УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Консультации

Андрей Кротков

Андрей Кротков , генеральный директор УК Zeppelin

Управление и эксплуатация объекта

Вопрос:

Способна ли управляющая компания существенно снизить расходы на эксплуатацию торгового центра?
(Татьяна, г.Москва)

Ответ:

Для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо расшифровать, о каких расходах идёт речь. Традиционно, FM-оператор, обслуживающий ТРЦ, отвечает за следующие услуги
• Организаця планового и аварийного технического обслуживания инженерной инфраструктуры,  её текущие и капитальные ремонты. 
• Клининг и санитарно-гигиеническое обслуживание (внутренняя и наружная уборка мест общего пользования, территории, сбор, сортировка и вывоз ТБО и снега, ковросервис, альпработы по мойке фасадов и очистке кровли, благоустройство и уход за зелеными насаждениями, и т.д.).
• Обеспечение охраны и безопасности персонала, арендаторов и посетителей, а так же сохранности имущества и материальных ценностей.
• Обеспечение пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм и экологических требований. 
• Контроль за рациональным использованием энергоресурсов и адекватностью расчётов по ним.
• Управление транспортной логистикой (парковочная служба, шатл-басс доставка).
• Организация проведения и контроль ремонтно-строительных работ, реконструкция и перепланировка помещений и торговых зон.
• Взаимодействие с надзорными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к ТРЦ.
• Организация такелажных и погрузочно-разгрузочных работ.
• Аутстаффинг персонала.

Следовательно, пути оптимизации необходимо рассмотреть по каждому из указанных направлений деятельности УК.
Сокращение эксплуатационных затрат безусловно возможно и оно предполагает целый набор решений, позволяющих экономить без ущерба объекту недвижимости. При этом нельзя забывать, что данные меры временные и Собственнику целесообразно доверить их реализацию профессионалам, т.е. специализированной УК.

УК  «Zeppelin» рекомендует Собственникам подходить к оптимизации эксплуатационного бюджета разумно, по следующему принципу: административные расходы, стоимость услуг персонала, расходы на клининг и охрану и только в последнюю очередь - снижать расходы на техническую эксплуатацию.

Некоторые ошибочно полагают, что можно сэкономить, лишь сократив фонд оплаты труда, но, как правило, неизбежно сталкиваются с оттоком персонала. Целесообразнее же расходы на персонал сокращать путём перевода  части сотрудников на совмещения или неполный рабочий день, а некоторые виды регламентного обслуживания оборудования – на сетевые выезды по графику и аварийным заявкам. Хороший эффект так же приносит внедрение систем автоматической диагностики и диспетчеризации инженерных систем.

Сэкономить расходы по уборке можно, заменив маленькие контейнеры на большие и  применив  пресс-компакторы. Позволят сократить эксплуатационные расходы современные технологии и передовые инженерные решения. Например, эффективной альтернативой механической чистке системы вентиляции является её прочистка сухим льдом. Так же, сегодня возможно проведение водоподготовки без использования химических препаратов, а с помощью акустической электромагнитной системы.

Оптимизация статей «услуги на аутсорсинге», «расходные материалы» и «ЗиП» заключается  в пересмотре условий сотрудничества с поставщиками ТМЦ или услуг. Необходимо не только минимизировать объемы их потребления, но и снизить закупочные цены за счёт привлечения других, более гибких поставщиков, предлагающих аналогичные по свойствам, но более дешевые варианты соответствующей продукции.

Тендеры, - своевременные и правильно организованные, еще один способ позволяющий получить выгодную цену на техническое обслуживание, а следовательно выбрать такого FM-оператора, который сможет экономить и гарантировать запрашиваемый уровень услуг по самой выгодной цене.

Один же из самых действенных способов снижения расходов на эксплуатацию торговых центров – это ресурсосбережение и повышение энергоэффективности здания. Первым этапом в решении этой задачи является проведение энергоаудита (энергетического обследования). При помощи базового измерения энергопотребления каждого вида инженерного оборудования определяются наиболее рациональные подходы к эффективному использованию ресурсов.

Данные исследований свидетельствуют, что значительная часть эксплуатационных расходов торговых центров приходится на содержание систем вентиляции, теплоснабжения и конционирования воздуха. Как известно, проектировщиков не волнуют затраты на эксплуатацию. Поэтому, для снижения объемов энергопотребления в уже построенных ТРЦ, УК и вынуждены реализовывать следующие решения:
• Заменять раздвижные двери на входе в торговый центр револьверными (крутящимися), что надежно защитит от потери тепла и сквозняков, даже в момент прохода посетителей.
• Регулировать внутреннее и наружное искусственное освещение фотоэлементами, с учётом фактической интенсивности  естественного.
• Устанавливать приточно-вытяжное оборудование с рекуперацией, что снизит энергопотребление систем микроклимата. 
• Реализовывать технологию «вентиляции по запросу» с учетом показаний датчика углекислого газа: на протяжении дня количество посетителей торгового центра постоянно меняется, что приводит к существенным колебаниям содержания двуокиси углерода в воздухе. Использование датчиков СО2 существенно снижает энергопотребление систем вентиляции.
• Заменять имеющиеся светильники на светодиодные источники света, которые не только потребляют меньше электроэнергии и мощности, но и выделяют значительно меньше тепла, что уменьшает расходы на охлаждение воздуха в жаркие периоды.
• Создавать тепловые завесы при помощи горячей воды, полученной от собственной котельной или из системы централизованного теплоснабжения. 
• Использовать при монтаже систем кондиционирования абсорбционные машины и холодонакопители с применением льда, который намораживается ночью — в период наиболее низкой стоимости электроэнергии.
• Установливать тепловые насосы, отличающиеся эффективным использованием тепла природных ресурсов для охлаждения помещения летом и обогрева в зимний период.

Но нельзя забывать о том, что существует ряд затрат, экономить на которых  нецелесообразно, так как это может привести к более серьезным расходам в дальнейшем. Невыполнение графиков ППР и регламентных работ при техническом обслуживании инженерного оборудования приводит к серьезным поломкам.
Например, если перестать ежеквартально обслуживать фэнкойлы, то сначала выйдут из строя гидравлические узлы и вентиляторы, засорятся теплообменники, а затем – последует отказ всей системы. Закупка же и замена нового оборудования обойдётся в десятки раз дороже стоимости его планового обслуживания. Если регулярно не менять фильтры в системе вентиляции и кондиционирования, это может привести к неприятным запахам, засорению вентиляционных решёток, потолков и стен, что, в свою очередь, приведёт порче товаров и дискомфорту для покупателей.

Говоря о ТРЦ, нельзя не отметить чрезвычайную нагрузку и скорость износа инфраструктуры, а так же массовый вандализм. Поэтому отказ от косметических ремонтов так же немедленно отразится на клиентских потоках.

Таким образом, все шаги по оптимизации эксплуатационных расходов объекта должны быть тщательно взвешены. Изучив  возможные направления экономии, УК должна на 100% убедиться, что данные мероприятия не навредят жизнедеятельности ТРЦ и только после этого направлять свои предложения Собственнику.

Марианна Плаксина

Марианна Плаксина , Руководитель Коммерческого департамента УК Zeppelin

Управление и эксплуатация объекта

Вопрос:

Тарифы на услуги управляющей компании формируются и больше зависят от типа объекта (офисные здания, торговые и развлекательные центры и т.п.) или больше зависят от уровня (класса объекта) и сложности технического оснащения объекта? 
Для понимания стоимости обслуживания здания необходим тщательный и детальный расчет или существуют базовые тарифы, по которым собственник может получить предварительное понимание стоимости услуг?
(Геннадий, г.Краснодар)

Ответ:

1.    Формирование стоимости услуг управляющей компании комплексно зависит от совокупных критериев, но первично следует выделить техническое оснащение и тип объекта. Техническое оснащение объекта часто определяет и классность здания, но не всецело. Так, если обратиться к классификатору БЦ, то БЦ определенного класса предполагает и соответствующее инженерное оборудование и технические возможности зданий, что и предопределяет определенный комплексный подход в управлении объектом.

Тип объекта, режим работы, техническое оснащение предопределяет квалификацию необходимого персонала, состав штатного расписания, графики работы и количество сотрудников, необходимых для обслуживания объекта недвижимости, и безусловно перечень специализированных организаций, привлекаемых для обслуживания объекта (вертикальный транспорт, альпинистские работы, обслуживание котельной и т.п.).

К услугам УК относятся работы по комплексному управлению объектом недвижимости, включающие эксплуатацию и техническое обслуживание инженерного оборудования, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, организацию службы ресепшен, службы парковки, управление арендными отношениями и управление инфраструктурным сервисом (доп. работы).

Плата за управление объектом недвижимости предусматривает:
- расходы на содержание персонала, в т.ч. обучение;
- привлечение специализированных организаций по эксплуатации и ТО, и другим направлениям услуг;
- амортизацию оборудования и инвентаря;
- затраты на расходные материалы, ЗИП;
- накладные расходы и вознаграждение УК.

Учитывая то, что каждый объект имеет индивидуальные особенности (месторасположение, тип, площадь, тех. оснащение), то и расходы на его управление и содержание будут различными. Поэтому стоимость услуг не может быть общей для всех объектов, а рассчитывается всегда индивидуально.

Также необходимо принимать во внимание объем работ и периодичность их проведения, которые для УК определяет собственник.

С учетом профессионального опыта, УК предварительно, на основании информации об объекте, ТЗ, может рассчитать стоимость услуг. Для подтверждения стоимости обязателен осмотр объекта.

2.    Профессиональный опыт УК позволяет на основании технического задания предварительно рассчитать бюджет эксплуатационных расходов объекта, на основании которого собственник сможет получить понимание базовых тарифов. 

Однако такой подход не позволяет оценить износа технического оборудования и инженерных систем, косметического состояния объекта, особенностей обслуживания.

Именно поэтому, специалисты УК всегда настаивают на осмотре объекта техническими и профильными специалистами для формирования тщательного расчета. 

Нельзя забывать и о скрытых дефектах, которые можно выявить только в процессе эксплуатации. Для избежания спорных ситуаций при приемке объекта в управление УК и собственник подписывают акт приема передачи объекта, с фиксацией состояния объекта и оборудования на момент передачи.

Для оценки капитальных затрат на ближайший период (3-5 лет) дополнительно необходимо изучить документацию по обслуживанию и отчетность.

Директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci - Александр Аверкин

Директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci - Александр Аверкин

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

Подскажите, офисы какого типа планировки ("open space" или коридорная система с кабинетами) наиболее востребованы сейчас на рынке? Особенно интересует ЮЗАО Москвы(Татьяна, г.Москва)

Ответ:

Востребованность арендаторами и покупателями офисов с определённой планировкой помещений, напрямую никак не связана с округом, в котором расположен офис. Предпочитаемый тип офисной планировки зависит от специфики (в т.ч. отраслевой) работы компании и ее внутренней структуры.

Некоторые закономерности в рассадке сотрудников можно проследить по таким направлениям бизнеса, как: юридический и общий консалтинг, аудит, добывающие и ресурсные компании.

Для первой группы компаний (юридический и общий консалтинг, аудит) характерна смешанная планировка - отдельные кабинеты для партнеров и старших директоров, и открытая планировка для большинства других сотрудников.

Во второй группе (добывающие и ресурсные компании) по-прежнему доминирует кабинетная планировка, что зачастую обусловлено как и внутренней структурой компании (большое количество внутренних единиц: отделов, управлений, департаментов), так и самими зданиями, которые находятся у них в собственности или в долгосрочной аренде на протяжении более чем 10 лет. В таких зданиях изначально была кабинетная «нарезка».

подождите ...
HotLog