УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Консультации

Ольга Тарасова

Ольга Тарасова , руководитель проектов по оценке направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

В чем разница между «ценой продажи», «инвестиционной стоимостью» и «рыночной стоимостью» объекта коммерческой недвижимости (применительно к отдельно стоящему зданию)? (Светлана, г.Екатеринбург)

Ответ:

Цена продажи - это сумма, которая зафиксирована в договоре купли-продажи, т.е. цена сделки.

Инвестиционная стоимость - стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях.

Рыночная стоимость  - это стоимость установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец).

Павел Яншевский

Павел Яншевский , партнер S.A. Ricci

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

Отличаются ли пожелания и требования российских и зарубежных компаний-арендаторов при аренде офисов? (Елена, г.Москва)

Ответ:

Зарубежные компании, как правило, имеют более длинный горизонт планирования, все свои действия, в том числе и операции с недвижимостью, они планируют на несколько лет вперед. Западным компаниям свойственен тщательный подход как к формированию штата, так и к обустройству офиса: выбору наиболее гибких планировочных решений, позволяющих изменять пространство в будущем, качеству материалов для отделки, которые могут служить дольше и т.д.

Западные компании приступают к поиску нового помещения уже с разработанным техзаданием, в котором подробно прописаны все параметры и требования к техническому оснащению помещения.

Иностранные компании внимательно относятся к условиям труда своих сотрудников, поэтому все чаще выражают пожелание, чтобы бизнес-центр был сертифицирован по одному из «зеленых» стандартов -  американскому  LEED или  британскому BREEAM (более адаптированному для России). Девелоперы обращают внимание на запросы арендаторов и стараются, чтобы их новые проекты соответствовали «зеленым» стандартам.

Западные арендаторы предъявляют более строгие по сравнению со своими российскими коллегами требования и к договору аренды. Иностранцы ориентируются на западные стандарты и стремятся как можно подробнее прописать регламент взаимоотношений с арендодателем. Иностранные компании отдают предпочтение долгосрочным контрактам, российские предпочитают не прогнозировать развитие компании более чем на 3 года.

Такие параметры бизнес-центра, как центральное местоположение и видовые характеристики рассматриваются западными компаниями уже во вторую очередь. Экономные иностранцы не видят смысла выходить за пределы бюджета только потому, что из окна офиса открывается панорамный вид на город.

Предпочтения к престижному  местоположению офисных зданий проявляются уже не по страновому признаку, а в зависимости от рода деятельности компании. Например, российские и международные юридические и нефтяные компании одинаково тяготеют к офисам класса А, расположенным в центре.

Юлия Мерова

Юлия Мерова , руководитель департамента торговой недвижимости GVA Sawyer

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

Что именно включает в себя разработка концепции торгового центра? 
Кто более профессионально может выполнить данную задачу: консалтинговые компании по торговой недвижимости или профессиональные управляющие компании?
(Герман, г.Нижний Новгород)

Ответ:

Разработка концепции ТЦ - это процесс, включающий в себя большое количество действий. Классический и наиболее эффективный вариант, когда к разработке концепции приступают на самом раннем этапе, когда у собственника есть только земельный участок и возможность реализовать на нем объект коммерческой недвижимости.

Для определения наилучшего функционального использования участка необходимо проведение маркетингового исследования – местоположение, окружение, транспортная доступность, конкурентная среда. Если в результате такого исследования подтвердится возможность реализации торгового объекта, можно приступать к следующим этапам работы: определение уровня, формата, который будет востребован арендаторами будущего ТЦ. Такие работы проводятся на основе оценки конкуренции, спроса среди потенциальных арендаторов и посетителей, включая непосредственно их прямые опросы. Грамотное определение зоны охвата, количества возможных посетителей, уровня их покупательной способности, оценка конкурентной среды - являются  залогом успешности объекта. Усиление конкуренции на рынке торговых центров требует все более тщательной и заблаговременной оценки маркетинговой привлекательности участка.  Далее, на основе полученных данных, можно сформировать предварительную концепцию проекта – формат, позиционирование, возможная площадь, на основании оценки спроса определяется функциональный состав ТЦ. Далее проводятся прямые опросы выбранных групп потенциальных арендаторов, для определения уровня их заинтересованности. Этот этап работы в нашей компании  называется «Предброкеридж» и может выполняться как отдельная услуга собственникам участков и/или проектов. 

Предброкеридж проекта коммерческой недвижимости предполагает срочную оценку спроса на конкретный объект со стороны потенциальных арендаторов и/или покупателей, сбор требований потенциальных клиентов к спецификациям объекта и рекомендации по корректировке проекта на основании полученных данных. 

Проведение предброкериджа может осуществляться для решения следующих задач:
1. Для принятия решения о целесообразности начала строительства объекта, с учетом изменившихся условий – выхода конкурирующих объектов, изменения спроса, изменения ставок аренды / цены продажи;
2. Для определения текущей рыночной цены продажи проекта целиком / отдельных площадей проекта;
3. Для определения текущей и прогнозируемой ставки аренды объекта и сроков возможного поглощения площадей с целью предоставления данных банку-кредитору;
4. Для корректировки проекта, с учетом актуальных запросов потенциальных арендаторов/покупателей.

После того, как будет завершен этап «Предброкеридж» и получены ответы от потенциальных арендаторов, подтверждения заинтересованности в проекте и их технические требования к арендуемым помещениям, предварительная концепция ТЦ корректируется. И уже можно приступать к формированию архитектурной части концепции. На данном этапе работ формируется базовая «нарезка» площадей объекта, распределение арендуемых и вспомогательных зон. Далее следует финансовый анализ проекта.
Результатом всех перечисленных работ будет полный отчет о востребованности объекта, как среди потенциальных посетителей, так и арендаторов, необходимом формате будущего ТЦ, оценке его финансовой эффективности. Уже после получения и анализа всех данных собственник может принимать решение о реализации объекта. 

Такую работу по определению концепции объекта качественно выполняют именно консалтинговые компании, поскольку они объединяют в себе различных квалифицированных специалистов – маркетологов, аналитиков, брокеров, которые уже имеют большой опыт работы  с подобными проектами. Управляющие же компании больше специализируются на технической составляющей проекта, а работа с арендаторами чаще сведена к оперативной деятельности по подписанию договоров и к текущему процессу функционирования ТЦ. Консалтинговые компании, ввиду своего обширного опыта оказывают более полное сопровождение подбора арендаторов.
В частности, GVA Sawyer  в рамках услуги «Предброкеридж» использует свой девелоперский опыт и штатных технических специалистов для профессиональной подготовки поэтажных планов будущего ТЦ и помощь собственнику в формировании Технического Задания на проектирование.

подождите ...
HotLog