УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка офисов в Москве за I полугодие 2013 г.

13.08.2013

 

Арендаторы и покупатели офисной недвижимости в первом полугодии 2013 года были осторожны в принятии решений.

Тенденция снижения объемов поглощения, начавшая в I квартале 2013 года продолжилась и во II квартале – период летних отпусков не способствовал активному восстановлению спроса со стороны арендаторов и покупателей офисных площадей

Объем спроса в I полугодии 2013 г. оказался на 55% ниже результата I полугодия прошлого года

Объем спроса в I полугодии 2013 г. оказался на 55% ниже результата I полугодия прошлого года

Спрос на офисные площади во II квартале 2013г. сократился по сравнению с показателем I квартала на 8%, составив 120000 кв.м. В целом, по итогам полугодия количество арендованных и купленных конечными пользователями площадей достигло 250000 кв.м, что на 55% ниже аналогичного показателя I полугодия 2012г. 

В остальном прошедшие два квартала продемонстрировали умеренную деловую активность: продолжилось восстановление темпов прироста предложения, и, учитывая количество объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, годовой показатель прироста может превысить результат 2012г. Средневзвешенные ставки аренды офисов в Москве остались на уровне прошлого года. Доля вакантных площадей изменилась незначительно.

Важной тенденцией первого полугодия стала высокая инвестиционная активность в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости Москвы. Объем инвестиционных транзакций здесь превысил $2,1 млрд, что в 2,5 раза превышает показатель аналогичного периода 2012 г. ($860 млн.). Среди примеров крупных проданных активов, можно отметить деловой центр «Белая Площадь» (стоимость которого оценивается в $1 млрд.), бизнес-центры «Четыре ветра» ($370  млн.) и «Аквамарин III» ($230 млн.). Также сделкой завершены переговоры о приобретении Компанией «Система» контрольного пакета акций застройщика объекта Nagatino i-Land.

Предложение на офисном рынке

С начала 2013 года рынок пополнился более чем 300000 кв.м качественных офисных площадей за счет чего совокупный объем предложения на конец I полугодия 2013г. превысил 13,0 млн.кв.м.

Среди вышедших на рынок объектов во II квартале можно отметить МФК «Меркурий Сити Тауэр», БЦ «Хамелеон», БЦ «Вишнёвый сад», БЦ «МОРОЗОВ» Фаза II, ТДЦ «Китай-город» и др.

По сравнению с приростом предложения в I полугодии 2012г. показатель снизился незначительно – на 7%. На II полугодие намечен ввод 470000 кв.м. Фактически может быть введено порядка 350000 кв.м – в этом случае прирост предложения по итогам 2013г. составит 650000 кв.м, что сравнимо с показателем 2012 г.(656000 кв.м)

В общей структуре запланированного предложения наибольшую долю – 

77% занимают офисные объекты класса A (около 360000 кв.м).

Распределение запланированных к вводу офисных площадей по классам

Распределение запланированных к вводу офисных площадей по классам

Значительный прирост офисных площадей до конца 2013г. ожидается в зоне Третьего транспортного кольца – 45% от запланированного ввода, что в абсолютном выражении превышает 250000 кв.м. 

Стоит отметь, что за счет ввода МФК «Меркурий Сити Тауэр» общий объем предложения в зоне ММДЦ «Москва-Сити» увеличился с 480000 кв.м до 570000 кв.м, а показатель прироста нового предложения в этой зоне за I-II кварталы 2013г. в 3 раза превысил аналогичный показатель за весь 2012 год. 

Распределение запланированных офисных площадей по зонам Москвы

Распределение запланированных офисных площадей по зонам Москвы

Из запланированных до конца 2013г. офисных площадей 45% (около 205000 кв.м) расположено в пределах Центрального административного округа. При этом в зоне Садового кольца строится 75000 кв.м офисов, остальные новые офисы ЦАО расположены ближе к Третьему транспортному кольцу и ММДЦ «Москва-Сити».

Распределение запланированных офисных площадей по административным округам до конца 2013г.

Офисные центры, планируемые к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2013г.

 

Спрос на офисном рынке Москвы

Тенденция снижения объемов поглощения, начавшаяся в I квартале 2013г. продолжилась и во II квартале – период летних отпусков не способствовал активному восстановлению спроса со стороны арендаторов и покупателей офисных площадей. 

Спрос на офисные площади во II квартале 2013 г. сократился по сравнению с показателем I квартала на 8%: объем сделок аренды и купли-продажи офисов составил 120000 кв.м. В целом по итогам полугодия количество арендованных конечными пользователями и купленных офисов достигло 250000 кв.м, что на 55% ниже аналогичного показателя I полугодия 2012г.

Поквартальная динамика поглощения офисных площадей в Москве

Поквартальная динамика поглощения офисных площадей в Москве

Значимой сделкой I полугодия стала аренда ОАО «Газпром» 25000 кв.м в бизнес-центре «Варшавка-SKY». В рамках первой половины года данная сделка оказала значительное влияние на структуру спроса в целом. 

Изменилась структура арендованных и купленных площадей по классам: на фоне увеличения объема сделок в сегменте класса В+ (за полгода с 21% до 48%). Доля класса А в общем объеме поглощения сократилась с 52% (в 2012г.) до 42%.

Структура поглощения по классам и по степени готовности бизнес-центров (за I полугодие 2013г.)

Структура поглощения по классам и по степени готовности бизнес-центров (за I полугодие 2013г.)

В течение двух кварталов 2013 года арендаторы по-прежнему отдавали предпочтение площадям в уже готовых офисных центрах. Доля сделок во введенных в эксплуатацию объектах в общем объеме поглощения составила около 90%. 

При этом стоит отметить увеличение доли предварительных договоров в объектах, ввод которых запланирован на более поздние периоды: 2014-2015гг. С начала 2013г. доля таких сделок выросла с 5% до 9%. 

Среди примеров строящихся  и наиболее востребованных бизнес-центров можно отметить МФК «Савеловский Сити», «Водный», «Большевик», «Лотос» и др.

Доля приобретенных офисных площадей за первые полгода сократилась с 28% до 10% в общем объеме известных сделок, что является самым низким показателем последних трех лет. Количество сделок сохранилось на уровне предыдущего периода, однако заметно снизилась средняя площадь сделки с 5000 кв.м в I полугодии прошлого года до 850 кв.м в I полугодии 2013 г.

Наиболее заметные сделки по покупке офисных площадей – приобретение торговым оператором 4,2 тыс. кв.м в БЦ «Лотос», а также покупка 1,6 тыс. кв.м в МФК «Савеловский Сити».

Структура поглощения по типу сделок, за I полугодие 2013 г.

Структура поглощения по типу сделок, за I полугодие 2013 г.

Наибольший объем спроса за последние три года по-прежнему сосредоточен в районе Третьего транспортного кольца. По итогам I полугодия данный показатель составил почти 50% от общего поглощения (около 120000 кв.м).

Данная тенденция во многом связана со значительным объемом свободных площадей в этой зоне и оптимальным сочетанием цены и удаленности от центра Москвы

Следующей по объему заключенных сделок стала зона Садового кольца, на нее пришлись более 15% (40000 кв.м.) сделок аренды и продажи офисных площадей.

Динамика распределения спроса на офисные помещения по кольцевым зонам Москвы

Спрос по профилю арендаторов в I полугодии 2013 года распределился достаточно равномерно, однако относительно I полугодия 2012 года в структуре были зафиксированы некоторые изменения: наиболее активными арендаторами офисной недвижимости стали компании добывающих отраслей. За год их доля увеличилась с 3% до 22%. Следующим по объему сделок оказался банковский и финансово-инвестиционный сектор (15%). Компании, работающие в сфере IT, технологии и связи по-прежнему находятся на третьем месте в структуре спроса – их доля составляет около 11%.

Структура спроса по сферам деятельности компаний

 

Вакантные офисные площади

Несмотря на то, что фактическое поглощение в I полугодии 2013г. составило 250000 кв.м, что ниже темпов прироста за этот период (300000 кв.м) на 15%, средний уровень вакантных площадей изменился незначительно относительно показателя конца 2012г.– с 16% до 18%. Это объясняется тем, что ряд сделок в 2012г. был заключен в строящихся объектах.

В сегменте офисов класса А уровень вакантных площадей в среднем по Москве на конец II квартала составил около 18%. В сегментах офисов классов B+ и B свободно около 12% и 10% площадей, соответственно.

Минимальная доля площадей остается свободной внутри Бульварного кольца – здесь для качественных бизнес-центров (классы А и В+) показатель составляет менее 7%.

В районе Садового кольца пустует порядка 11% высококлассных площадей – здесь выбор офисов обеспечивают крупные объекты класса А, введенные в 2012–2013 гг.

Соотношение свободного предложения и спроса в 2013 году

Соотношение свободного предложения и спроса в 2013 году

Текущий объем свободных площадей в Центральном деловом районе4 столицы не превышает 270000 кв.м, или 10% от совокупного центрального предложения офисов. До конца 2013г. прирост предложения в рассматриваемой зоне не превысит 75000 кв.м., из которых 15% уже арендованы или куплены. Таким образом, к концу 2013г. основной объем свободных площадей в зоне Садового кольца может быть полностью поглощен.

В районе ТТК доля свободных площадей не превышает 13%, что соответствует 900 тыс.кв.м. 

При этом на территории ММДЦ «Москва-Сити» за счет ввода МФК «Меркурий Сити Тауэр» средний уровень вакантности увеличился с 21% в 2012г. до 28%. Принимая во внимание запланированный прирост площадей в этой зоне до конца 2013г. объем свободного предложения здесь может достигнуть 40%.

Офисные объекты, расположенные вблизи МКАД, пустуют в среднем на 15-16%, что соответствует аналогичному показателю конца 2012 года.

Динамика изменения доли свободных площадей

 

Ставки на офисные площади в Москве

В целом средневзвешенные ставки аренды во II квартале 2013г. сохраняли стабильность. Для предлагаемых помещений класса А в центральном деловом районе столицы средние ставки остались на уровне значений конца прошлого 2012г. и составили (без НДС и эксплуатационных услуг):

  • Внутри Бульварного кольца – $950–1100 за кв.м в год 
  • В зоне Садового кольца – $750–850 за кв.м в год

В децентрализованных офисных центрах средневзвешенная базовая ставка аренды на офисы класса А находится в диапазоне: 

  • $600-700 за кв.м в год - в районе ТТК 
  • $300-400 за кв.м в год - в зоне МКАД

Стоимость аренды для класса В+ с центральным местоположением на конец I полугодия 2013 г. составила порядка: 

  • $750-850/кв.м в год в зоне Бульварного кольца
  • $600-700/кв.м в год в зоне Садового кольца

За пределами центра диапазон средневзвешенной ставки для класса В+:

  • $400-500 за кв.м в год в расширенной зоне ТТК
  • $300 – 350 за кв.м в год - в районе МКАД. 

Для объектов расположенных в ММДЦ «Москва-Сити» интервал средней стоимости аренды представлен значениями $700–800 за кв.м в год - для класса А, и $550 за кв.м в год - для класса В+.

Диапазоны базовых арендных ставок, II квартал 2013 года

Принимая во внимание тенденцию превышения объема предложения над спросом на рынке офисной недвижимости Москвы, можно говорить о некотором снижении средних арендных ставок на маркетируемые объекты до конца 2013 г. Учитывая разницу в ценах аренды офисов в пределах Москвы и за МКАД, динамика падения ставок по зонам будет отличаться. В районе ТТК и ММДЦ их уменьшение будет наиболее заметно – порядка 8-10%, что в свою очередь может повлечь небольшое снижение и в более децентрализованных офисах, расположенных ближе к МКАД. В центре города и районах, приближенных к Садовому Кольцу, ставки аренды останутся стабильными.

Обзор подготовлен компанией S.A. Ricci

Материалы по теме

Обзор торговой недвижимости России за III квартал 2013 года

Обзор торговой недвижимости за III квартал 2013 года
24.12.2013 Торговые Продолжающийся рост товарооборота стимулирует дальнейший рост рынка торговой недвижимости России Подробнее

Складская недвижимость: обзор рынка за I полугодие 2013 г.

Складская недвижимость: обзор рынка за I полугодие 2013г.
22.08.2013 Склады Девелоперы заявляют о планах строительства до 3 млн кв.м качественных складских площадей в ближайшие 2 года Подробнее

Обзор рынка инвестиций I полугодие 2013 г.

Коммерческая недвижимость – обзор рынка инвестиций I полугодие 2013г.
15.08.2013 Другие Банки продолжают активно поддерживать строящиеся проекты с хорошо продуманной концепцией Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog