Отдел исследований компании JLL свидетельствует изменения в структуре вакантных офисных помещений в Санкт-Петербурге. В течение всего прошедшего года наблюдалась тенденция к сокращению объема свободных офисов класса «А» в СПб и росту вакантных площадей в классе «В». В итоге, к концу IV квартала 2015 года доля вакантных помещений в классе «В» оказалась даже выше, чем в классе «А». Аналогичная ситуация наблюдалась лишь в I квартале 2007 года, когда объем офисного рынка был в три раза меньше.
Поквартальная динамика доли вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге
В течение IV квартала доля свободных офисов в Петербурге в целом выросла на 0,1 п.п. – до 12,2%, за счет значительного увеличения объема незанятых помещений в классе «В» (на 0,9 п.п., до 12,9%). При этом, в классе «А» наблюдалось уменьшение показателя – на 1,5 п.п., до 11,0%.
«Заметное увеличение вакантных площадей в классе «В» связано не только с ограниченным спросом, но и с выходом на рынок новых офисных площадей, а также с возобновлением арендной кампании во введенном в III квартале 2015 года. БЦ «Мезон Плаза». Под влиянием большого количества свободных площадей на данном объекте вакантность в Выборгском районе СПб существенно увеличилась и стала самой высокой в городе – 22,8%. В то же время в Московском и Центральном районах Петербурга показатель впервые с 2013 года опустился ниже 15%», – отметил Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Доля вакантных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга: распределение по районам
5 – 10% | 10 – 15% | >15% |
Василеостровский | Адмиралтейский | Выборгский |
Калининский | Кировский | Невский |
Петроградский | Красногвардейский | |
Фрунзенский | Московский | |
Приморский | ||
Центральный |
Объем чистого поглощения за IV квартал прошедшего года составил 52 500 кв. м, что соответствует среднему показателю последних кварталов шести предыдущих лет. В целом за год объем чистого поглощения достиг 137 400 кв. м, что на 27% ниже результата 2014 года. «В то же время необходимо отметить значительное количество сделок по переездам из одного бизнес-центра в другой и сделок, связанных с корректировкой условий аренды, что характерно для периодов изменения макроэкономической ситуации. Такие сделки, хотя и являются крайне важными для офисного рынка в настоящее время, но они не дают вклада в объем чистого поглощения, отражающего изменение объема занятых помещений на рынке», – добавляет Регина Волошенко, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Динамика ввода и чистого поглощения в Санкт-Петербурге
Основным драйвером нового спроса на аренду офисов в Петербурге в 2015 году являлись компании нефтегазового сектора, доля которого в структуре сделок по итогам года составила 35%, что всё равно на 7 п.п. ниже, чем в 2014 году. Снижение доли нефтегазового сектора в структуре сделок аренды на офисном рынке Петербурга наблюдается впервые с начала экспансии «Газпрома» на рынок северной столицы. Во второй половине 2015 года состоялось несколько заметных сделок на рынке офисов Петербурга с компаниями сектора информационных технологий, которые оказались в выгодном положении в связи с ориентированностью бизнеса на экспорт и обесцениванием рубля.
Структура сделок аренды по секторам
По оценкам аналитиков компании JLL, в IV квартале рынок качественных (классы «А» и «В») офисных площадей Санкт-Петербурга увеличился на 35 700 кв. м, а в целом за год было введено 163 000 кв. м, что на 26% ниже показателя 2014 года. Таким образом, объем рынка качественных офисных площадей Санкт-Петербурга составил на конец 2015 года 2,8 млн кв. м.
Крупнейшие бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2015 году
Название | Адрес | Класс | Офисная пл-дь |
«Фландрия Плаза» | Ташкентская ул., д. 3 | A | 33 000 кв. м |
«Мезон Плаза» | Б. Сампсониевский пр-т, д. 28/2 | B+ | 22 600 кв. м |
«Энерго» | Киевская ул., д. 5 | B+ | 17 030 кв. м |
«Палаццио Росси» | Островского пл., д. 2 | A | 13 000 кв. м |
«Цеппелин» | Стартовая ул., д. 6 | A | 12 000 кв.м |
«Сова» | Маршала Тухачевского ул., д. 22 | B | 9 000 кв. м |
«Терминал» | Химический пер., д. 1 | B | 8 500 кв. м |
«Формида» | Уткин пр-т, д. 4 | B | 8 200 кв. м |
«Кушелевская дорога» | Кушелевская дорога, д. 12 | B | 7 300 кв. м |
«Сенатор» на Кропоткина, II | Кропоткина ул., д. 1 | A | 6 670 кв. м |
«Невский, 58» | Невский пр-т, д. 58 | A | 5 200 кв. м |
Kersten House | Красного Курсанта ул., д. 25 | B | 5 000 кв. м |
«Перенос сроков ввода ряда объектов с конца 2015 года на I полугодие 2016 года привел к снижению объемов новых площадей в ушедшем году, тогда как в нынешнем году мы ожидаем восстановления показателя до 220 тыс. кв. м, что соответствует уровню 2014 года. Так, был перенесен ввод вторых очередей бизнес-центров «Лахта» (10 700 кв. м, класс «В») и «Мегапарк» (13 000 кв. м, класс «В»), а сроки ввода Renaissance Business Park (20 300 кв. м, класс «А») отложены до появления определенности с якорным арендатором на данном объекте», – прокомментировал Владислав Фадеев.
В IV квартале 2015 года арендные ставки в классе «А» снизились на 2,1%, в классе «В» – на 1,6%, в целом же за год падение ставок аренды офисных площадей в Петербурге составило 6,6% по площадям класса «А» и 5,7% по классу «В». Средние запрашиваемые рублевые арендные ставки в классе «А» составляют 1 560 рублей за кв. м в месяц, в классе «В» – 1 120 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы). Наибольшее влияние на снижение показателя в среднем по городу оказала ситуация на Васильевском острове, где средние запрашиваемые ставки аренды за квартал сократились на 6%.
Ставки аренды офисов и свободные площади в Санкт-Петербурге
Обзор подготовлен отделом исследований компании JLL