УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Итоговый обзор за 2014 год офисного рынка Москвы

02.02.2015

 

2014 год для рынка офисной недвижимости оказался годом неоправданных ожиданий, который застал врасплох многих игроков рынка. Оптимистичные прогнозы начала года уже весной скорректировали курсы валют и нефтяные котировки, которые начали обновлять исторические «максимумы», что внесло изменения в динамику показателей рынка коммерческой недвижимости. Чего ожидать от наступившего 2015 года? Как экономическая ситуация в России повлияет на спрос, предложение и стоимость объектов в офисном сегменте коммерческой недвижимости Москвы? Обо всем этом в итоговом обзоре 2014 года и тенденций начала 2015 года.

Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости

2015 год рынок коммерческой недвижимости встретил без особого оптимизма: заметно снижение динамики объема сделок аренды офисов и со стороны конечных пользователей, и со стороны инвесторов. Несмотря на то, что стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость позволяет частично избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы находятся под сильным влиянием факторов риска: волатильность курсов валют, замедление экономического роста, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России, в особенности офисного, с текущим ростом свободных площадей. Все эти факторы  подпитывают ожидания обвала на рынке недвижимости в ближайшей перспективе.

Тенденции 2014 года, связанные с ухудшением экономической ситуации, геополитическими факторами, выросшими рисками, сказались и на снижении объемов инвестиций в недвижимость России. Годовое значение этого показателя составило $9,0 млрд, что ниже на 35% относительно 2013 года. На московскую недвижимость из них пришлось порядка $5,4 млрд. При этом вложения в многофункциональные и офисные комплексы показали наибольшую долю в общем объеме инвестиций Москвы (28% или $1,6 млрд и 24% или $1,4 млрд соответственно). Также стоит отметить, что офисный сегмент доминирует в привлечении иностранного капитала. Среди крупнейших сделок 2014 можно выделить покупки таких бизнес-центров как «Северное сияние» (39 000 кв. м), «Газойл Сити» (35 200 кв. м), «Женевский дом» (16 500 кв. м), «Берлинский дом» (13 400 кв. м) и проекта «Imperia Tower II».

Объем предложения на рынке офисной недвижимости

2014 год стал рекордным за последние пять лет с точки зрения девелоперской активности. Объем нового предложения составил 1,29 млн кв. м площадей в 52 качественных бизнес-центрах. Несмотря на то, что рынку все же не удалось достигнуть показателей 2007-2009 годов, когда годовой ввод превышал 1,5 млн кв. м офисных площадей, показатели объемов нового строительства 2014 года почти в 2 раза превысили значения предыдущего 2013 (670 000 кв. м). Совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости Москвы достиг 14,46 млн кв. м.

Среди крупнейших офисных комплексов, появившихся в течение IV квартала, можно выделить  МФК «ОКО» (87 600 кв. м) и МФК «Башня Эволюция» (80 000 кв. м), введенные в эксплуатацию на территории ММДЦ «Москва-Сити», а также БЦ Aero City офисной площадью  32 600 кв. м.

Структура распределения качественного предложения на рынке по классам существенно не изменилась за 2014 год. На объекты класса «А» и «В+» приходится почти равная доля офисных площадей (36% и 37% соответственно).

Распределение качественного предложения офисных площадей по классам

Более половины введенных с начала года офисных площадей пришлось на зону ТТК, что в абсолютном выражении составило 680 000 кв. м. Второй по объему прироста оказалась зона МКАД – 23% или 293 000 кв. м. Вследствие ввода в эксплуатацию двух новых объектов существенно выросла доля зоны ММДЦ «Москва-Сити» (20%), на территории которой появилось около 252 600 кв. м новых офисных площадей, что почти в 3 раза превысило показатели ввода 2013 года в данной зоне.

Распределение запланированных к вводу в 2015 г. офисных площадей по кольцевым зонам Москвы

Примеры офисных центров, введенных в эксплуатацию в 2014 г.

Название Адрес GLA (кв. м) Класс Дата ввода
«Башня  Евразия» (Стальная Вершина)    Москва-Сити, уч. №12 85 A I кв. 2014
   Mebe One Khimki Plaza    Химки, Ленинградская ул., д. 25 29,9 A I кв. 2014
   РТС    Хлебозаводский пр-д, д. 7 27,2 B+ I кв. 2014
   Riverdale    2-й Павелецкий пр-д, д.5, стр. 1 20,3 B+ I кв. 2014
   President Plaza    Кутузовский пр-т, д. 32 127 A II кв. 2014
   Arcus III    Ленинградский пр., д. 37, стр. 14 34,3 A II кв. 2014
   Port Plaza    Проектируемый пр-д 4062, д. 6 62,6 B+ II кв. 2014
   ComCity  (Альфа-фаза)    Киевское ш., 2 км от МКАД 100,2 A III кв. 2014
   Mirax-Plaza    Кульнева ул., д. 4, корп. Г 33,7 A III кв. 2014
   «Аэродом»    Ленинградское ш., д. 37, корп. 7 28,4 A III кв. 2014
   «Верейская Плаза III»    Верейская ул., стр. 33 и 134 76,9 B+ III кв. 2014
   «Водный», МФК    Головинское ш, вл. 5 61 B+ III кв. 2014
   «Савеловский Сити»,    МФК    Складочная ул., вл. 1 55 B+ III кв. 2014
   «Око»    Москва-Сити, уч. №16 87,6 A IV кв. 2014
   «Башня Эволюция»    Москва-Сити, уч. №2 и №3 80 A IV кв. 2014
   Aero City    Куркинское ш., д. 2 32,6 A IV кв. 2014
   «Минская Плаза»    Минская ул., д. 2Ж 26,4 B+ IV кв. 2014
   K-PARK / «Сириус Парк»    Каширское ш., д. 3, корп. 2, стр. 2, 3, 5 22,3 B+ IV кв. 2014

 

В перспективе 2-3 лет ожидается сохранение территориальной привязки строительства к зонам ТТК и ММДЦ, на которые придется основной объем нового предложения. Ключевыми по вводу новых площадей станут районы  Центрального, Западного и Южного округов Москвы.

Основной прирост нового предложения в 2014 году пришелся на западный (29% от общего объема введенных офисных площадей) и центральный (28 %) административные округа столицы. В ЦАО такой объем был введен во многом за счет объектов в ММДЦ «Москва-Сити», в ЗАО самыми масштабными новыми бизнес-центрами стали ComCity (фаза Альфа) и President Plaza. В этих же территориальных единицах планируется большая часть офисных комплексов и в 2015 году. К перспективным в будущем году можно отнести также ЮАО и ЮЗАО, где запланированы к вводу крупные бизнес-центры NAGATINO i-LAND II и «Лотос».

Распределение  предложения офисных площадей по административным округам

 

Примеры офисных центров, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

Название Адрес  GBA  (тыс. кв. м)  GLA  (тыс. кв. м) Класс
G10, бизнес-парк (БП «Дудкино»)    Киевское ш., 500 м от МКАД 231,6 123 A
   МФК на 15 уч. ММДЦ    1-й Красногвардейский пр-д, уч. №15 315,3 112,2 A
   «IQ-квартал»    Пресненская наб., уч. №11 228 107 A
   NAGATINO i-LAND II    Андропова пр-т, д. 18 144 99 A
   «Лотос»    Одесская ул., вл. 2 153 70 A
   Neapolis    Киевское ш., 3 км от МКАД 103,9 69,4 A
   «Оружейный», БЦ    Оружейный пер., д. 41 191 69 A
   «Delfos-Плаза»    Можайский Вал ул., вл. 8 82,1 47,2 A
   «К2», II, III, IV-очередь    Калужское ш., 2 км от МКАД 56,7 46,9 A
   «Адмирал»    Алтуфьевское ш., д. 100 30,8 30,8 B+
Danilov Plaza / «Новоданиловский»    Новоданиловская наб., вл. 6 39,4 25 B+
«Триколор» (в составе жилого МФК)    Ростокинская ул., 2 275,6 15 B+

 

Ввиду переноса сроков окончания строительства ряда офисных комплексов на 2015 год, объем запланированного к сдаче нового предложения составляет порядка 1,3-1,4 млн кв. м. В 2015 девелоперская активность сохранит высокие темпы по сравнению с 2010-2013 годами, однако, учитывая негативные экономические тенденции в стране, стоит ожидать, что результаты окажутся ниже значений 2014. По прогнозам специалистов, реалистичный объем прироста составит порядка 1,0 млн кв. м, что на 20% ниже показателей прошедшего года. Дальнейшее ухудшение макроэкономики в значительной степени окажет влияние на доступность заемного финансирования, что отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости в  перспективе 2016-2017 годов.

Динамика девелоперской активности на рынке офисной недвижимости

Спрос на офисные помещения

По результатам 2014 года спрос на офисные помещения оказался сопоставим по значениям с прошлым годом. Анализ сделок аренды и купли-продажи офисов показал, что в I-III кварталах поглощение сохранялось на уровне 120 000 кв. м. В IV квартале показатель увеличился почти в два раза, что во многом было обусловлено крупной сделкой по продаже 80 000 кв. м в БЦ «Эволюция» ММДЦ «Москва-Сити». Таким образом, поглощение в IV квартале составило 201 000 кв. м. Такие высокие показатели последнего квартала увеличили общее поглощение по итогам года до 570 000 кв. м, что все же ниже на 10% уровня 2013 года (630 000 кв. м). При этом, если исключить крупную сделку по БЦ «Эволюция», то падение спроса составило бы около 25%.

Объем поглощения офисных площадей в годовой динамике (по отношению к соответствующему периоду предыдущего года)

Спрос на офисные помещения в 2014 году формировали в основном российские компании, доля которых в объеме поглощенных площадей увеличилась с 67% до 71% по сравнению с 2013.

Доля приобретения офисных площадей в собственность в 2014 году составила 33%, увеличившись на 7 п.п. во многом за счет покупки площадей в ММДЦ «Москва-Сити». Однако имели место и другие крупные сделки по покупке в бизнес-центрах G10 (3 000 кв. м), Danilov Plaza (3 000 кв. м), «Аэродом» (2 200 кв. м), «Водный» (2 200 кв. м) и др.

В структуре поглощения в 2014 году значительно увеличилась доля транспортной и логистической отрасли с 2 % в 2013 до 27%. Такое изменение произошло за счет ряда крупных сделок по аренде/приобретению офисов такими компаниями как «Транснефть», Kuehne+Nagel, «Дальневосточное морское пароходство» и др. Распределение спроса по другим отраслям приобрело более дифференцированный характер. Тем не менее, значительную долю спроса в 2014 продолжали формировать компании, работающие в сфере информационных технологий (13%), финансовые и банковские структуры (12%), производственные компании (8%), строительные компании и сфера медиа и развлечений (по 7% каждая).

Распределение спроса на офисные площади по отраслям

Примеры наиболее значительных сделок 2014 г.

Тип сделки Площадь (кв. м) Название Адрес Класс Клиент Дата
Аренда 17370    Comcity (фаза I Alfa)    Киевское ш., 2 км от МКАД A     «Систематика» I кв. 2014
Аренда 13009    «Алкон»    Ленинградский пр-т, д. 72 A    PepsiCo I кв. 2014
Аренда 11167    Greenwood МО, Красногорский р-н, 69 км МКАД, стр. 33, 35 B+ «Конфиденциальный   клиент» I кв. 2014
Аренда 13121 Башня на набережной, А, С    Пресненская наб., д. 10 A    GE RUS II кв. 2014
Аренда 4766    «Бакунинский»    Бакунинская ул., д. 1-3, корп. 1 B    «Семейный доктор» II кв. 2014
Аренда 2830    «Метрополис»    Ленинградское ш., д. 16, стр.  А A    Tele2 II кв. 2014
Аренда 2245    «АРМА»    Нижний Сусальный пер., д. 5 B+    2GIS II кв. 2014
Аренда 10375    «ЗВИ»    Партийный пер., д. 1 B+ «Конфиденциальный клиент» III кв. 2014
Аренда 7033    «Южный Порт» Южнопортовый пр-д, д. 18, стр. 9 B+    «Согласие» III кв. 2014
Аренда 6368    Comcity (фаза Альфа)    Киевское ш., 2 км от МКАД A    Oracle III кв. 2014
Продажа 80000    «Башня Эволюция»    Москва-Сити, уч. №2 и №3 A    «Транснефть» IV кв. 2014
Аренда 7129    «ЗВИ»    Партийный пер., д. 1 B+ «Конфиденциальный клиент» IV кв. 2014
Аренда 6646    «Яковоапостольский» Яковоапостольский пер., д. 12, стр. 1 A «Локомотивные технологии» IV кв. 2014
Аренда 4310    «Арма» Нижний Сусальный пер., д. 5, стр.  19 B+    «Модный Континент» IV кв. 2014
Продажа 1750    «Савеловский Сити»    Складочная ул., д. 1 B+    ООО «Центр» IV кв. 2014
Аренда 868    «Павловский»    Павловская ул., д. 7 B+ «Объединенная промышленная инициатива» IV кв. 2014

 

Ограничение прироста предложения в историческом центре города и снижающиеся ставки аренды в качественных офисных объектах за пределами ЦДР усилили децентрализацию спроса в 2014 году. Однако сделка по покупке 80 000 кв. м в конце года в ММДЦ «Москва-Сити» скорректировала структуру распределения, увеличив долю этой зоны по итогам года до 21%. При этом значительная часть арендованных и купленных площадей сконцентрирована вдоль ТТК (49%) и МКАД (14%). Доля сделок в бизнес-центрах с премиальной локацией составила примерно 16% (66 000 кв. м) от совокупного объема поглощения.

Динамика распределения спроса на офисные помещения по кольцевым зонам Москвы

По прогнозам экспертов, несмотря на то, что по итогам года объем поглощения офисных помещений не показал отрицательной динамики, активность арендаторов и инвесторов замедлилась, и в 2015 году спрос на офисные площади может снизиться до 450 000 – 500 000 кв. м, а его плавное восстановление произойдет не раньше 2016.

При этом стоит отметить и положительный момент для текущих и потенциальных арендаторов: в условиях переизбытка предложения у них появилась возможность улучшить условия аренды, заняв качественные офисные помещения по более низким ставкам или переехать в лучшую локацию за те же или меньшие деньги.

Динамика роста вакантных офисных площадей

К негативным для собственников трендам года относится рост вакантных площадей. Увеличивающееся уверенными темпами предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности достиг в среднем по Москве 18,6%.

Наибольшие изменения зафиксированы в классе «А», в IV квартале показатель превысил кризисный  уровень 2009 года, составив 29%, что на 3 п.п. выше, чем в III квартале. Это обусловлено появлением крупных проектов с низкой на текущий момент заполняемостью, при высоких строительных объемах. Так, на субрынке ММДЦ «Москва Сити» был введен новый деловой центр в составе МФК «ОКО», арендуемой площадью свыше 144 000 кв. м. Ввод новых объектов увеличил долю вакантных офисных помещений на территории ММДЦ «Москва-Сити» до 50% на конец 2014 года.

За последний квартал показатель вакантности в классе «В+» сохранился на уровне 16%, с начала года прибавив 2 п.п.

Офисы низкого ценового сегмента «В» класса оказались наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов – за год объем свободных площадей снизился с 10% до 9%. Это связано как со стабильными рублевыми ставками, так и с концентрацией большей части предложения, относимого к данному классу, в центральных районах города.

Замедление динамики роста свободных площадей предвидится после роста потребительского спроса, который начнется не ранее 2016 г.

Показатель вакантности офисных площадей по Москве

Ставки на офисную недвижимость

Средневзвешенные ставки аренды на протяжении года имели нисходящую динамику, которая в перспективе 2015 года только закрепится. Главной причиной снижения стоимости аренды, по оценкам специалистов, является кризис перепроизводства на рынке: в условиях растущей конкуренции, собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих  условий.

Средний уровень арендных ставок в рублевом выражении снизился на 5-7%, при этом, долларовый уровень рублевых ставок упал более значительно, как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.

Средневзвешенные ставки аренды на офисы площадью более 500 кв. м

  $ / кв. м / год руб. / кв. м / год
2013 2014 2013 2014
А   650 527 21385 20026
В+ 445 380 14641 14440
В   350 285 11515 10830

 

Активно набирает темпы тенденция фиксирования ставок в рублях. Несмотря на то, что психологический переход к рублевым ставкам в сознании некоторых девелоперов единичных премиальных объектов еще не произошел, существенная часть рынка постепенно переходит к рублевым взаимоотношениям между собственниками и арендаторами, что в значительной степени закрепилось в офисах класса «B» и «B+».

По итогам года наиболее существенное падение ставок аренды было зафиксировано в объектах, относящихся к зоне Бульварного кольца и территории ММДЦ «Москва-Сити». За 2014 год средняя стоимость аренды внутри Бульварного кольца как для класса «А», так и для класса «В+» снизилась на 20-21%, составив 766 долларов/кв. м/год и 643 долларов/кв. м/год соответственно. Средневзвешенный размер аренды в бизнес-центрах класса «А» в ММДЦ «Москва-Сити» изменился более существенно, падение составило 29% до 530 долларов/кв. м/год.

Диапазон ставок в зоне Садового кольца для объектов премиального класса составил 700-745 долларов/кв. м/год, такие значения на 14% ниже запрашиваемых ставок в данной локации в 2013 году.

В бизнес-центрах децентрализованного территориального расположения ставки аренды также снизились, в среднем на 14-15%. Для объектов класса «А» интервал аренды в районе ТТК составила 510-550 долларов/кв. м/год, в зоне МКАД  – 250-300 долларов/кв. м/год. Для бизнес-центров класса «В+» соответствующей локации значения ставок составили 350-400 долларов/кв. м/год и 240-280 долларов/кв. м/год.

За пределами ТТК в 2015 году ожидается более ощутимое снижение показателей рынка, учитывая планируемый прирост нового предложения. По оценкам экспертов, в 2015 средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса «А» (за исключением объектов с центральной премиальной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне 450 долларов/кв. м/год, по курсу 45-50 руб. за $1, или в диапазоне 20 000 – 23 000 руб./кв. м/год, а арендаторы будут фиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного валютного коридора.

Средние базовые ставки на офисную недвижимость

Ставки капитализации по итогам года составили для класса «А» – 11-12%,  для класса «B»/«В+» – 13-14%. Рост ставок капитализации на 1,5 п.п. по сравнению с прошлым годом вызвано возросшей стоимостью финансирования и сокращением числа заинтересованных инвесторов на рынке офисной недвижимости. При этом имеет место сильный разрыв между запрашиваемыми ставками доходности и ориентирами покупателей, которые сильно выросли за последние полгода в ожиданиях стагнации рынка.

Обзор подготовлен специалистами компании S.A. Ricci

Материалы по теме

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2014 год

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2014 год
25.02.2015 Торговые Уровень вакантных торговых площадей вырос до 6% и стал самым высоким показателем за последние годы Подробнее

Краткий обзор сегмента банковских помещений

Краткий обзор сегмента банковских помещений
10.02.2015 Другие Рейтинг обеспеченности банковскими отделениями городов-миллионников России Подробнее

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.
25.12.2014 Другие Основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости, 2014 г.

Рынок складской недвижимости - обзор за 2014 год
25.12.2014 Склады В течение года оставалась привлекательной схема строительства складских объектов «built-to-suit» Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog