Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, 1-ое полугодие 2014 г.

По итогам первого полугодия 2014 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга продемонстрировал следование запланированным темпам роста.

По состоянию на конец июня 2014 года в эксплуатацию было введено 10 бизнес центров классов А/B+/B общей площадью 88 900 кв.м. Основной объем ввода (32 200 кв.м. или 36,22%) пришелся на Московский район. В стадии активного строительства находятся еще 16 объектов общей площадью 177 355 кв.м.

Объем арендованных качественных офисных площадей за первое полугодие 2014 года составил не менее 72 588 кв.м. При этом наиболее востребованными оказались помещения класса А.

Лидерами по общему объему аренды стали Московский (38% сделок) и Центральный районы (14% сделок) города.

Драйверами рынка выступали торгово-производственные компании и представители телекоммуникационной и IT-отрасли, на долю которых пришлось 35,48% от общего объема аренды.

По оценкам компании Bright Rich | CORFAC International, до конца 2014 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга ждет увеличение конкуренции между бизнес-центрами и общее изменение ценовой политики.

Показатели ввода качественных офисных площадей в первом полугодии 2014 

По итогам первого полугодия 2014 г. на рынок качественных офисных площадей класса А/ В+/ В было введено 10 новых объектов.

Объем ввода новых площадей составил 88 900 кв.м., из них 64,11% (57 000 кв.м.) пришлось на бизнес-центры класса А. Доля класса В+ в общем объеме ввода составила 26,77 % (23 800 кв.м.), а на класс В пришлось 9,11% новых площадей (8 100 кв.м.)

Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в Санкт-Петербург в первом полугодии 2014

Структура ввода офисных площадей в г. Санкт-Петербург по классам в первом полугодии 2014

Наиболее крупные сделки на рынке качественной офисной недвижимости (класс А/В+/В)

Основной тенденцией рынка аренды качественных офисных площадей было стремление компаний-клиентов оптимизировать затраты. При этом большая часть компаний, совершивших арендные сделки с целью оптимизации затрат, повысили класс или качество арендуемых помещений. Данная тенденция сохраняется с прошлого года, когда доля подобных сделок в структуре поглощения доходила до 50%. Общий объем аренды составил 71 381 кв.м., при этом наиболее востребованными оказались качественные офисные площади в Московском (38% площадей) и Центральном районах (14% площадей).

Структура аренды по районам, первое полугодие 2014

Сделки аренды офисов в Санкт-Петербурге в 1-м полугодии 2014

Структура аренды качественных офисных площадей по классам, первое полугодие 2014

Традиционно наиболее востребованными у крупных арендаторов оказались офисы класса А (37 738 кв.м.), на долю которых в числе ключевых сделок пришлось 51,98% арендованных площадей.

Наиболее востребованным форматом аренды в первом полугодии 2014г. стали, блоки до 500 кв.м.: на них пришлось 48,64% объема сделок (36 из 74), но всего 15,40% арендованных площадей. При этом на пять ключевых сделок с блоками более 2 000 кв.м пришлось 37,% сданных площадей.

Наименьший спрос был проявлен к офисным помещениям площадью 1501–2000 кв.м: на долю таких сделок пришлось всего 5,4% от общего количества сделок или 10,88% от общего объема поглощенных площадей.

Наибольшую активность на рынке аренды качественных офисных площадей проявили торгово-производственные компании и представители телекоммуникационной и IT-отрасли. Объем арендованных ими площадей составил 35,48% от общего объема аренды. Компании нефтегазовой отрасли совершили меньшее по сравнению с предыдущими периодами количество сделок (8,10% от общего количества сделок), но при этом арендовали 26,23% площадей.

Представители остальных сфер деятельности проявили одинаково стабильный уровень активности.

Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов

Распределение общего объема площадей сделок по профилю арендаторов

Динамика арендных ставок и вакантных площадей на качественных офисных объектах в первом полугодии 2014 г.

Коридоры ставок по классам А/В+/В, распределенные по деловым зонам Санкт-Петербурга по состоянию на конец первого полугодия 2014

Указанные цены соответствуют предложениям по качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга, представленным на рынке на момент подготовки аналитического исследования. Фактические ставки по заключенным договорам аренды могут отличаться на 10-20% от заявленных.

Текущий объем предложения качественных офисных площадей

По состоянию на начало июля 2014 г. общий объем предложения на рынке офисной недвижимости в сегменте бизнес-центров класса А/В+/В в Санкт-Петербурге составляет 202 930 кв.м.

Объем вакантных офисных площадей по классам (по состоянию на начало второго полугодия 2014)

Большая часть предложения (53%), представлена бизнес-центрами класса А и сосредоточена в деловой зоне Центр 2 (57 000 кв.м.). Наименьший объем вакантных площадей классов А/В+/В представлен в деловой зоне Адмиралтейская (2 614 кв.м.)

Объем вакантных площадей по деловым зонам, кв.м

Перспективы рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга до конца 2014 года

В ближайшее время планируется ввести в эксплуатацию 16 новых бизнес-центров классов А/В+/В общей площадью 177 355 кв.м. Половина вводимых бизнес-центров будет представлена классом А, при этом общая площадь ввода по классу А составит 107 355 кв.м. Кроме того, на стадии проектирования и подготовки к строительству находятся еще 8 объектов общей площадью около 250 000 кв.м.

Консультанты компании Bright Rich | CORFAC International прогнозируют, что уровень ротации арендаторов сохранится стабильно высоким. До конца года также будет совершен ряд сделок купли-продажи объектов качественной офисной недвижимости, и несколько знаковых сделок по аренде.

Кроме того, существует высокая вероятность дальнейшего усиления конкуренции среди собственников бизнес-центров. В условиях складывающегося рынка арендатора владельцам бизнес-центров придется проявлять еще большую гибкость в вопросах цены и условий аренды.

Обзор подготовлен компанией Bright Rich | CORFAC International