Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор и прогноз

В 3 квартале 2012 года было введено 126 000 кв.м качественных офисных площадей (здесь и далее бизнес- центры класса А, В+, В-), что практически соответствует уровню аналогичного периода прошлого года (140 000 кв.м было введено в 3 квартале 2011 года).

Объем поглощения в III кв. 2012 г. составил 140-150 тысяч кв.м офисных площадей и на 10% превысил объем нового предложения, что держит рынок в состоянии равновесия. Уровень вакантных площадей за квартал снизился незначительно, на 0,5 - 1%. В среднем по рынку, ставки аренды на офисную недвижимость по-прежнему стабильны.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 3 квартал 2012г. 

Предложение офисов в Москве

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 3 квартала 2012г. составил 12 млн кв.м.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы на 1 000 человек составила 1040 кв.м.

В III квартале 2012 года было введено около 126 000 кв.м площадей, из которых 83% - класс А, 17%- класс В+ и В-.

При этом максимальный прирост нового предложения, введенного за 1-3 кварталах 2012г., зафиксирован в САО Москвы, а именно, 32% от общего предложения введенного за данный период (это БЦ Sky Light, Бизнес-парк River City). На втором месте по количеству введенных площадей ЦАО Москвы (22%).

Объём качественного предложения, класс А, В+,В- (тысяч кв.м)

До конца года, по заявлениям девелоперов, планируется к вводу более 460 000 кв.м. Однако, по прогнозам GVA Sawyer, будет введено не более 250 000 кв.м офисных площадей.

При этом большая часть нового предложения пока будет вводиться в ЦАО Москвы, в том числе за счет масштабных офисных проектов в ММДЦ «Москва Сити». 

Новые проекты офисной недвижимости Москвы, 2012-2013гг. 

В среднем по городу в 3 квартале 2012 года уровень вакантных площадей снизился и в качественных бизнес- центрах составил 11,7% в классе А, 10% - в классе В+, 12,5% - в классе В- (выборка БЦ составила 67% от всех БЦ Москвы). 

Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы

Среди основных тенденций III квартала 2012 года, на офисном рынке Москвы можно выделить:

• Объемы ввода новых офисных площадей, по сравнению с началом года увеличиваются, но все ещё находятся на невысоком, по сравнению с докризисным периодом, уровне.
• 3 квартал продолжил тенденции предыдущего квартала, связанные с ростом девелоперской активности на рынке. Это повлияет на увеличение объемов нового предложения через 2- 2,5 года. В 3 квартале 2012г. было заявлено 10 крупных проектов (в том числе проекты, которые подвергнутся реконцепции), совокупная офисная площадь которых превысила 500 000 кв.м.

Крупные проекты, о строительстве которых заявлено в III квартале 2012г. 

• Продолжается децентрализация офисного рынка. Наиболее популярны и востребованы, как среди девелоперов, так и среди арендаторов, Юго-Западное, Западное и Северо-Западное направления Москвы.

Спрос на офисы в Москве

Структура спроса по востребованной площади остается стабильной на протяжении 2011- 2012 гг. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м.

Структура спроса на офисные площади

Наиболее крупные сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 3 квартале 2012г. 

Крупные инвестиционные сделки 3 квартала 2012г. 

Среди сохраняющихся тенденций предыдущих периодов следует выделить следующие:

• По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.
• Наблюдается устойчивый спрос на покупку небольших офисных помещений.
• Сохраняется высокий спрос на площади внутри Садового кольца. Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически сравнялся с докризисным и составляет не более 5%.

Финансовые условия и стаки аренды офисных площадей

В течение 1-3 кварталов 2012 года ставки аренды на офисную недвижимость Москвы в среднем по рынку оставались стабильными. Рост наблюдался лишь по некоторым качественным объектам класса "А", расположенных преимущественно в ЦАО Москвы.

По итогам 3 квартала уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 250 за кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ $650 - $750 за кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550 за кв.м в год - вне делового центра города, класса В- соответственно $250 - 400 за кв.м. в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составил $110-140 за кв.м в год, в классе В+ - $80-115 за кв.м в год, в классе В- соответственно $60-85 за кв.м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7500 - 15000 за кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4500-6500 за кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3500- 7500 за кв.м; класс В- соответственно $2500-4000 за кв.м).

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС ($ за кв.м в год)

В 4 квартале 2012 года арендные ставки будут стабильными, в 1 полугодии 2013г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.
Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем, 2013 году, году может составить 10-15%.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer