Обзор рынка офисов в Москве за I полугодие 2013 г.

Арендаторы и покупатели офисной недвижимости в первом полугодии 2013 года были осторожны в принятии решений.

Тенденция снижения объемов поглощения, начавшая в I квартале 2013 года продолжилась и во II квартале – период летних отпусков не способствовал активному восстановлению спроса со стороны арендаторов и покупателей офисных площадей. 

Объем спроса в I полугодии 2013 г. оказался на 55% ниже результата I полугодия прошлого года

Спрос на офисные площади во II квартале 2013г. сократился по сравнению с показателем I квартала на 8%, составив 120000 кв.м. В целом, по итогам полугодия количество арендованных и купленных конечными пользователями площадей достигло 250000 кв.м, что на 55% ниже аналогичного показателя I полугодия 2012г. 

В остальном прошедшие два квартала продемонстрировали умеренную деловую активность: продолжилось восстановление темпов прироста предложения, и, учитывая количество объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, годовой показатель прироста может превысить результат 2012г. Средневзвешенные ставки аренды офисов в Москве остались на уровне прошлого года. Доля вакантных площадей изменилась незначительно.

Важной тенденцией первого полугодия стала высокая инвестиционная активность в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости Москвы. Объем инвестиционных транзакций здесь превысил $2,1 млрд, что в 2,5 раза превышает показатель аналогичного периода 2012 г. ($860 млн.). Среди примеров крупных проданных активов, можно отметить деловой центр «Белая Площадь» (стоимость которого оценивается в $1 млрд.), бизнес-центры «Четыре ветра» ($370  млн.) и «Аквамарин III» ($230 млн.). Также сделкой завершены переговоры о приобретении Компанией «Система» контрольного пакета акций застройщика объекта Nagatino i-Land.

Предложение на офисном рынке

С начала 2013 года рынок пополнился более чем 300000 кв.м качественных офисных площадей за счет чего совокупный объем предложения на конец I полугодия 2013г. превысил 13,0 млн.кв.м.

Среди вышедших на рынок объектов во II квартале можно отметить МФК «Меркурий Сити Тауэр», БЦ «Хамелеон», БЦ «Вишнёвый сад», БЦ «МОРОЗОВ» Фаза II, ТДЦ «Китай-город» и др.

По сравнению с приростом предложения в I полугодии 2012г. показатель снизился незначительно – на 7%. На II полугодие намечен ввод 470000 кв.м. Фактически может быть введено порядка 350000 кв.м – в этом случае прирост предложения по итогам 2013г. составит 650000 кв.м, что сравнимо с показателем 2012 г.(656000 кв.м)

В общей структуре запланированного предложения наибольшую долю – 

77% занимают офисные объекты класса A (около 360000 кв.м).

Распределение запланированных к вводу офисных площадей по классам

Значительный прирост офисных площадей до конца 2013г. ожидается в зоне Третьего транспортного кольца – 45% от запланированного ввода, что в абсолютном выражении превышает 250000 кв.м. 

Стоит отметь, что за счет ввода МФК «Меркурий Сити Тауэр» общий объем предложения в зоне ММДЦ «Москва-Сити» увеличился с 480000 кв.м до 570000 кв.м, а показатель прироста нового предложения в этой зоне за I-II кварталы 2013г. в 3 раза превысил аналогичный показатель за весь 2012 год. 

Распределение запланированных офисных площадей по зонам Москвы

Из запланированных до конца 2013г. офисных площадей 45% (около 205000 кв.м) расположено в пределах Центрального административного округа. При этом в зоне Садового кольца строится 75000 кв.м офисов, остальные новые офисы ЦАО расположены ближе к Третьему транспортному кольцу и ММДЦ «Москва-Сити».

Распределение запланированных офисных площадей по административным округам до конца 2013г.

Офисные центры, планируемые к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2013г.

Спрос на офисном рынке Москвы

Тенденция снижения объемов поглощения, начавшаяся в I квартале 2013г. продолжилась и во II квартале – период летних отпусков не способствовал активному восстановлению спроса со стороны арендаторов и покупателей офисных площадей. 

Спрос на офисные площади во II квартале 2013 г. сократился по сравнению с показателем I квартала на 8%: объем сделок аренды и купли-продажи офисов составил 120000 кв.м. В целом по итогам полугодия количество арендованных конечными пользователями и купленных офисов достигло 250000 кв.м, что на 55% ниже аналогичного показателя I полугодия 2012г.

Поквартальная динамика поглощения офисных площадей в Москве

Значимой сделкой I полугодия стала аренда ОАО «Газпром» 25000 кв.м в бизнес-центре «Варшавка-SKY». В рамках первой половины года данная сделка оказала значительное влияние на структуру спроса в целом. 

Изменилась структура арендованных и купленных площадей по классам: на фоне увеличения объема сделок в сегменте класса В+ (за полгода с 21% до 48%). Доля класса А в общем объеме поглощения сократилась с 52% (в 2012г.) до 42%.

Структура поглощения по классам и по степени готовности бизнес-центров (за I полугодие 2013г.)

В течение двух кварталов 2013 года арендаторы по-прежнему отдавали предпочтение площадям в уже готовых офисных центрах. Доля сделок во введенных в эксплуатацию объектах в общем объеме поглощения составила около 90%. 

При этом стоит отметить увеличение доли предварительных договоров в объектах, ввод которых запланирован на более поздние периоды: 2014-2015гг. С начала 2013г. доля таких сделок выросла с 5% до 9%. 

Среди примеров строящихся  и наиболее востребованных бизнес-центров можно отметить МФК «Савеловский Сити», «Водный», «Большевик», «Лотос» и др.

Доля приобретенных офисных площадей за первые полгода сократилась с 28% до 10% в общем объеме известных сделок, что является самым низким показателем последних трех лет. Количество сделок сохранилось на уровне предыдущего периода, однако заметно снизилась средняя площадь сделки с 5000 кв.м в I полугодии прошлого года до 850 кв.м в I полугодии 2013 г.

Наиболее заметные сделки по покупке офисных площадей – приобретение торговым оператором 4,2 тыс. кв.м в БЦ «Лотос», а также покупка 1,6 тыс. кв.м в МФК «Савеловский Сити».

Структура поглощения по типу сделок, за I полугодие 2013 г.

Наибольший объем спроса за последние три года по-прежнему сосредоточен в районе Третьего транспортного кольца. По итогам I полугодия данный показатель составил почти 50% от общего поглощения (около 120000 кв.м).

Данная тенденция во многом связана со значительным объемом свободных площадей в этой зоне и оптимальным сочетанием цены и удаленности от центра Москвы

Следующей по объему заключенных сделок стала зона Садового кольца, на нее пришлись более 15% (40000 кв.м.) сделок аренды и продажи офисных площадей.

Динамика распределения спроса на офисные помещения по кольцевым зонам Москвы

Спрос по профилю арендаторов в I полугодии 2013 года распределился достаточно равномерно, однако относительно I полугодия 2012 года в структуре были зафиксированы некоторые изменения: наиболее активными арендаторами офисной недвижимости стали компании добывающих отраслей. За год их доля увеличилась с 3% до 22%. Следующим по объему сделок оказался банковский и финансово-инвестиционный сектор (15%). Компании, работающие в сфере IT, технологии и связи по-прежнему находятся на третьем месте в структуре спроса – их доля составляет около 11%.

Структура спроса по сферам деятельности компаний

Вакантные офисные площади

Несмотря на то, что фактическое поглощение в I полугодии 2013г. составило 250000 кв.м, что ниже темпов прироста за этот период (300000 кв.м) на 15%, средний уровень вакантных площадей изменился незначительно относительно показателя конца 2012г.– с 16% до 18%. Это объясняется тем, что ряд сделок в 2012г. был заключен в строящихся объектах.

В сегменте офисов класса А уровень вакантных площадей в среднем по Москве на конец II квартала составил около 18%. В сегментах офисов классов B+ и B свободно около 12% и 10% площадей, соответственно.

Минимальная доля площадей остается свободной внутри Бульварного кольца – здесь для качественных бизнес-центров (классы А и В+) показатель составляет менее 7%.

В районе Садового кольца пустует порядка 11% высококлассных площадей – здесь выбор офисов обеспечивают крупные объекты класса А, введенные в 2012–2013 гг.

Соотношение свободного предложения и спроса в 2013 году

Текущий объем свободных площадей в Центральном деловом районе4 столицы не превышает 270000 кв.м, или 10% от совокупного центрального предложения офисов. До конца 2013г. прирост предложения в рассматриваемой зоне не превысит 75000 кв.м., из которых 15% уже арендованы или куплены. Таким образом, к концу 2013г. основной объем свободных площадей в зоне Садового кольца может быть полностью поглощен.

В районе ТТК доля свободных площадей не превышает 13%, что соответствует 900 тыс.кв.м. 

При этом на территории ММДЦ «Москва-Сити» за счет ввода МФК «Меркурий Сити Тауэр» средний уровень вакантности увеличился с 21% в 2012г. до 28%. Принимая во внимание запланированный прирост площадей в этой зоне до конца 2013г. объем свободного предложения здесь может достигнуть 40%.

Офисные объекты, расположенные вблизи МКАД, пустуют в среднем на 15-16%, что соответствует аналогичному показателю конца 2012 года.

Динамика изменения доли свободных площадей

Ставки на офисные площади в Москве

В целом средневзвешенные ставки аренды во II квартале 2013г. сохраняли стабильность. Для предлагаемых помещений класса А в центральном деловом районе столицы средние ставки остались на уровне значений конца прошлого 2012г. и составили (без НДС и эксплуатационных услуг):

• Внутри Бульварного кольца – $950–1100 за кв.м в год 
• В зоне Садового кольца – $750–850 за кв.м в год

В децентрализованных офисных центрах средневзвешенная базовая ставка аренды на офисы класса А находится в диапазоне: 

• $600-700 за кв.м в год - в районе ТТК 
• $300-400 за кв.м в год - в зоне МКАД

Стоимость аренды для класса В+ с центральным местоположением на конец I полугодия 2013 г. составила порядка: 

• $750-850/кв.м в год в зоне Бульварного кольца
• $600-700/кв.м в год в зоне Садового кольца

За пределами центра диапазон средневзвешенной ставки для класса В+:

• $400-500 за кв.м в год в расширенной зоне ТТК
• $300 – 350 за кв.м в год - в районе МКАД. 

Для объектов расположенных в ММДЦ «Москва-Сити» интервал средней стоимости аренды представлен значениями $700–800 за кв.м в год - для класса А, и $550 за кв.м в год - для класса В+.

Диапазоны базовых арендных ставок, II квартал 2013 года

Принимая во внимание тенденцию превышения объема предложения над спросом на рынке офисной недвижимости Москвы, можно говорить о некотором снижении средних арендных ставок на маркетируемые объекты до конца 2013 г. Учитывая разницу в ценах аренды офисов в пределах Москвы и за МКАД, динамика падения ставок по зонам будет отличаться. В районе ТТК и ММДЦ их уменьшение будет наиболее заметно – порядка 8-10%, что в свою очередь может повлечь небольшое снижение и в более децентрализованных офисах, расположенных ближе к МКАД. В центре города и районах, приближенных к Садовому Кольцу, ставки аренды останутся стабильными.

Обзор подготовлен компанией S.A. Ricci