УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор и прогноз

26.10.2012

 

В 3 квартале 2012 года было введено 126 000 кв.м качественных офисных площадей (здесь и далее бизнес- центры класса А, В+, В-), что практически соответствует уровню аналогичного периода прошлого года (140 000 кв.м было введено в 3 квартале 2011 года).

Объем поглощения в III кв. 2012 г. составил 140-150 тысяч кв.м офисных площадей и на 10% превысил объем нового предложения, что держит рынок в состоянии равновесия. Уровень вакантных площадей за квартал снизился незначительно, на 0,5 - 1%. В среднем по рынку, по-прежнему стабильны.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 3 квартал 2012г. 

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 3 кв. 2012 г.

Предложение офисов в Москве

Общий объем рынка качественной по итогам 3 квартала 2012г. составил 12 млн кв.м.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы на 1 000 человек составила 1040 кв.м.

В III квартале 2012 года было введено около 126 000 кв.м площадей, из которых 83% - класс А, 17%- класс В+ и В-.

При этом максимальный прирост нового предложения, введенного за 1-3 кварталах 2012г., зафиксирован в САО Москвы, а именно, 32% от общего предложения введенного за данный период (это БЦ Sky Light, Бизнес-парк River City). На втором месте по количеству введенных площадей ЦАО Москвы (22%).

Объём качественного предложения, класс А, В+,В- (тысяч кв.м)

Объём качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв.м

До конца года, по заявлениям девелоперов, планируется к вводу более 460 000 кв.м. Однако, по прогнозам GVA Sawyer, будет введено не более 250 000 кв.м офисных площадей.

При этом большая часть нового предложения пока будет вводиться в ЦАО Москвы, в том числе за счет масштабных офисных проектов в ММДЦ «Москва Сити». 

Новые проекты офисной недвижимости Москвы, 2012-2013гг. 

Название БЦ

Общая/офисная пл-дь (кв.м)

Ввод в эксплуатацию

Light House

44 580 / 20 800

1Q2012

БЦ «Воробьевский»

16 000 / 14 400

1Q2012

Бизнес-парк River City

12 400 / 9 500

1Q2012

«Гранд Сетунь Плаза»

75 460 / 60 000

2Q2012

«Олимпик Холл»

23 107 / 11 000

2Q2012

«Дежнев Плаза»

17 500 / 11 000

2Q2012

БЦ «Пырьева 2»

Нет данн./ 16 400

2Q2012

Sky Light

111 240 / 77 500

3Q2012

МФК City Point

76 000 / 27 000

3Q2012

«Красногорск Плаза»

31400 / 21 600

3Q2012

«Меркурий Сити»

158 500 / 86 000

4Q2012

БЦ в составе ЖК Sky House

145 180 / 17 500

2013

БЦ в составе гостинично- делового комплекса «Парк победы»

135 500  /62 000

4Q2012

«Алкон»

102 200 / 66 800

4Q2012

«Девять акров», 2 очередь

90 700 / 67 800

4Q2012

Офисно-гостиничный комплекс Radisson SAS Olympiysky

76 950 / 26 050

4Q2012

Golden Gate

46 700 / 18 000

2013

БЦ «Аэродом»

36 000 / 33 000

4Q2012

«Атмосфера», бизнес квартал

20 700 / 20 000

4Q2012

«Кантри Парк 3»

27 800 / 22 000

4Q2012

БЦ «Нахимовский»

22 900 / 15 370

2013

БЦ «Ленинской пр, 119»

22 650 / 16 200

4Q2012

Premium: West

20 000 / 18 800

4Q2012-2013

«Юсупов двор»

Нет данн./ 10 000

4Q2012

МФК Технопарк «Орбита», 2 очередь

112 000 / 21 000

4Q2012

БЦ «Марьина роща»

17 500 / 14 500

4Q2012

Solutions, корпус 2;3

Нет данн./ 9 500

4Q2012

«Домино»

7 800 / 6 900

2013


В среднем по городу в 3 квартале 2012 года уровень вакантных площадей снизился и в качественных бизнес- центрах составил 11,7% в классе А, 10% - в классе В+, 12,5% - в классе В- (выборка БЦ составила 67% от всех ). 

Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы

Уровень вакантных площадей

Среди основных тенденций III квартала 2012 года, на офисном рынке Москвы можно выделить:

  • Объемы ввода , по сравнению с началом года увеличиваются, но все ещё находятся на невысоком, по сравнению с докризисным периодом, уровне.
  • 3 квартал продолжил тенденции предыдущего квартала, связанные с ростом девелоперской активности на рынке. Это повлияет на увеличение объемов нового предложения через 2- 2,5 года. В 3 квартале 2012г. было заявлено 10 крупных проектов (в том числе проекты, которые подвергнутся реконцепции), совокупная офисная площадь которых превысила 500 000 кв.м.

Крупные проекты, о строительстве которых заявлено в III квартале 2012г. 

Объект

Месторасположение

Общая/офисная пл-дь (кв.м)

Девелопер

Административно-деловой центр (вместо «Аквадрома»)

Аминьевское ш.

43 500 / Нет данных

Нет данных

МФК (реконцепция)

«Большой Сити»

 Нет данных / 88 000

MR Group

БЦ «Лотос» (реконцепция)

Пересечение Одесской ул. и Нахимовского пр.

 150 000 / 59 000

MR Group

БЦ ООО «Автостоянка Тверская Застава»

2-ая Брестская ул.

 51 200 / Нет данных

АFI
Development

МФК «Око»

ММДЦ «Москва Сити»

 Нет данных / 100 000 кв.м

Capital Group

МФК

Генерала Белова ул.

 54 200-офисные площади, из которых 20 000 кв.м - здание Мосгорстата

 -

Wall Street

Валовая ул., 37

 33 316 кв.м

«Авгур Эстейт»

Бизнес-парк

Нагатинская пойма

 80 000 кв.м коммерческой недв-ти (редевелопмент)

Clever Estate

 БЦ

Графский, 9

 75 000 / Нет данных

ЗАО «Вариатор»

 БЦ

Маршала Бирюзова, вл. 1

 100 000 / Нет данных

ООО «Фаворит Технолоджи»

 

  • Продолжается децентрализация офисного рынка. Наиболее популярны и востребованы, как среди девелоперов, так и среди арендаторов, Юго-Западное, Западное и Северо-Западное направления Москвы.

Спрос на офисы в Москве

Структура спроса по востребованной площади остается стабильной на протяжении 2011- 2012 гг. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м.

Структура спроса на офисные площади

Структура спроса на офисные площади  

 

Наиболее крупные в БЦ, анонсированные в 3 квартале 2012г. 

Арендатор

Площадь сделки (кв.м)

Объект

Компания ФБК

2600

«Мясницкая плаза» и БЦ «Садово-Спасская, 24»

«Пронто-Москва»

2300

«Южный порт»

«ВТБ Лизинг»

2100

«Южный порт»

Richemont

2000

«Башня на набережной»

Continental Tyres Rus

1884

БЦ Lighthouse

Lafarge

1715

«Вивальди плаза»

IT – компания КРОК

1600

«Интеграл»

CBRE

1600

«Белая площадь»

«Код безопасности»

1400

Офис-парк «Семеновский»

«Центр Финансовых Технологий»

1300

«Кожевники»

«Энергопром менеджмент»

1300

БЦ «Двинцев»

Starlett prêt-a-porter

1300

БЦ «на Малой Грузинской

Azimut Hotels

1000

«Новоспасский двор»

SMEG

800

W-Plaza

«Райффайзен Капитал»

760

БЦ «Конкорд»

«Максима логистик»

550

Офис-парк «Семеновский»

«Стройгазконсалтинг»

340

«Европа Билдинг»


Крупные инвестиционные сделки 3 квартала 2012г. 

Покупатель

Площадь (офисная) кв.м

Объект

Сумма сделки

O1 Properties

33250

«Дукат 3»

$370 млн.

O1 Properties

40000

Silver City

$333 млн.


Среди сохраняющихся тенденций предыдущих периодов следует выделить следующие:

  • По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.
  • Наблюдается устойчивый спрос на покупку небольших офисных помещений.
  • Сохраняется высокий спрос на площади внутри Садового кольца. Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически сравнялся с докризисным и составляет не более 5%.

Финансовые условия и стаки аренды офисных площадей

В течение 1-3 кварталов 2012 года Москвы в среднем по рынку оставались стабильными. Рост наблюдался лишь по некоторым качественным объектам класса "А", расположенных преимущественно в ЦАО Москвы.

По итогам 3 квартала уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 250 за кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ $650 - $750 за кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550 за кв.м в год - вне делового центра города, класса В- соответственно $250 - 400 за кв.м. в год.

Размер операционных расходов для в среднем составил $110-140 за кв.м в год, в классе В+ - $80-115 за кв.м в год, в классе В- соответственно $60-85 за кв.м в год.

Диапазоны цен также остаются в целом стабильными (класс А – $7500 - 15000 за кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4500-6500 за кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3500- 7500 за кв.м; класс В- соответственно $2500-4000 за кв.м).

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС ($ за кв.м в год)

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, $/кв.м год  
 

В 4 квартале 2012 года арендные ставки будут стабильными, в 1 полугодии 2013г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.
Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем, 2013 году, году может составить 10-15%.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer

Материалы по теме

Обзор ключевых событий на рынке торговой недвижимости России в 2012 году

Итоги 2012 года на рынке торговой недвижимости
25.12.2012 Торговые Уходящий год был отмечен низкими темпами ввода новых торговых центров в Москве Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года
13.11.2012 Другие Цены на рынке продажи практически во всех сегментах снизились, на рынке аренды – практически не изменились Подробнее

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья, I полугодие 2012 г.

Обзор рынка складов - I полугодие 2012г.
18.07.2012 Склады Рынок складской недвижимости Москвы и Подмосковья находится на подъеме Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog