Предварительные итоги 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Кризис перепроизводства

В 2014 году введено рекордное за последние 5 лет количество офисных площадей. Объем нового предложения превысил 1 150 000 кв. м площадей в 49 качественных бизнес-центрах. Крупнейшие офисные комплексы, появившиеся в течение IV квартала: МФК «ОКО», офисной площадью 87 600 кв. м и БЦ Aero City, площадью  32 600 кв. м.

Более половины введенных с начала года офисных площадей пришлось на зону ТТК, что в абсолютном выражении составило 630 000 кв. м. Второй по объему прироста оказалась зона МКАД – 25% или 295 000 кв. м. Около 172 000 кв. м новых офисных площадей появилось на территории ММДЦ «Москва-Сити», что в сравнении с прошлым годом почти в 2 раза больше. В случае соблюдения запланированных сроков ввода Башни «Эволюция», доля ММДЦ «Москва-Сити» в совокупном объеме нового предложения может увеличиться до 20%.

Согласно текущим планам девелоперов до конца декабря ожидается к вводу в эксплуатацию еще около 270 000 кв. м офисных площадей в 8 проектах и  итоговый показатель прироста может в 2 раза превысить результат прошлого 2013 года (610 000 кв. м).

Примеры офисных центров, ожидаемых к вводу в IV квартале 2014 года

Основную долю спроса в 2014 году формировали компании, работающие в сфере информационных технологий (17%), финансовые и банковские структуры (15%), производственные компании (11%) и FMCG (9%).

Распределение спроса на офисы по отраслям в 2014 году

Децентрализация спроса на офисные площади

Ограничение прироста предложения в историческом центре города и снижающиеся ставки аренды в качественных офисных объектах за пределами центральными деловыми районами усилили децентрализацию спроса в 2014 году. Основная часть арендованных и купленных площадей сконцентрирована вдоль ТТК (60%) и МКАД (17%). Доля сделок в бизнес-центрах с премиальной локацией составила примерно 15% (90 000 кв. м) от совокупного объема поглощения.

Распределение поглощения офисной недвижимости по кольцевым зонам

Рекордная вакантность офисных площадей

Рекордное предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности в среднем по Москве достиг 18,5%. Наибольшие изменения зафиксированы в классе «А» – в IV квартале показатель превысил кризисный  уровень 2009 года, составив 28%, что на 2 п.п. выше, чем в III квартале. Это обусловлено появлением  крупных проектов с низкой на текущий момент заполняемостью. Так, в ММДЦ «Москва Сити» был введен новый деловой центр в составе МФК «ОКО» арендуемой площадью свыше 144 000 кв. м. По предварительным подсчетам, на территории ММДЦ «Москва-Сити» сегодня пустует более 45% офисных помещений.

За последний квартал показатель вакантности в классе «В+» сохранился на уровне 16%, с начала года прибавил 2 п.п. Офисы низкого ценового сегмента «В» наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов – за год объем свободных площадей снизился с 10% до 9%.

Уровень вакантных офисных площадей

Снижение арендных ставок на офисы

Средневзвешенные ставки аренды на протяжении года имели нисходящую динамику. Главной причиной снижения стоимости аренды является кризис перепроизводства на рынке: в условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих  условий.

Средний уровень арендных ставок в рублевом выражении снизился на 5-8%. Ставки, номинированные в долларах США, опустились более значительно – как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.

Средневзвешенные ставки аренды на офисы (площадью больше 500 кв. м)

Активно набирает темпы тенденция фиксирования ставок в рублях. Можно говорить о том, что эта тенденция в значительной степени закрепилось в офисах класса «B» и «B+».

Динамика ставок аренды на офисные площади

Обзор подготовлен специалистами S.A. Ricci.