Обзор рынка офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону за III квартал 2009 года

Анализ рынка офисной недвижимости и определение основных тенденций развития данного сегмента коммерческой недвижимости г.Ростова-на-Дону является целью настоящего исследования.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

• проведен анализ основных экономических показателей, оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости в целом, в том числе рынка офисной недвижимости;
• проведен детальный анализ существующего предложения на рынке офисной недвижимости г.Ростова-на-Дону;
• проанализирован существующий спрос на рынке офисной недвижимости, определены основные потребители, в результате проведенного экономического анализа, выявлены, наблюдаемые устойчивые соотношения, свойства, признаки, присущие рынку офисной недвижимости в г.Ростове-на-Дону;
• проведено сегментирование рынка офисной недвижимости по классам и местоположению;
• проведен анализ арендных ставок и цены продажи 1 кв.м.;
• выявлены основные перспективы развития рынка.

Объектом исследования является рынок офисной недвижимости. При проведении настоящего исследования использовались различные методы анализа данных. 

В ходе кабинетных исследований проводился сбор информации из открытых источников, необходимой для проведения анализа. В качестве источников были использованы:
база офисных помещений компании «Business Real Estate», печатные СМИ и каталоги недвижимости, Интернет ресурсы, рекламные материалы объектов недвижимости, аналитические статьи и обзоры о рынке недвижимости, статистические данные.

История развития

Рынок современных бизнес-центров в г.Ростове-на-Дону начал формироваться с 2006 года. До этого времени активное развитие предложения наблюдалось только в единственном существующем классе — «С». Объем предложения возрастал не только за счет перепрофилирования административных помещений бывших предприятий и заводов и других зданий, но и за счет нового строительства. Строительство новых небольших офисных зданий положительно повлияло на качество предложения в классе «С», которое стало достаточно высоким. В 2006 году в эксплуатацию был введен первый объект класса «В» - бизнес-центр «Купеческий двор» общей офисной площадью 32 000 кв. м., затем в 2007 году предложение современных офисных площадей на рынке значительно расширилось.

Введены в действие БЦ «Балканы» (класс В-), БЦ «Clover House» (позиционируется как класс А), БЦ «Белый слон» (класс В+), «Гедон» (класс В+).

В 2008 г. в эксплуатацию были сданы пять крупных объектов класса «В», общей офисной площадью 40 821 кв. м. При этом, не появилось ни одного бизнес-центра класса «А». В 2009 году планировалось открытие офисных центров класса «А», но из-за кризиса сроки сдачи проектов перенеслись на неопределённый срок. Отметим особенность развития класса «С» в г. Ростов-на-Дону. Офисы данного класса имеют достаточно качественную отделку, удобную планировку и все необходимые инженерные коммуникации. Кроме того, часть офисных помещений класса «С» находится в исторической и деловой части города, вдоль центральных улиц, где строительство новых объектов сопряжено со значительными финансовыми затратами или вообще невозможно (из-за планировочных ограничений).

Предложение

В III квартале 2009 года в городе функционирует 12 современных бизнес-центров общей офисной площадью более 100 000 кв. м. В общей структуре предложения на класс «В» приходится 29% от общего предложения офисных помещений. Класс «А»1 представлен значительно меньшим объемом— всего 3 % от общего предложения. И самый большой процент в классе «С», по нашим оценкам, находится около 68%. Структура рынка показывает, что сегмент качественной офисной недвижимости имеет нереализованный потенциал развития, так как класс «А» занимает есущественную долю рынка. 

На данный момент рынок офисной недвижимости характеризуется невысокой активностью.

По сравнению с 2008 г. предложение офисных помещений увеличилось, при этом спрос на объекты достаточно низкий. По словам экспертов рынка недвижимости компании «Business Real Estate» основная масса предложения концентрируется в Центральном Деловом Районе (ЦДР) по сравнению с микрорайонами города.

ЦДР – является сложившимся административным, культурным, торговым и деловым центром города. По словам аналитиков, Центральный Деловой Район ограничивается:

• с востока – пр. Театральный;
• с запада – пер. Доломановский;
• с севера – ул. Варфоломеева;
• с юга – ул. Береговой.

Спрос

Спрос на коммерческую недвижимость пострадал под влиянием кризиса, но больше всего это отразилось на офисной недвижимости. Если в докризисный период спрос превышал предложение, то сейчас ситуация кардинальным образом изменилась, что спровоцировало в свою очередь снижение цен. Ситуация неоднозначная – какие-то арендаторы предпочли оставить свои офисные площади в бизнес-центрах и переехать в офис, с более низкой арендной платой, кто-то остался в своём офисе, но арендодатели снизили ставку аренды.

С точки зрения востребованности помещений по площади, помещения вообще свыше 200 кв.м практически не пользуются спросом. В этой ситуации арендодатели, которые планировали сдавать в аренду помещения по 200 - 1000 кв.м пытаются дробить помещения на несколько мелких.

Тенденция на рынке такова, что спросом пользуются офисные помещения небольших площадей. Наиболее востребованы помещения от 20 до 30 кв.м. Максимум – 60 кв. м.

По районам города спрос распределяется согласно классическому делению недвижимости на районы с высокой и низкой активностью офисного сегмента рынка. К районам с высокой активностью офисного сегмента недвижимости относятся: Ленинский, Октябрьский, Кировский и Пролетарский районы. В риэлтерских каталогах и базах данных эти районы обычно обозначаются как Центр, район Комсомольской площади, Нахичевань, Ленина, Нариманова.

Такие районы города как Советский, Первомайский, Железнодорожный, частично (на окраинах города) Октябрьский, Ворошиловский и Пролетарский отличаются низкой активность офисного сегмента рынка. В риэлтерских каталогах и базах данных эти районы обозначены как Новое поселение, Каменка, Западный жилой массив (ЗЖМ), Военвед, Стройгородок, Болгарстрой, Александровка, посёлок Орджоникидзе, Аэропорт, Зоопарк, Северный жилой массив (СЖМ), Чкаловский, Темерник, Сельмаш. Спрос в этих районах обусловлен тем, что многие компании хотят иметь офисы рядом со своим производством или складом.

Ценовая ситуация

В данный момент ценовая ситуация на рынке офисной недвижимости характеризуется снижением цен продажи и аренды офисных площадей. На стоимость объектов офисной недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

• местоположение – стоимость объектов офисной недвижимости, прежде всего, зависит от близости к центру города; расположения на центральных/ключевых для данного района магистралях; от близости к крупным офисным центрам; от проходимости и проезжаемости, транспортной доступности;
• год постройки;
• наличие отдельного входа в помещение;
• расположение на этаже – цокольном, подвальном, первом или выше первого этажах - наибольшую стоимость имеют офисные площади, расположенные на первых этажах;
• состояние помещений и зданий, в которых они располагаются. В зависимости от качества отделки офисные помещения могут иметь следующие состояния: «стройвариант», «требует капитального ремонта», «требует косметического ремонта», «хорошее», «отличное», евроотделка»;
• наличие парковки;
• возможность получения других сопутствующих услуг.

В III кв. 2009 года темпы снижения арендных ставок в классе «В» по сравнению с первыми месяцами 2009 года уменьшились. Это обусловлено постепенной стабилизацией экономики и постепенной активизацией спроса на офисную недвижимость.

 

Мерой для стимулирования спроса в классе «В» стало значительное снижение уровня арендных ставок. Это привело к сближению уровня цен аренды в некоторых бизнес центрах класса «В» к офисным помещениям класса «С». На данный момент размеры месячных арендных ставок в современных бизнес-центрах класса «В» и бывших НИИ, реконструированных в офисные здания почти сравнялись (разница 5-10%). Это произошло из-за миграции арендаторов из новых бизнес-центров в офисные здания эконом-класса. Таким образом, аренда офисов в современных бизнес-центрах стала дешеветь, а собственники старых зданий из-за стабильного спроса, наоборот, держали ставки. В классе «С» среднерыночная ставка аренды в III кв. 2009 г. составляет порядка 400 руб. за 1 кв. м. Самые максимальные значения аренды по-прежнему достигаются в центральной части города. Здесь офисы выставляются преимущественно в диапазоне от 500 до 600 руб. за 1 кв. м. 

Что касается остальных районов города, то ставки аренды максимально приближены по своим значениям и составляют порядка 450 руб. за 1 кв. м. Эксперты утверждают, что в некоторых районах, таких как Чкаловский, Александровка и 2-й пос. Орджоникидзе, можно найти предложения и по 350 руб. за 1 кв. м.

Изучая динамику падения средней арендной ставки по офисным помещениям в течении 2009 года можно сделать вывод, что в среднем, за I кв. 2009 г. падение составляло 7% в месяц, а в последующие месяцы 3-5%.

В офисном секторе коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону первые три квартала характеризовались снижением стоимости кв. м. В среднем цена квадратного метра, по сравнению с началом 2009 г., сократилась примерно на 27%. Снижение составляло от 2 до 7 % в месяц. Средний уровень цен по офисным помещениям за первые три квартала 2009 г. снизился с 65 000 рублей до 47 600 рублей за кв.м.

Стоимость 1 кв.м. офисной недвижимости в центральной части города почти сравнялась со стоимостью в ЗЖМ. Минимальная средняя стоимость офисной недвижимости зафиксирована во 2-м пос. Орджоникидзе и составляет порядка 38 000 руб.за 1 кв. м. Любопытно заметить, что данная цифра сопоставима со стоимостью жилой недвижимости в отдельных районах города.

 

Таким образом, анализ ценовой ситуации на рынке офисной недвижимости за III кв. 2009 г. показал, что финансовый кризис внес значительные коррективы в состояние офисного сегмента недвижимости:

• стоимость продажи квадратного метра офисного помещения снизилась на 27 %;
• ставки арендной платы по офисным помещения упали на 31%.

Доходность

Доходность офисной недвижимости в среднем по Ростову составляет 9%. Валовый Рентный Мультипликатор3 по офисным помещениям принимает значения от 0,09 до 0,12. 

За период с начала 2009 г. доходность по офисной недвижимости снизилась почти на 15 %. Соответственно, такое снижение доходности офисной недвижимости также повлияло на решения инвесторов о покупке офисных помещений.

Особенности реализации офисной недвижимости

По данным экспертов коммерческой недвижимости компании «Business Real Estate» срок экспозиции объекта офисной недвижимости напрямую зависит от его площади. При продаже недвижимости стоимость объекта всегда снижается на определённый дисконт, который собственник предоставляет покупателю. В практике оценочной деятельности данный показатель называется скидка на торг.

Она варьируется также в зависимости от типа сделки – аренда/продажа или от размера помещения. В среднем торг при продаже объектов офисного назначения составляет около 5 % от цены предложения.

Тенденции

• значительное превышение уровня предложения офисной недвижимости над спросом, что в свою очередь ослабляет конкуренцию между арендаторами и ведет к снижению стоимости ставок аренды;
• под влиянием финансового кризиса в 2009-2011 гг. в классе «В» будет построено 65% от запланированного объема строящихся объектов;
• повсеместное падение ставок аренды, которое по некоторым объектам достигает 40%;
• переориентация спроса на небольшие помещения по площади от 10 кв. м.;
• появилась тенденция по оплате риэлтерских услуг собственником помещения.

Прогноз

• усиление конкуренции на рынке офисных помещений со стороны собственников;
• анализ спроса показал, что основным фактором успешности будущих девелоперских проектов в сегменте качественных офисных площадей является отсутствие недостатков в концепции,
• выгодное местоположение, а также низкий уровень арендной ставки, поэтому все более интенсивней будут использоваться услуги консалтинговых компаний на начальных стадиях развития проекта;
• оживление строительства наиболее значимых офисных проектов на рынке недвижимости г.Ростова-на-Дону, которые были заявлены ранее, но во время кризиса приостановлены и перенесены на более позднее время.

Таким образом, анализ рынка показал, что финансовый кризис внес значительные коррективы в состояние данного сегмента недвижимости: обусловил появление профицита предложения и значительно снизил спрос на качественные офисные объекты. В случае ввода всего ожидаемого объема строительства в конце 2009 – начале 2010 года, что маловероятно, собственники вынуждены будут продолжат снижать арендные ставки и цены продажи, в особенности, на ранее
переоцененные объекты.

Отчет подготовлен компанией ABC&MT Group. Исследование проведено на основании данных полученных из собственной информационной базы о рынке недвижимости г. Ростова-на-Дону.

Компания ABC&MT Group входит в группу компаний «WEAKON PROPERTY GROUP», которая имеет пятнадцатилетнюю историю деятельности по оказанию всего спектра услуг, связанного со сделками с недвижимостью и бизнесом. В группу компаний входят оценочные, консалтинговая, юридическая и риэлтерские компании.
Структура группы компаний позволяет проводить анализ рынка недвижимости на собственной информационной базе. Специалисты компании ABC&MT Group имеют многолетний опыт работы в области оценки и консалтинга. 

Компания ABC&MT Group оказывает услуги по комплексному консультированию клиентов, предлагая полный цикл девелопмента: подбор участка, разработка концепции, оценка инвестиционной привлекательности объекта, проектирование, брокеридж готового объекта. База данных по сделкам с объектами недвижимости дает возможность проанализировать различные сегменты рынка недвижимости города Ростова-на-Дону, Ростовской области и Южного федерального округа, существенно повышают качество выполняемых консалтинговых работ.