УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2012 г.

01.03.2013

 

По итогам 2012 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 920 000 кв.м. Уровень вакантных площадей в среднем по городу стабилизировался, наблюдается снижение в классе А и небольшой рост в классах В+ и В. Стабилизировались и арендные ставки, небольшая динамика наблюдается в основном за счет изменения ставок в отдельных объектах из-за локальных особенностей субрынка.

В 2012 году начато строительство проекта «Лахта центр», окончание которого ожидается к 2017-2018гг. Кроме того, на рынок начинает оказывать влияние крупнейший офисный кластер класса «А» в центре города - проект «Невская ратуша», хотя его первые очереди будут введены в 2013 году.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 2012 г.Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 2012 г.

Предложение офисной недвижимости в Санкт-Петербурге

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 г. составил 1923 тыс. кв.м. По итогам 2012 г. было введено всего 119,7 тыс. кв.м арендопригодных офисных площадей. Показатели ввода офисной недвижимости в Санкт-Петербурге в 2012 г. оказались самыми низкими с 2006 года.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составила около 385 кв.м.

За 2012 год было введено 44,7 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса А (наиболее крупные - 2 оч. БЦ Сенатор на Большом пр. В.О., У Красного моста, Sinop) и 75,0 тыс. кв.м в бизнес-центрах класса В+/В (наиболее крупные - Собрание, Русские Самоцветы -2, Tempo, Мегапарк-2).

Объем качественного предложения, класс А и В, (тыс. кв.м)

Объем качественного предложения, класс А и В, (тыс. кв.м)

В результате по итогам 2012 г. доля бизнес центров класса «А» составляет 25% в общем объеме качественного предложения. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли БЦ класса «А».

Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, 2012-2013 гг.

Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, 2012-2013 гг.

По итогам года можно констатировать, что планы девелоперов по вводу новых объектов выдержать не удалось. Ряд проектов, которые должны были быть открыты в 2012 году, перенесли дату ввода на 2013 год. Среди таких проектов следует выделить Lider Tower – самое высокое коммерческое здание города, а также проект «Невская ратуша» - крупнейший офисный кластер класса А в центре города.

Согласно заявленным планам, в 2013 году должно быть открыто около 245 тыс. кв.м качественных офисных площадей, однако ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому по прогнозам компании GVA Sawyer в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тысяч кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу «А».

На конец 2012 г. уровень вакантных площадей составил около 15,7% в классе «А» и 9,3% в классе В+ и В. В среднем по городу к концу 2012г. уровень вакантных площадей в качественных бизнес центрах составил 10,9% (выборка бизнес центров составила около 76% (по GLA) от всех БЦ класса «А», для класса В+ и В – 44%).

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей

Количество вакантных офисных площадей за 2012г. сократилось на 4,5% в классе «А» и выросло на 2,6% - в классе В+ и В. Рост среднего уровня вакантных площадей в классе В+/В объясняется вводом новых бизнес-центров в Московском районе около станции метро Электросила-Московские ворота (Собрание, Мегапарк-2), а также в Невском районе (Вант), в результате чего они не успели заполниться. Кроме того, рост уровня вакантных площадей объясняется также ротацией арендаторов. Высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в таких крупных объектах, как «Санкт-Петербург Плаза», «Аэропорт-сити», «Сенатор 17 линия», «Сенатор Большой пр. В.О.».

В 2013 году GVA Sawyer прогнозирует постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 13-15% в классе «А» и до 5-7% в классе В+ и В.

Спрос на офисы в Санкт-Петербурге

Объем чистого поглощения за 2012 год на офисном рынке Санкт-Петербурга оценивается в 120 тыс. кв.м. Достаточно низкий уровень чистого поглощения обуславливается отсутствием подходящих арендаторам помещений в определенных локациях, так как наличие вакантных площадей в других районах арендаторов не устраивает. При этом на рынке наблюдается достаточно высокий уровень ротации арендаторов.

Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 2012 г. наблюдалось постепенное небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.

Структура спроса в 4 квартале 2012 г.

Структура спроса в 4 квартале 2012 г.

Среди сделок по купле-продаже бизнес центров в СПб следует отметить следующие:

  • продажа группой ЛСР бизнес-центров Apollo и «Орлов». Сумма сделки оценивается в $50-55 млн;
  • продажа БЦ «Элефакт» на Крестовском острове.

Арендные ставки на офисы в Санкт-Петербурге

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса «А» в 2012г. составили 14 720 рублей за кв.м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС. Рост +0,7% по сравнению с концом 2011 г. Для класса В+ и В средние арендные ставки за год увеличились на 4,4% и составили 12 010 рублей за кв.м в год.

Данные изменения носят локальный характер и связаны скорее с колебаниями цен на разные по характеристикам бизнес-центры в рамках одного класса. Ставки аренды в наиболее успешных проектах выросли на 5-15%, тогда как в ряде бизнес центров наблюдается стагнация цен, а иногда и снижение, особенно для наименее привлекательных помещений.

В 2013 году можно ожидать умеренного роста арендных ставок, на уровне 4-6% в годовом исчислении. Более высокие темпы роста можно ждать в классе «А», где очень сильное влияние на рынок может оказать появление проекта «Невская Ратуша».


Средние ставки аренды для офисов класса А и В, (рублей за кв.м в год), с учетом эксплуатации, без НДС

Средние ставки аренды для офисов класса А и В, (рублей за кв.м в год), с учетом эксплуатации, без НДС

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2013 г.

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга - обзор за I квартал 2013г.
19.04.2013 Другие Обзор предложения, цен, сделок торговой и офисной недвижимости в СПб Подробнее

Бизнес центры Санкт-Петербурга

БЦ в СПб
10.12.2012 Статьи В настоящее время на рынке офисов СПб – брендинговое бескультурье Подробнее

Крупнейшие моллы и ТЦ Санкт-Петербурга

Крупнейшие моллы и ТЦ Санкт-Петербурга
13.09.2011 Статьи Рынок торговых центров Санкт-Петербурга консолидирован в большей степени, чем рынок ТЦ Москвы Подробнее

Классификация бизнес центров Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону

Классификация бизнес центров Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону
17.02.2011 Девелоперы, строители Эксперты ГУД присвоили классность бизнес-центрам Петербурга и Ростова-на-Дону Подробнее

Популярное

Интервью с Дмитрием Ананьевым, AZIMUT Hotels
Особенности реновации объектов гостиничной недвижимости
О специфике реновации и управления гостиничными объектами интервью с директором по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрием Ананьевым
подождите ...
HotLog