УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Предварительные итоги 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы

16.12.2014

Кризис перепроизводства

В 2014 году введено рекордное за последние 5 лет количество офисных площадей. Объем нового предложения превысил 1 150 000 кв. м площадей в 49 качественных бизнес-центрах. Крупнейшие офисные комплексы, появившиеся в течение IV квартала: МФК «ОКО», офисной площадью 87 600 кв. м и БЦ Aero City, площадью  32 600 кв. м.

Более половины введенных с начала года офисных площадей пришлось на зону ТТК, что в абсолютном выражении составило 630 000 кв. м. Второй по объему прироста оказалась зона МКАД – 25% или 295 000 кв. м. Около 172 000 кв. м новых офисных площадей появилось на территории ММДЦ «Москва-Сити», что в сравнении с прошлым годом почти в 2 раза больше. В случае соблюдения запланированных сроков ввода Башни «Эволюция», доля ММДЦ «Москва-Сити» в совокупном объеме нового предложения может увеличиться до 20%.

Согласно текущим планам девелоперов до конца декабря ожидается к вводу в эксплуатацию еще около 270 000 кв. м офисных площадей в 8 проектах и  итоговый показатель прироста может в 2 раза превысить результат прошлого 2013 года (610 000 кв. м).

Примеры офисных центров, ожидаемых к вводу в IV квартале 2014 года

Название Адрес GLA (тыс. кв. м) Класс
  Башня Эволюция   Москва-Сити, участки № 2 и № 3 80000 A
  Симонов Плаза   Ленинская Слобода ул., д. 26 стр. 5 60600 B+
  Сириус Парк   Каширское ш., д. 3, корп. 4, 9, 1 50928 B+
  Минская Плаза   Минская ул., д. 2Ж 26417 B+
  Алгоритм   Академика Пилюгина ул., д. 22 25500 B+
  ARMA (фаза II)   Нижний Сусальный пер., д. 5 14000 B+
  Дубровская Плаза   Ясеневая ул., д. 1 7000 A

 

Основную долю спроса в 2014 году формировали компании, работающие в сфере информационных технологий (17%), финансовые и банковские структуры (15%), производственные компании (11%) и FMCG (9%).

Распределение спроса на офисы по отраслям в 2014 году

Децентрализация спроса на офисные площади

Ограничение прироста предложения в историческом центре города и снижающиеся ставки аренды в качественных офисных объектах за пределами центральными деловыми районами усилили децентрализацию спроса в 2014 году. Основная часть арендованных и купленных площадей сконцентрирована вдоль ТТК (60%) и МКАД (17%). Доля сделок в бизнес-центрах с премиальной локацией составила примерно 15% (90 000 кв. м) от совокупного объема поглощения.

Распределение поглощения офисной недвижимости по кольцевым зонам

Рекордная вакантность офисных площадей

Рекордное предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности в среднем по Москве достиг 18,5%. Наибольшие изменения зафиксированы в классе «А» – в IV квартале показатель превысил кризисный  уровень 2009 года, составив 28%, что на 2 п.п. выше, чем в III квартале. Это обусловлено появлением  крупных проектов с низкой на текущий момент заполняемостью. Так, в ММДЦ «Москва Сити» был введен новый деловой центр в составе МФК «ОКО» арендуемой площадью свыше 144 000 кв. м. По предварительным подсчетам, на территории ММДЦ «Москва-Сити» сегодня пустует более 45% офисных помещений.

За последний квартал показатель вакантности в классе «В+» сохранился на уровне 16%, с начала года прибавил 2 п.п. Офисы низкого ценового сегмента «В» наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов – за год объем свободных площадей снизился с 10% до 9%.

Уровень вакантных офисных площадей

Снижение арендных ставок на офисы

Средневзвешенные ставки аренды на протяжении года имели нисходящую динамику. Главной причиной снижения стоимости аренды является кризис перепроизводства на рынке: в условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих  условий.

Средний уровень арендных ставок в рублевом выражении снизился на 5-8%. Ставки, номинированные в долларах США, опустились более значительно – как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.

Средневзвешенные ставки аренды на офисы (площадью больше 500 кв. м)

Класс доллар / кв. м / год рубль / кв. м / год
III квартал 2014 IV квартал 2014 III квартал 2014 IV квартал 2014
А 635 450 22241 21574
В+ 424 297 14850 14405
В 337 236 11799 11445

 

Активно набирает темпы тенденция фиксирования ставок в рублях. Можно говорить о том, что эта тенденция в значительной степени закрепилось в офисах класса «B» и «B+».

Динамика ставок аренды на офисные площади

Обзор подготовлен специалистами S.A. Ricci.

Материалы по теме

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2014 год

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2014 год
25.02.2015 Торговые Уровень вакантных торговых площадей вырос до 6% и стал самым высоким показателем за последние годы Подробнее

Краткий обзор сегмента банковских помещений

Краткий обзор сегмента банковских помещений
10.02.2015 Другие Рейтинг обеспеченности банковскими отделениями городов-миллионников России Подробнее

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.
25.12.2014 Другие Основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости, 2014 г.

Рынок складской недвижимости - обзор за 2014 год
25.12.2014 Склады В течение года оставалась привлекательной схема строительства складских объектов «built-to-suit» Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog