УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Итоги I полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости Москвы

07.07.2011

 

Аналитики компании Penny Lane Realty подвели итоги 1 полугодия 2011 года на рынке . Возврат иностранных инвесторов в число крупных игроков стал едва ли не главным достижением рынка за этот период. В арендной политике сохраняется баланс сил собственника и арендатора.

Спрос

В 1 полугодии 2011 года на российский рынок вернулись иностранные игроки в качестве реальных покупателей. Это говорит о том, что консервативные и осторожные западные инвесторы с оптимизмом смотрят на  России, снова готовы вкладывать свои средства, и уже в ближайшее время их интерес воплотится в реальных сделках.

«Сегодня на продажу выставлены три объекта, приобрести которые готовы зарубежные компании, - рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. - Это бизнес-центры Ducat Place 3, «Белая площадь» и «Гоголевский бульвар, 11». Каждый из них максимально соответствует высоким требованиям иностранных покупателей: пул первоклассных арендаторов, долгосрочные договоры аренды, профессиональное управление, западные компании в составе собственников. Ставки капитализации по этим объектам, которые ощутимо ниже рыночных, не смущают инвесторов. Так, например, ставка капитализации БЦ «Гоголевский бульвар, 11» в размере 7,5% близится к докризисному значению».

Российские инвесторы пока не готовы приобретать объекты с низкой доходностью. В их поле зрения – с минимальной капитализацией 9-10% (для класса А). Отечественные инвесторы способны оперативно принимать решения, когда собственник хочет быстро продать объект по привлекательной цене, здесь иностранцы им не конкуренты. Конкуренцию зарубежные инвесторы могут составить лишь в том случае, если объект продается «по рынку», либо несколько выше рынка, но при этом обладает рядом неоспоримых и важных для иностранцев преимуществ.

В целом на рынке купли-продажи спросом пользуются:

  • в качестве арендного бизнеса,
  • объекты, не заполненные арендаторами, для размещения своих собственных структур,
  • промышленные площадки, пригодные для редевелопмента.

Наибольший интерес для девелоперов представляют промзоны, расположенные в центре, либо на западе, северо-западе и юго-западе города. Стабильно высокий спрос отмечается на особняки с территорией в ЦАО. В меньшей степени покупателей интересуют промышленные площадки и бизнес-центры, расположенные на восточном и юго-восточном направлениях. Объекты здесь не пользуются большим спросом, их доходность, как правило, невелика.

Спрос на аренду помещений в 1 полугодии вырос на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди арендаторов наиболее активны российские компании и банки. Причем кредитные организации рассматривают помещения как для , так и для развития своей сети, что происходит даже несмотря на массовое объединение банков.

Помещения в состоянии shell&core по-прежнему не пользуются большим спросом у арендаторов. Потенциальные клиенты долго принимают решения даже по тем объектам , которые почти полностью сданы, и не всегда готовы занять такой офис. Это связано с тем, что пока еще можно найти неплохие готовые офисы.

«В арендной политике существенных изменений не произошло, - говорит Максим Жуликов. - Рынок по-прежнему ничей: ни собственника, ни арендатора, что отчасти связано с началом неактивного летнего периода. Хотя условия для арендаторов постепенно ужесточаются, но не по всем классам помещений. Особенно ощутимо это в ЦАО в бизнес-центрах класса А и в сегменте готовых офисов до 300 кв.м. в БЦ. Сокращаются арендные каникулы, индексируются арендные ставки на 5-10% с учетом инфляции и т.д.».

Предложение

В первом полугодии объем нового предложения увеличился более чем на 250 тыс. кв.м. «Темпы строительства в целом можно охарактеризовать как вялотекущее достраивание ранее заявленных объектов, - комментирует Максим Жуликов. Девелоперы не торопятся начинать строительство других проектов, у них все еще нет четкого понимания новых правил работы в городе».

Предложение на рынке купли-продажи готовых офисов характеризуется нарастающим дефицитом качественных объектов, расположенных в пределах ТТК, со ставкой доходности 10-12%. В основном, выставленные на продажу объекты  обладают рядом существенных недостатков - таких как неудачное месторасположение, плохое состояние и т.д. Инвестиционная привлекательность таких объектов сомнительна, и инвесторы готовы приобретать такие объекты, исходя из текущей ставки доходности свыше 15%, что их не устраивает.

Также аналитики компании отмечают отсутствие на рынке предложений на Москвы. В этом сегменте цена квадратного метра перешагнула порог в $10 тыс. Бывает, что собственники запрашивают цену и в $15-20 тыс. за кв. м., но за такие деньги сделки пока не совершаются.

«В сегменте с отделкой постепенно нарастает дефицит предложения, но он не носит критический характер. У арендаторов пока есть время занять неплохой офис, ощутимый дефицит появится ближе к концу года», - считает Максим Жуликов. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечен в , расположенных в пределах Садового кольца, и в среднем составляет 3,5%.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2011 года 

Проект Округ Адрес  Класс  Девелопер Общая площадь, кв.м
 БЦ «Линкор» СЗАО  ул. Авиаконструктора Микояна, 12 А Brycetown 63000
 БЦ «Золотое  кольцо» ЮВАО  ул. Южнопортовая, д.5 В+ н/д 46000
 БЦ «Даймонд  Холл» ЦАО  Олимпийский проспект, 12/16 А Midland Group 37000
 БЦ Marr Plaza ЦАО  ул. Сергея Макеева, владение 13 А Marr Capital 34000
 БЦ «Трио» САО  ул. 8 Марта, 1 В+ MR Group 27000
 БЦ «Юникон» ВАО  ул. Плеханова, владение 4 В ВНИИжелезобетон 23000
 БЦ «Новая  Рига» СЗАО  в 1 км. от пересеч. МКАД, Новорижского и  Краснопресненского ш. В+ н/д 6798
 БЦ «РВМ  Мегаполис» ЦАО  проспект Академика Сахарова, 30 А н/д 27000
 Итого         263798

 

Вакантные площади в офисных блоках с отделкой

Цены

Ставки аренды и цены продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 17-22% в зависимости от класса и местоположения объекта. Причины для подорожания не меняются с начала года: это прогнозы о резком сокращении объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов, а также снижение доли вакантных площадей качественных офисов с отделкой.

Арендные ставки на конец первого полугодия 2011 года

«Возвращение иностранных инвесторов на рынок недвижимости свидетельствует об улучшении бизнес-климата в стране, - резюмирует Максим Жуликов. – Однако к докризисным показателям  выйдет лишь к 2012-2013 годам. На рост рыночной активности влияет ряд причин политического, экономического и административного характера. Предстоящие думские и президентские выборы определят вектор развития экономики в целом, а запретительная политика московских властей еще долго будет сдерживать поступательное развитие рынка офисов. Что касается краткосрочной перспективы, то в летний период мы ожидаем традиционное затишье, в результате которого рынок столкнется с некой ценовой стагнацией. Но уже осенью ставки и цены опять пойдут вверх. С началом периода высокой деловой активности переход к рынку арендодателя станет очевидным и необратимым».

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Обзор складской недвижимости Московского региона за I квартал 2011 года

Обзор складской недвижимости Московского региона
27.05.2011 Склады По итогам первого квартала 2011 года наблюдалось увеличение спроса на складские помещения Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog