УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Краткий обзор рынка офисной недвижимости – III квартал 2013 г.

26.12.2013

 

В III квартале 2013 г. рынок продолжает оставаться активным, спрос и предложение сбалансированы, ставки аренды стабильны. Тенденция ослабления рынка офисной недвижимости, отмеченная впервые в предыдущем квартале, подкрепляется новыми фактами:

  • Продолжилось снижение общего объема заключаемых сделок аренды и покупки: в III квартале общий объем заключенных сделок составил 385 836 кв. м, что на 20% ниже среднего уровня 2011-2012 гг.
  • Даже небольшой рост объема вывода на рынок новых помещений приводит к увеличению доли свободных помещений. За счет одного крупного объекта (Башня Меркурий в Москва-Сити, арендуемой площадью 87 547 кв. м) объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей класса А в III квартале увеличились вдвое относительно средних объемов строительства последних трех лет. В результате уровень свободных помещений в классе А в среднем по Москве увеличился на 3,5 пп, а в районе Москва-Сити — на 15,6 пп.
  • Средняя ставка аренды не изменяется в течение последних трех кварталов, в то время как инфляции в России за январь-май 2013 превысила уровень 7%.

Индикаторы офисного рынка Москвы

Индикаторы офисного рынка Москвы

Поглощение и новое строительство, классы А и В (млн. кв.м)

Поглощение и новое строительство, классы А и В (млн. кв.м)

 

Предложение офисной недвижимости

По состоянию на конец III квартала 2013 года в Москве насчитывалось 13,6 млн кв. м качественных офисов. В III квартале было введено в эксплуатацию 9 офисных зданий общей арендуемой площадью 244 587 кв. м. Объемы нового строительства продолжают оставаться умеренными.

Новое строительство, тыс. кв.м

Новое строительство, тыс. кв.м

Новое строительство в 1 - 3 кварталах 2013 г., тыс. кв.м

Новое строительство в 1 - 3 кварталах 2013 г., тыс. кв.м

Около 50% новых офисных площадей, вышедших на рынок в 2013 году, находятся в удаленных от центра города районах (за пределами ТТК). В то же время спрос продолжает тяготеть к центру города. В результате на окраинах города наблюдается тенденция к росту избыточности предложения. Так, в течение 4-х последних кварталов уровень свободных помещений в районах за пределам ТТК увеличился на 5,8 пп: с 11% (III кв. 2012) до 16,8% (III кв. 2013). Внутри ТТК уровень свободных помещений стабилен, а в некоторых субрынках (Таганском, Фрунзенском, Новослободском) свободных помещений становится меньше. Исключение составляет субрынок Москва-Сити, где после ввода в эксплуатацию Башни Меркурий, площадью 87 547 кв. м, объем свободных помещений удвоился, что немедленно привело к росту уровня свободных помещений на 15,6 пп до уровня 32,7%.

Всего в Москве предлагается в аренду или на продажу 1,54 млн. кв. м в существующих и 3,5 млн. кв. м в строящихся зданиях.

Уровень свободных помещений

Уровень свободных помещений

Предложения в существующих и строящихся зданиях (млн. кв.м на конец периода), классы А и В

Предложения в существующих и строящихся зданиях (млн. кв.м на конец периода), классы А и В

 

Спрос на офисную недвижимость

Всего за три квартала 2013 года было арендовано и куплено 1,2 миллиона кв. м качественных офисных помещений. Второй квартал подряд наблюдается снижение общего объема сделок. В III квартале общий объем сделок составил 385 836 кв. м, что на 20% ниже среднего уровня 2011-2012 годов. Бюджеты на недвижимость и переезды ограничены, арендаторы и арендодатели все чаще находят компромиссы, приводящие к продлению текущих договоров аренды, а не заключению новых сделок в новых зданиях.

Арендованные и купленные площади (млн. кв.м)

Арендованные и купленные площади (млн. кв.м)

Объем (млн. кв.м) и количество сделок

Объем (млн. кв.м) и количество сделок

Арендаторы продолжают интересоваться главным образом введенными в эксплуатацию зданиями – в 2013 году (1-III кв.) доля договоров предварительной аренды* составила менее 6,3% (в III кв. – 2,3%) от всех арендованных площадей. Доля сделок продажи также продолжает оставаться низкой и составляет не более 10% от всего объема офисных сделок.

Продолжает снижаться количество крупных сделок (размером более 2 000 кв. м). Средний размер транзакции снизился на 10% относительно предыдущего квартала и в III квартале составил 528 кв. м, учитывая только сделки аренды.

Бизнес центры, в которых было совершено наибольшее количество сделок в 1-й половине 2013 г.

Бизнес центры, в которых было совершено наибольшее количество сделок в 1-й половине 2013 г.

Сделки аренды в 1 - 3 кв. 2013 г., (от 2000 кв.м)

Сделки аренды в 1 - 3 кв. 2013 г., (от 2000 кв.м)

 

Ставки аренды

В классе А средняя запрашиваемая арендная ставка составляет 860 долларов США. В классе Б средняя ставка аренды стабильна на уровне 520 долларов США. Ставки аренды для Прайм офисов продолжают находиться на уровне 1 200 долларов США за кв. м в год (без НДС и операционных расходов).

Средние ставки аренды ($)

Средние ставки аренды ($)

Средние базовые ставки аренды в 3 кв. 2013 г. по бизнес районам

Средние базовые ставки аренды в 3 кв. 2013 г. по бизнес районам

 

Прогноз

Несмотря на то, что по заявлениям девелоперов более 400 тыс. кв. м площадей планируется к вводу во IV кв. 2013 года, мы ожидаем, что до конца года будет введено в эксплуатацию дополнительно не более 150–200 тыс. кв. м новых офисов. Таким образом, в 2013 году сохранится баланс спроса и предложения в большинстве офисных субрынков.

Высокие объемы строительства на окраинах города и в Москва-Сити не окажут существенного дестабилизирующего влияния на центральные районы. До конца 2013 года, а также в 2014 году в центральных районах ставки аренды будут стабильны, возможен рост в соответствии в уровнем инфляции.

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Краткий обзор рынка торговых площадей – III квартал 2013 г.

Краткий обзор рынка торговых площадей - 3 квартал 2013 г.
25.12.2013 Торговые В связи с дефицитом предложения в торговых центрах Москвы, ритейлеры активно изучают российские регионы Подробнее

Краткий обзор рынка инвестиций – III кв. 2013 г.

Краткий обзор рынка инвестиций - 3 кв. 2013 г.
25.12.2013 Другие В третьем квартале 2013 года основной объем инвестиций пришелся на офисную недвижимость Подробнее

Обзор коммерческой недвижимости Москвы за III квартал 2013 г.

Обзор коммерческой недвижимости Москвы за III квартал 2013г.
26.11.2013 Другие В III квартале 2013 г. наблюдалась стагнация ставок аренды на офисы, в некоторых случаях зафиксировано снижение ставок Подробнее

Краткий обзор торговых центров Подмосковья на август 2013 г.

Краткий обзор торговых центров Подмосковья на август 2013г.
20.08.2013 Торговые Процесс стагнации на рынке торговой недвижимости Подмосковья завершился Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog