УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга в III кв. 2013 г.

18.10.2013

 

В отчетном периоде было введено в эксплуатацию девять качественных бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. кв.м. При этом около 50% введенных площадей были сконцентрированы в Московском районе. В результате в конце 3 кв. 2013 г. объем предложения на рынке качественной офисной недвижимости насчитывает 1 929,9 тыс. кв.м. 

В следующем квартале запланирован ввод в эксплуатацию семи бизнес-центров с совокупной арендопригодной площадью 112,7 тыс.кв.м офисных площадей. При условии выполнения всех заявленных планов, прирост предложения за весь 2013 г. может стать максимальным за последние 5 лет, составив 233,7 тыс.кв.м (+13%). 

С началом осеннего сезона консультанты ASTERA прогнозируют повышение активности со стороны арендаторов, которое продлится до конца года. Основной объем спроса по итогам 3 кв. 2013 г. формировали предприятия сферы услуг, производствен-ные и торговые компании. 

Средневзвешенный уровень вакансии в качественных бизнес-центрах, рассчитанный по итогам 3 кв. 2013 г., составил 9% против 7,5% в предыдущем квартале. В первую очередь, это связано с вводом новых офисных центров. 

За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень арендных ставок в целом увеличился. Наибольший рост был отмечен в классе A. При этом уровень ставок в бизнес-центрах класса B остался практически неизменным.

Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости

Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости

 

Динамика общей арендопригодной площади бизнес-центров классов A и B
Динамика общей арендопригодной площади бизнес-центров классов A и B

Фактические объемы ввода нового предложения свидетельствуют об активном росте рынка офисной недвижимости. При этом девелоперы отдают предпочтение высококлассным проектам, расположенным в центральных районах города и популярных деловых зонах.

На рынке анонсируется все больше проектов, отвечающих международным экологическим стандартам, которые смогут стать дополнительным конкурентным преимуществом проекта.

Предложение офисной недвижимости 

В третьем квартале 2013 года на рынке офисной недвижимости состоялся ввод в эксплуатацию девяти бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. кв.м. Таким образом, на начало 4 кв. 2013 г. рынок качественных офисов насчитывает 1 929,9 тыс. кв.м, увеличившись на 4,7% за квартал.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2013 г.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2013 г.

До конца года в Санкт-Петербурге откроются семь бизнес-центров, в результате объем рынка качественной офисной недвижимости города вырастет на 112,7 тыс. кв.м. При условии выполнения всех заявленных планов, прирост предложения за весь 2013 г. может стать максимальным за последние 5 лет, составив 233,7 тыс.кв.м (+13%).

Бизнес-центры, открытие которых ожидается в 4 кв. 2013 г.

Бизнес-центры, открытие которых ожидается в 4 кв. 2013 г.

 

Структура всего офисного предложения по классам объектов на конец 3 кв. 2013 г. 
и Структура ожидаемого в 4 кв. 2013 г. предложения по классам объектов
Структура всего офисного предложения по классам объектов

Бизнес-центр на Малоохтинском пр., 45, получивший название «Eightedges» (GLA 11,9 тыс. кв.м), был заявлен к вводу в 4 кв. 2013 г., однако девелопер проекта ГК «Leorsa» перенес сроки ввода на следующий квартал. На данный момент завершается возведение монолитного каркаса здания. Якорный арендатор объекта, международная компания, занимает 40% арендуемой площади.

Офисное предложение, введенное в 3 кв. 2013 г. по районам, кв.м
Офисное предложение, введенное в 3 кв. 2013 г. по районам, кв.м

 

График ввода площадей в БЦ в 2013 г., тыс. кв.м
График ввода площадей в БЦ в 2013 г., тыс. кв.м

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга растет более быстрыми темпами по сравнению с рынками торговых центров и складских комплексов. Кроме нового строительства в числе новых офисных проектов значительную долю занимают проекты реконструкции старого фонда.

  • В 1 кв. 2014 г. компания «Jensen Group» планирует ввести в эксплуатацию высококачественные офисы (класс A) как частьторгового дома «Пассаж». Совокупная арендопригодная площадь бизнес-центра составит 8,2 тыс. кв.м. 
  • ГК «СУ-155» анонсировала в 3 кв. 2013 г. проект реставрации под бизнес-центр здания-памятника на Литейном пр., 62 («Дом Гурьева»). Учитывая параметры здания и локацию, по мнению компании ASTERA, объект, площадь которого составляет около 10 тыс. кв.м, будет отнесен к классу B/B+. 
  • ГК «Энерго», заявившая о проекте реконструкции Бадаевских складов под офисы еще в 1 кв. 2013 г., приступит к реализации планов в начале 2014 г. Бизнес-центр класса B+ планируется ввести в эксплуатацию спустя год после начала работ. 
  • В одном из корпусов мануфактуры «Веретено» (Адмиралтейский район, набережная Обводного канала, 223-225), планируется размещение офисно-административных помещений.

В текущем квартале был анонсирован ряд проектов нового строительства: 

  • Инвестором ООО «Потенциал Инвест» на углу Варшавской улицы и Корпусного проезда, напротив торгового центра «Мебельный Континент», представлен проект 10-этажного бизнес-центра общей площадью 40 тыс. кв.м со сроком реализации середина 2013 – середина 2014 гг. 
  • На Лиговском пр., 140 планируется возведение бизнес-центра. Застройщик «Проминвестгрупп» планирует получить разрешение на строительство здания бизнес-центра к концу 3 кв. 2013 г. Реализация проекта должна завершиться через год. Согласно оценкам компании ASTERA, общая площадь бизнес-центра составит не более 1,5 тыс. кв.м.

Экологичность и энергоэффективность при строительстве офисных объектов - новая тенденция офисного рынка в Санкт-Петербурге. 

  • Проект «Ingria Tower» компании «С.Э.Р.», который проходит на данный момент этап согласования проектной документации на строительство, будет сертифицирован, согласно сообщению компании-девелопера, на соответствие экологическому стандарту «LEED». 
  • БЦ «Ренессанс Правда» стал первым действующим бизнес-центром в России, получившим сертификат «LEED Gold». 
  • Строящийся бизнес-центр «Электро» на Московском пр. 156 станет первым в Петербурге бизнес-центром, сертифицированным по британскому стандарту «BREEAM».

Кроме указанных проектов, бизнес-центры «Eightedges» и «Technopolis» также соответствуют экологическому стандарту. К числу основных преимуществ подобных проектов относятся более высокая инвестиционная привлекательность по сравнению с обычными офисными центрами и возможность размещения международных компаний, для которых экологичность является обязательным параметром при выборе офиса.

Спрос на офисную недвижимость 

Летом рынок коммерческой недвижимости традиционно переживает период затишья. Тем не менее, с началом осеннего сезона и в связи с приближением окончания сроков действия текущих договоров аренды, консультанты ASTERA прогнозируют повышение активности со стороны арендаторов, которое продлится до конца года.

Анализ заявок, поступивших в компанию ASTERA в течение 3 квартала, показал, что основной объем спроса формировали строительные и торговые компании, которые в сумме составили 27,6% от всех заявок. Предприятия сферы услуг (около 40%) остаются основным драйвером спроса. В этом сегменте особую активность проявили консалтинговые компании (управленческий, кадровый консалтинг, высокотехнологичная сфера и др.).

Наибольшим спросом у арендаторов в 3 кв. 2013 г. пользовались помещения в диапазоне от 100 до 500 кв.м, их доля в общем объеме заявок составила около 60%. Спрос на крупные блоки (от 1 000 кв.м) в качественных бизнес-центрах составил менее 10% от всех заявок.

Следует отметить, что в бизнес-центрах класса B преобладает кабинетная нарезка помещений, в то время как в офисах класса A – помещения, организованные по типу открытого пространства («open space»).

Структура спроса на качественные офисные объекты по специализации арендаторов
Структура спроса на качественные офисные объекты по специализации арендаторов

 

Примеры сделок на рынке офисных помещений в 3 кв. 2013 г.

Примеры сделок на рынке офисных помещений в 3 кв. 2013 г.

С начала года структуры «Газпрома» активно арендовали площади в офисных центрах Петербурга. В отчетном квартале была закрыта одна из крупнейших за последние несколько лет сделок на офисном рынке города. Компания «Газпром экспорт», дочерняя структура «Газпрома», арендовала 12,3 тыс. кв.м в бизнес-центре «Сенатор» на улице Проф. Попова, д. 37. Кроме того, департамент инвестиций и строительства «Газпрома» намеревается переехать в БЦ «Юпитер» в Пулково.

Наиболее востребованные форматы помещений в 3 кв. 2013 г.
Наиболее востребованные форматы помещений в 3 кв. 2013 г.

Арендные ставки и уровень вакансии

Средневзвешенные по площади запрашиваемые арендные ставки в качественных бизнес-центрах классов A и B+ выросли по сравнению с предыдущим кварталом на 2-2,5%. При этом за год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) рост арендных ставок составил в этих классах, 7% и 2% соответственно. В классе B ставки остались практически неизменными.

По состоянию на конец сентября 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии в бизнес-центрах классов A, B+ и B составил 12,1%, 7,6% и 8,1% соответственно. За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень вакансии увеличился во всех классах в среднем на 2,3%, в основном, в связи с вводом новых офисных центров за этот период. Объем поглощения за 3 кв. 2013 г. составил около 50 тыс. кв.м.

Уровень вакансии в БЦ по районам, сентябрь 2013 г.
Уровень вакансии в БЦ по районам, сентябрь 2013 г.

По мнению аналитиков ASTERA, рост уровня вакансии на фоне объемов площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в ближайшее время, продолжится и в 4 кв. 2013 г., а объем нового предложения будет постепенно поглощаться рынком. При этом снижения арендных ставок в следующем квартале не ожидается.

Динамика арендных ставок в бизнес-центрах
Динамика арендных ставок в бизнес-центрах

 

Динамика уровня вакансии в бизнес-центрах классов А и B
Динамика уровня вакансии в бизнес-центрах классов А и B


Обзор подготовлен компанией Astera

Материалы по теме

Обзор торговой недвижимости Санкт-Петербурга, III кв. 2013 г.

Обзор торговой недвижимости Санкт-Петербурга, 3 кв. 2013г.
21.10.2013 Торговые В Санкт-Петербурге ожидается рекордный объем ввода торговых площадей Подробнее

Гостиницы Москвы и СПб во II квартале 2013 г.

Гостиницы Москвы и СПб во II квартале 2013г.
12.08.2013 Другие В Москве объем качественного номерного фонда составил 21500 номеров, а в СПб не было открыто ни одной новой гостиницы Подробнее

Подробный обзор арендных практик Москвы и Санкт-Петербурга

Сравнение условий аренды недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
02.08.2013 Другие Сравнение условий аренды недвижимости в двух городах России Подробнее

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2013 г.

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга - обзор за I квартал 2013г.
19.04.2013 Другие Обзор предложения, цен, сделок торговой и офисной недвижимости в СПб Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года

Краткий обзор рынка офисов в «Москва-Сити» – II квартал 2016 года
28.07.2016 Офисы Объем новых сделок с офисами в «Москва-Сити» вырос до рекордного уровня, но доля вакантных площадей в ММДЦ увеличилась за счет вторичного предложения Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog