«Москва-Сити» разочаровала арендаторов офисов

Потенциальные арендаторы больше не рвутся снимать престижные офисы в пределах московского Бульварного кольца и в ММДЦ «Москва-Сити». По итогам 2008 года здесь пустовало 500 000 кв.м офисов, что составляет 22,5% всех действующих в этих районах бизнес-центров. Такого количества свободных офисных площадей в Москве не наблюдалось за всю современную историю рынка недвижимости.

По итогам прошлого года самый высокий уровень вакантных площадей (22,5%) был зафиксирован в бизнес-центрах класса «А» в самых престижных районах столицы — в «Москва-Сити» и в пределах Бульварного кольца, говорится в обнародованном вчера отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R). Общая площадь пустующих бизнес-центров в этих районах достигла 500 000 кв. м, из которых около 100 000 кв. м приходится на «Москва-Сити», говорит аналитик отдела исследований офисной недвижимости C&WS&R Лада Белайчук.

По ее словам, в целом по Москве в конце прошлого года пустовало 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн кв. м. Управляющий партнер консалтинговой компании «Новое качество» Михаил Гец более оптимистичен: по его подсчетам, уровень вакантных площадей в уже действующих бизнес-центрах достигает 10%. Однако, оговаривается он, из-за кризиса в объектах, уже готовых к сдаче, пустующей может оказаться половина площадей. Такого огромного уровня вакантных площадей не было за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости. «До кризиса мы ежегодно фиксировали двух-трех-процентный уровень свободных площадей»,— отмечает госпожа Белайчук.

Между тем средняя ставка аренды офисов класса «А» в «Москва-Сити» по-прежнему остается самой высокой — около $1 000 за кв. м (рост за 2008 год — 15%), в то время как в других районах города этот показатель колеблется от $650-815 за кв. м, говорится в отчете C&WS&R. Потенциальных арендаторов отпугивают не только ставки, но и кабальные условия, заключаемые собственниками объектов «Москва-Сити», говорит партнер S. A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский. «Собственники заключают с каждым арендатором эксклюзивный договор. В нашем случае досрочный разрыв контракта грозит нам штрафными санкциями в размере $10 млн",— говорит один из арендаторов действующей в «Москва-Сити» «Башни на набережной» (собственник — турецкая Enka). Другой арендатор «Башни на набережной» говорит, что его компания должна уведомить собственника о своем переезде за год, в противном случае в виде неустойки ему придется выплатить полугодовой размер арендных платежей. "В такой ситуации арендатор не может переехать в менее престижный, но дешевый офис»,— говорит господин Яншевский.

Зато «Ренессанс Капитал» (арендует офисные площади в третьем корпусе «Башни на набережной»), по словам председателя правления компании Александра Перцовского, уже сдал освободившиеся после сокращения персонала офисные площади в «Москва-Сити» и на Овчинниковской набережной. В Enka комментировать свои взаимоотношения с арендаторами отказались.

Чтобы заполнить арендаторами пустующие площади, собственникам строящихся и уже действующих небоскребов в «Москва-Сити» придется пойти на уступки, уверены эксперты. По прогнозам господина Яншевского, до июня 2009 года дисконт по арендным ставкам по новым контрактам в «Москва-Сити» может достичь 30%. «С начала кризиса в лондонском «Сити» новым арендаторам было предложено не выплачивать два года платежи по аренде, но в случае преждевременного разрыва контракта им придется компенсировать всю сумму»,— приводит пример эксперт.

В отличие от «Москва-Сити» ставки в других районах столицы уже упали. По данным Лады Белайчук из C&W/S&R, на первом витке кризиса (сентябрь-декабрь 2008 года) стоимость аренды офисов по вновь заключаемым контрактам снизилась в среднем на 20-40%, а максимальное снижение стоимости продажи уже действующих бизнес-центров составило 50%. Рынок может нащупать дно к лету, когда арендные ставки могут снизиться еще на 30%, до $300-800 за кв. м, а потенциальный покупатель сможет приобретать готовые бизнес-центры уже с 20-процентным дисконтом, прогнозирует Павел Яншевский. «Рынок замер, и такой сценарий вполне реалистичен»,— соглашается госпожа Белайчук.

Халиль Аминов