УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Итоги I полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости Москвы

07.07.2011

 

Аналитики компании Penny Lane Realty подвели итоги 1 полугодия 2011 года на рынке . Возврат иностранных инвесторов в число крупных игроков стал едва ли не главным достижением рынка за этот период. В арендной политике сохраняется баланс сил собственника и арендатора.

Спрос

В 1 полугодии 2011 года на российский рынок вернулись иностранные игроки в качестве реальных покупателей. Это говорит о том, что консервативные и осторожные западные инвесторы с оптимизмом смотрят на  России, снова готовы вкладывать свои средства, и уже в ближайшее время их интерес воплотится в реальных сделках.

«Сегодня на продажу выставлены три объекта, приобрести которые готовы зарубежные компании, - рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. - Это бизнес-центры Ducat Place 3, «Белая площадь» и «Гоголевский бульвар, 11». Каждый из них максимально соответствует высоким требованиям иностранных покупателей: пул первоклассных арендаторов, долгосрочные договоры аренды, профессиональное управление, западные компании в составе собственников. Ставки капитализации по этим объектам, которые ощутимо ниже рыночных, не смущают инвесторов. Так, например, ставка капитализации БЦ «Гоголевский бульвар, 11» в размере 7,5% близится к докризисному значению».

Российские инвесторы пока не готовы приобретать объекты с низкой доходностью. В их поле зрения – с минимальной капитализацией 9-10% (для класса А). Отечественные инвесторы способны оперативно принимать решения, когда собственник хочет быстро продать объект по привлекательной цене, здесь иностранцы им не конкуренты. Конкуренцию зарубежные инвесторы могут составить лишь в том случае, если объект продается «по рынку», либо несколько выше рынка, но при этом обладает рядом неоспоримых и важных для иностранцев преимуществ.

В целом на рынке купли-продажи спросом пользуются:

  • в качестве арендного бизнеса,
  • объекты, не заполненные арендаторами, для размещения своих собственных структур,
  • промышленные площадки, пригодные для редевелопмента.

Наибольший интерес для девелоперов представляют промзоны, расположенные в центре, либо на западе, северо-западе и юго-западе города. Стабильно высокий спрос отмечается на особняки с территорией в ЦАО. В меньшей степени покупателей интересуют промышленные площадки и бизнес-центры, расположенные на восточном и юго-восточном направлениях. Объекты здесь не пользуются большим спросом, их доходность, как правило, невелика.

Спрос на аренду помещений в 1 полугодии вырос на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди арендаторов наиболее активны российские компании и банки. Причем кредитные организации рассматривают помещения как для , так и для развития своей сети, что происходит даже несмотря на массовое объединение банков.

Помещения в состоянии shell&core по-прежнему не пользуются большим спросом у арендаторов. Потенциальные клиенты долго принимают решения даже по тем объектам , которые почти полностью сданы, и не всегда готовы занять такой офис. Это связано с тем, что пока еще можно найти неплохие готовые офисы.

«В арендной политике существенных изменений не произошло, - говорит Максим Жуликов. - Рынок по-прежнему ничей: ни собственника, ни арендатора, что отчасти связано с началом неактивного летнего периода. Хотя условия для арендаторов постепенно ужесточаются, но не по всем классам помещений. Особенно ощутимо это в ЦАО в бизнес-центрах класса А и в сегменте готовых офисов до 300 кв.м. в БЦ. Сокращаются арендные каникулы, индексируются арендные ставки на 5-10% с учетом инфляции и т.д.».

Предложение

В первом полугодии объем нового предложения увеличился более чем на 250 тыс. кв.м. «Темпы строительства в целом можно охарактеризовать как вялотекущее достраивание ранее заявленных объектов, - комментирует Максим Жуликов. Девелоперы не торопятся начинать строительство других проектов, у них все еще нет четкого понимания новых правил работы в городе».

Предложение на рынке купли-продажи готовых офисов характеризуется нарастающим дефицитом качественных объектов, расположенных в пределах ТТК, со ставкой доходности 10-12%. В основном, выставленные на продажу объекты  обладают рядом существенных недостатков - таких как неудачное месторасположение, плохое состояние и т.д. Инвестиционная привлекательность таких объектов сомнительна, и инвесторы готовы приобретать такие объекты, исходя из текущей ставки доходности свыше 15%, что их не устраивает.

Также аналитики компании отмечают отсутствие на рынке предложений на Москвы. В этом сегменте цена квадратного метра перешагнула порог в $10 тыс. Бывает, что собственники запрашивают цену и в $15-20 тыс. за кв. м., но за такие деньги сделки пока не совершаются.

«В сегменте с отделкой постепенно нарастает дефицит предложения, но он не носит критический характер. У арендаторов пока есть время занять неплохой офис, ощутимый дефицит появится ближе к концу года», - считает Максим Жуликов. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечен в , расположенных в пределах Садового кольца, и в среднем составляет 3,5%.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2011 года 

Проект Округ Адрес  Класс  Девелопер Общая площадь, кв.м
 БЦ «Линкор» СЗАО  ул. Авиаконструктора Микояна, 12 А Brycetown 63000
 БЦ «Золотое  кольцо» ЮВАО  ул. Южнопортовая, д.5 В+ н/д 46000
 БЦ «Даймонд  Холл» ЦАО  Олимпийский проспект, 12/16 А Midland Group 37000
 БЦ Marr Plaza ЦАО  ул. Сергея Макеева, владение 13 А Marr Capital 34000
 БЦ «Трио» САО  ул. 8 Марта, 1 В+ MR Group 27000
 БЦ «Юникон» ВАО  ул. Плеханова, владение 4 В ВНИИжелезобетон 23000
 БЦ «Новая  Рига» СЗАО  в 1 км. от пересеч. МКАД, Новорижского и  Краснопресненского ш. В+ н/д 6798
 БЦ «РВМ  Мегаполис» ЦАО  проспект Академика Сахарова, 30 А н/д 27000
 Итого         263798

 

Вакантные площади в офисных блоках с отделкой

Цены

Ставки аренды и цены продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 17-22% в зависимости от класса и местоположения объекта. Причины для подорожания не меняются с начала года: это прогнозы о резком сокращении объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов, а также снижение доли вакантных площадей качественных офисов с отделкой.

Арендные ставки на конец первого полугодия 2011 года

«Возвращение иностранных инвесторов на рынок недвижимости свидетельствует об улучшении бизнес-климата в стране, - резюмирует Максим Жуликов. – Однако к докризисным показателям  выйдет лишь к 2012-2013 годам. На рост рыночной активности влияет ряд причин политического, экономического и административного характера. Предстоящие думские и президентские выборы определят вектор развития экономики в целом, а запретительная политика московских властей еще долго будет сдерживать поступательное развитие рынка офисов. Что касается краткосрочной перспективы, то в летний период мы ожидаем традиционное затишье, в результате которого рынок столкнется с некой ценовой стагнацией. Но уже осенью ставки и цены опять пойдут вверх. С началом периода высокой деловой активности переход к рынку арендодателя станет очевидным и необратимым».

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Обзор складской недвижимости Московского региона за I квартал 2011 года

Обзор складской недвижимости Московского региона
27.05.2011 Склады По итогам первого квартала 2011 года наблюдалось увеличение спроса на складские помещения Подробнее

Популярное

Интервью с Дмитрием Ананьевым, AZIMUT Hotels
Особенности реновации объектов гостиничной недвижимости
О специфике реновации и управления гостиничными объектами интервью с директором по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрием Ананьевым
подождите ...
HotLog