически в 2 раза.
  • На протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса «В+» были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента.
  • К концу года произошла активизация отложенного спроса на объекты с центральным расположением и качественной отделкой. К концу года доля объектов класса «А» в общей структуре поглощения на рынке существенно возросла.
  • Активизация спроса и повышение уровня поглощения офисных площадей способствуют снижению вакантности и конкуренции на рынке, а также возобновлению ряда приостановленных проектов и постепенному запуску новых.
  • Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса «А», уровень вакантных площадей в этом сегменте несколько снизился по итогам года. В объектах класса «В-» уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.
  • При оценке новых проектов в посткризисный период девелоперы и инвесторы стремились минимизировать риски и удовлетворить требования кредиторов. Таким образом, они отдавали предпочтение объектам класса «А» и «В+» с центральным месторасположением.
  • Так как существенная часть планируемого ввода в 2011 ― 2012 гг. является размороженными проектами кризисного периода, то объем и структура ввода (как по классу, так и по локации) будут схожи с прошедшим 2010 г.: ограниченные объемы ввода, преобладание высококлассных объектов внутри ТТК.
  • Простимулированные ростом спроса, арендные ставки также выросли по итогам года, как в объектах класса «А», так и в объектах класса «В». Повышение ставок в объектах класса «А» связано со значительной активизацией спроса на офисы сегмента «премиум» (особенно во 2 половине 2010 г.). Рост ставок в объектах класса «В» во многом объясняется уходом с рынка в 2010 г. наиболее дешевого («кризисного») предложения.
Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости за 2010 год

Обзор рынка торговой недвижимости за 2010 год
18.02.2011 Торговые Рынок торговой недвижимости первым из сегментов коммерческой недвижимости начал восстановление после кризиса Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости за 2010 год

На складском рынке ставки аренды выросли
02.02.2011 Склады На складском рынке резко изменилась ситуация – ставки аренды выросли на 10% Подробнее

Коммерческая недвижимость – итоги 2010 года

Коммерческая недвижимость 2010
12.01.2011 Офисы 2010 год оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog