Основная активность клиентов сейчас формируется за счет переездов уже присутствующих на рынке небольших компаний. Доля нового бизнеса ограничена.
Интерес к площадкам под строительство и объем офисов класса А на высокой стадии готовности являются позитивными предпосылками для восстановления темпов ввода качественных площадей.
Ключевые параметры на рынке офисной недвижимости Москвы
Предложение
Результат I квартала показал, что рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и показатели ввода пока находятся на минимальных рыночных значениях. За первые три месяца в эксплуатацию введено всего 21 100 кв. м – почти в три раза меньше, чем в IV квартале 2016 года.
Среди появившихся в начале года объектов – комплекс площадью 7 000 кв. м, на территории НАО, а также I фаза БЦ «Большевик», где завершилась качественная реконструкция нескольких корпусов совокупной площадью 14 100 кв. м.
Территориальная структура предложения и распределение офисных площадей по классам не изменились. Ввод новых объектов по-прежнему имеет децентрализованный характер, а общий объем существующего предложения сохраняет сегментацию 2015 года.
Объем офисов класса А на высокой стадии готовности
Спрос
Начало года традиционно демонстрирует низкую активность рынка. Совокупный объем новых сделок составил около 145 000 кв. м, что на 38% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 21% меньше, чем годом ранее (185 000 кв. м в I квартале 2016 года).
Средний размер сделки по аренде не превысил по итогам квартала 995 кв. м. В своем большинстве крупные, в особенности западные, арендаторы уже пересмотрели текущие условия аренды минимум на 2-3 года, и наиболее активны сейчас те небольшие компании, которые рассматривают возможность переехать из старых офисов в более качественные.
Больше половины – 53% арендованных и купленных площадей – сконцентрировано в ЦДР. Другие востребованные офисные помещения расположены в бизнес-центрах в Ленинградском субрынке и в ММДЦ «Москва-Сити», где было заключено 9% и 7% сделок в I квартале 2017 года.
Объем арендованных и проданных офисных помещений в Москве
Вакантные помещения
Замедление темпов ввода новых офисных зданий привело к снижению доли вакантных площадей на рынке по итогам I квартала 2017 года. Средняя по рынку вакантность составила 11,9%. В классе В+/- показатель стабилизировался на уровне 10,4–10,5%.
Более заметные изменения наблюдались в сегменте класса А – с 18,4% до 17,0% за один квартал. Свободное предложение по-прежнему характеризуется дефицитом в сегменте крупных готовых к въезду помещений. Нехватка заметна при запросах свыше 5 000 кв. м в ЦДР и свыше 10 000 кв. м за пределами центральной деловой зоны в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией.
Сокращение доли свободных площадей наблюдается практически во всех субрынках Москвы
Доля свободных площадей на офисном рынке Москвы
Максимальная вакантность зафиксирована в Кутузовском субрынке (29%) и на юго-западном направлении (27%), а также на юге столицы за пределами ТТК (19%). Доля свободного предложения в готовых бизнес-центрах в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 16%.
Ставки аренды
За прошедшие три месяца ввиду изменения структуры предложения наблюдалось локальное изменение ставок аренды, номинированных в рублях, – при этом в целом по рынку приведенные к долларам значения не изменились относительно конца 2016 года.
- Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для офиса класса А составляет $434/кв. м/год, в рублях – 25 154 руб./кв. м/год.
- Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для помещений класса В – $219/кв. м/год, в рублях – 12 589 руб./кв. м/год.
Ставка аренды на офисы класса А в ЦДР
Ставка аренды на офисы класса В+ в ЦДР
Отмечено небольшое сокращение доли рублевого предложения в классе А, что является индикатором стабилизации рынка. Текущее соотношение рублевых и долларовых предложений выражается в пропорции 56% к 44%, в то время как кварталом ранее она составляла 60% к 40%.
Цены продаж
Как и на протяжении предыдущего года, изменения рублевых цен в сегменте продаж не наблюдается. Цена на офисные объекты и блоки в классе А варьируется в диапазоне 240 000-350 000 руб./кв. м. В сегменте офисов класса В+ средний ценовой диапазон составляет от 150 000 до 190 000 руб./кв. м, для В- – на уровне 110 000-130 000 руб./кв. м.
Стоит отметить более заметную активность со стороны как частных инвесторов, так и компаний, приобретающих помещения для себя. Однако их выбор по-прежнему ограничивается дефицитом качественного предложения на продажу в разных сегментах, в частности в существующих объектах общей площадью свыше 6 000 кв. м. В связи с этим крупные по размеру блоки сейчас почти не представлены в готовых объектах первичного рынка и предлагаются в основном в строящихся зданиях.
Уровень вакантных площадей, ставки аренды на различных субрынках Москвы
Субрынок | Вакантность, % | Ставка, $/кв. м/год | ||||
А | В+ | В- | А | В+ | В- | |
Премиум | 15 | 4 | 3 | 752 | 457 | 287 |
ЦДР (кроме Премиум) | 14 | 5 | 6 | 454 | 385 | 268 |
Москва-Сити | 17 | 7 | - | 512 | 435 | - |
Ленинградский | 13 | 13 | 8 | 415 | 320 | 140 |
Сущевский | 27 | 14 | 2 | 338 | 210 | 245 |
Электрозаводский | 37 | 11 | 2 | 240 | 218 | 184 |
Тульский | 0 | 12 | 10 | - | 223 | 189 |
Ленинский | 34 | 5 | 8 | 320 | 326 | 170 |
Кутузовский | 2 | 42 | 1 | - | 231 | 194 |
Север | - | 22 | 5 | - | 160 | 141 |
Северо-Восток | - | 25 | 2 | - | 258 | 100 |
Северо-Запад | 15 | 15 | 5 | 213 | 132 | 156 |
Запад | 19 | 8 | 15 | 250 | 157 | 133 |
Восток | - | 12 | 6 | - | 187 | 130 |
Юг | - | 23 | 7 | - | 200 | 151 |
Юго-Восток | 50 | 13 | 7 | 351 | 153 | 133 |
Юго-Запад | 32 | 22 | 26 | 242 | 254 | 101 |
Тенденции и прогнозы
К вводу в эксплуатацию в 2017 году анонсировано порядка 450–480 000 кв. м офисных площадей, более 90% относятся к классу А. В случае ввода объектов согласно заявленным срокам годовой объем нового строительства превысит результат прошлого года на 55%.
Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2017 году
Название | Класс | Девелопер | Площадь, тыс.кв.м |
«Башня Федерация. Восток» | А | Корпорация АЕОН | 146,5 |
IQ Quarter | А | CiTer Invest B.V., Hals Development | 123 |
Деловой квартал Neopolis | А | A-Store Estates | 63,2 |
«Оазис» | А | Группа БИН | 33 |
«Большевик», II фаза | А | O1 Properties | 32 |
«Фили Град» | А | MR Group | 26,9 |
«Новион» | А | Корпорация А.Н.Д. | 21 |
«Смоленскай Пассаж II» | А | Группа БИН | 15,4 |
«Квартал Парк Легенд», корпус 3 | А | ГК ТЭН | 11 |
«Квадрат» | В+ | Lenhart Global | 9,5 |
В динамике спроса будет наблюдаться умеренный рост в пределах 10% – таким образом, годовой объем сделок может достигнуть 930–950 тыс. кв. м.
Наличие спроса и низкие темпы ввода уже сказались на сокращении уровня вакантных площадей, а учитывая заполняемость вводимых объектов, в ближайшей перспективе существенного изменения доли вакантных площадей на рынке Москвы не ожидается. Средний показатель вакантности будет колебаться на уровне 12-12,5%.
Запрашиваемые ставки аренды в ближайшей перспективе будут оставаться стабильными.
Корректировка средних ставок по рынку будет обусловлена в большей степени перераспределением доступного к аренде предложения. Приведенные ставки аренды в долларах США будут варьироваться в зависимости от изменения курсов валют.
Обзор подготовлен специалистами компании Colliers International