Обзор рынка офисов в Москве на конец III квартала 2012 года

По итогам III квартала 2012 года прирост предложения качественных офисных площадей сохраняется на низком уровне. Доля вакантных площадей на московском рынке выросла вследствие снижения поглощения в летний период, а уровень базовых арендных ставок остается практически неизменным в течение года. 

Предложение офисных помещений

В связи со снижением объемов нового строительства по итогам кризиса 2008-2009 гг. и вследствие изменений в градостроительной политике города, в 3 квартале 2012 года темпы прироста предложения на рынке качественных офисных помещений остаются невысокими. За первые 9 месяцев 2012 г. было введено около 342 000 кв. м офисных площадей, что на 15% меньше по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года.

Сохраняется тенденция децентрализации рынка офисных помещений. 57% площадей нового предложения за 1-3 кв. 2012 г. расположено за пределами Центрального административного округа Москвы.

По итогам 3 квартала 2012 г. общий объем предложения качественных офисных площадей составил 13,050 млн. кв.м.

В течение 3 квартала на рынок вышло 125 000 кв.м качественных офисных помещений, среди которых доля класса А, представленная двумя объектами «Аквамарин 3» и «Олимпик Холл», составила 53%. 

Общий объем офисных площадей на конец 3 квартала 2012 года

Объекты, введенные в эксплуатацию в 3 квартале 2012 года

Таким образом, прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам 1-3 кв. 2012г. составил: 4,5% по классу "А" и 3,5% по классу "Б+". 

Прирост новых качественных офисных площадей

 

Динамика общего объема офисных площадей

Спрос на офисные площади

Объем поглощения в 3 квартале составил 99 000 кв.м, что на 14 000 кв.м меньше, чем в предыдущем квартале. Это падение объясняется, в первую очередь, тем, что многие компании-арендаторы переезжают в новые помещения без увеличения занимаемой площади, а также снижением активности со стороны арендаторов в летний период и выходом на рынок новых офисных объектов.

Тем не менее, по итогам первых трех кварталов 2012 г. объем поглощения составил 438 000 кв.м, что на 45% больше чем в аналогичном периоде 2011 г. Это говорит о том, что в целом спрос со стороны арендаторов и покупателей продолжает расти. Большая часть арендованных и купленных площадей в текущем периоде приходится на офисы класса Б+ , это 80% от общего объема поглощения и составляет 351 600 кв.м.

Поглощение офисных площадей

 
В структуре спроса по отраслям в период 1-3 кварталов 2012 года преобладает доля запросов по аренде и покупке офисных помещений от компаний в сфере услуг и товаров народного потребления. Растет активность со стороны энергетических компаний и компаний индустриального сектора: количество запросов по сравнению с концом прошлого года выросло на 2,9% и 5,6% соответственно. По-прежнему активны производственные и транспортные организации, а также банки и инвестиционные компании. 

Распределение спроса по сферам деятельности арендаторов, 1-3 кварталов 2012 года

Ключевые сделки аренды офисов в 3 квартале 2012 года

Вакантные офисные площади

Доля свободных площадей на московском рынке офисных помещений в 3 квартале 2012 года выросла. Это обусловлено низким объемом поглощения и вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов. Большая часть свободных площадей приходится на помещения класса "А" и составляет 533 000 кв.м. Этот показатель увеличился на 2%: с 15% во 2 квартале до 17% в 3 квартале. Уровень вакантных помещений в зданиях класса Б на конец 3 кв. 2012г. составил 10%. 

Динамика уровня вакантных офисных площадей

В структуре распределения доли свободных помещений по географии Москвы по-прежнему самое высокое значение приходится на ВАО, а меньше всего вакантных площадей в районе ЮЗАО. В ЦАО доля свободных помещений немного увеличилась и составила 17,3% для офисов класса А и 7,4% - для класса "Б".

Ставки аренды офисов в Москве

На протяжении года уровень базовых ставок аренды на московском рынке офисной недвижимости в целом остается стабильным. Можно наблюдать лишь небольшие колебания арендных ставок. Так в 3 квартале 2012г. средние базовые ставки выросли на 2-4% по сравнению с предыдущим кварталом в зависимости от класса помещений.

Таким образом, средние базовые ставки аренды на офисы класса А на конец 3 квартала 2012 года составили $770 за кв.м в год. Для класса "Б+" средние базовые ставки находятся на уровне $510 за кв.м в год и для класса "Б-" соответственно $400 за кв.м в год.

Московский рынок офисной недвижимости по-прежнему характеризуется дифференциацией арендных ставок в зависимости от местоположения объекта.

Традиционно, районом с самыми высокими арендными ставками в Москве, является ЦАО. Здесь средние базовые ставки аренды для помещений класса А на конец 3 квартала 2012 года составили: $985 за кв.м в год для помещений в состоянии «с отделкой», и $874 за кв.м в год - для помещений в состоянии «под отделку». Самыми дорогими районами, расположенными за пределами центра, на конец 3 квартала являются ЗАО и САО. Также высокие средние ставки зафиксированы в ЮАО в пределах Четвертого транспортного кольца для офисов класса А «с отделкой». 

Динамика уровня базовых арендных ставок, по состоянию на конец квартала

Индекс ожиданий в отношении арендной ставки (Rent Expectations Index)

Индекс ожиданий в отношении арендной ставки отражает, как собственники качественных офисных объектов недвижимости Москвы воспринимают происходящие на рынке изменения. REI (Rent Expectation Index – Индекс ожиданий в отношении арендной ставки) строится на основе ежемесячного опроса более 400 собственников объектов офисной недвижимости. В Индексе ожидания владельцев недвижимости измеряются, исходя из изменений запрашиваемых арендодателями арендных ставок.

Опираясь на показатели Индекса, участники рынка аренды могут более взвешенно принимать решения «арендовать сейчас» или дождаться более благоприятной ситуации. Индекс показывает, что будет со ставками аренды в ближайшей перспективе. Собственникам показатели индекса дают представление о том, какие ценовые ожидания у других арендодателей в данный момент.

Индекс REI позволяет спрогнозировать уровень арендной ставки в ближайшие 3-6 месяцев. Именно такой срок в среднем необходим для поиска / выбора объекта и подписания договора аренды. Индекс также отражает скорость и направление изменения арендной ставки, связанные с данными ожиданиями.
REI базируется на мнениях собственников наиболее ликвидных объектов офисной недвижимости, которые являются привлекательными для крупных инвесторов, управляющих компаний и пользователей. Значение индекса вычисляется как сумма простых процентных изменений значения «рост» (повышение арендных ставок) и половина процентов значения «не изменилось» (ставки сохранились на текущем уровне) по сравнению предшествующим периодом.

В диффузионном индексе мнения собственников офисной недвижимости определенного класса взвешиваются с учетом объема рынка таких помещений. По сравнению с показателем арендной ставки, REI очищен от структурных факторов, например географической привязки объектов или уровня арендных ставок в различные периоды времени. Данный индекс не измеряет насколько вырос показатель в абсолютных величинах, а показывает направление изменения арендных ставок и то, как профессиональные участники воспринимают происходящее на рынке. То есть индекс является своего рода срезом реальных настроений собственников.

Значение REI вычисляется по формуле:
I = Pрост + 0,5 * Pне изменилось , где
I – Индекс Ценовых Ожиданий,
Pрост – процент значения «рост»,
Pне изменилось – процент значения «не изменилось».

Индекс может варьироваться в пределах между 0 и 100%. Если REI выше 50%, то высока вероятность роста средних арендных ставок в ближайшие месяцы. Величина отклонения от равновесного значения 50% показывает силу нисходящего/восходящего тренда. REI, равный 50% указывает на то, что за анализируемый период не произошло никаких изменений. Значение менее 50% отражает ожидания собственников к снижению арендных ставок. Перелом графика изменения Индекса позволяет предсказать перелом ценового тренда. Таким образом, REI позволяет прогнозировать поведение рынка и является основополагающим при принятии решений в ближайшей перспективе.

По сравнению с началом 2012 года, в конце 2 квартала индекс начал демонстрировать резкий спад ожиданий роста арендных ставок. В июле-августе 2012 г. ожидания роста цен были минимальными для 2012 года, и индекс достиг отметки в 42 пункта в июле для класса А, и 43 пункта в августе для класса Б+, что может быть связано со снижением активности со стороны арендаторов летом, и, как следствие, предоставлением скидок собственниками помещений в данный период. Начиная с 3 квартала, вновь появляется ожидание роста ставок, и уже к октябрю индекс достигает значений в 62 пункта для помещения класса "А" и 61 пункт для класса "Б".

Rent Expectations Index класса А

Rent Expectations Index класса Б+ 

Тенденции на рынке офисов и прогноз

В 4 квартале 2012 года на московском рынке к вводу в эксплуатацию ожидаются около 280 000 кв.м, что практически соответствует показателю аналогичного периода прошлого года. До конца 2012г. запланированы к вводу в эксплуатацию несколько крупных объектов класса "А", представленные бизнес центрами: «Алкон», «Кантри Парк» (фаза III), City Point. В классе "Б+" ожидаются к выходу на рынок такие крупные объекты, как «Парк Победы», Solutions (строение 2), W Plaza – 2, «Атмосфера».

По нашим оценкам, можно ожидать дальнейшей стабильности рынка и укрепления текущих тенденций: снижения объемов нового строительства в ЦАО и увеличения интереса девелоперов к объектам за его пределами, роста спроса со стороны арендаторов к качественным помещениям, медленного снижениям уровня свободных площадей и стабилизации арендных ставок без значительных изменений в будущем.

Наиболее значимые объекты, ожидаемые к вводу до конца 2012 года

Обзор подготовлен специалистами компании ILM