Оценочная практика в режиме рыночной неопределенности

Ограничительные меры, связанные с пандемией короновируса, привели к снижению инвестиционной и деловой активности в России, сокращению частного потребления, закрытию торговых центров и большей части операторов розничной торговли. В первую очередь пострадали компании из туристических и гостиничных секторов, авиационные и железнодорожные компании, розничный сектор сферы услуг и питания.

Специалисты аналитической группы офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ подготовили рекомендации по оценочной практике в режиме рыночной неопределенности, наблюдающейся в настоящее время.

На российском рынке недвижимости в конце марта и начале апреля наблюдались следующие тенденции:

• отток денежных средств с депозитных счетов населения, часть из которых инвестированы в недвижимость, как в «тихую гавань» в кризисное время;
• уход одной части продавцов с рынка продажи объектов недвижимости, при этом другая часть подняла стоимость по ранее выставленным на продажу объектам, что в целом соответствует «поведенческим» тенденциям в кризисы 2008 и 2014 годов. В массе же своей цены находятся под давлением и начинают снижаться;
• предоставление скидок арендодателями своим арендаторам из числа отраслей, наиболее пострадавших в текущий кризисный период, в первую очередь это касается арендаторов торговых центров и street-retail;
• отказ от сделок и/или приостановка переговоров со стороны крупных участников рынка офисной и торговой недвижимости Москвы;
• запрос скидок со стороны арендаторов площадей бизнес-центров.

Оценочная практика в режиме рыночной неопределенности

Из-за пандемии работа по оценке недвижимости в большинстве стран была затруднена отсутствием рыночной активности (редкие транзакции, или их отсутствие). В данных обстоятельствах многие оценщики включили в свои отчеты оговорки об ограничении ответственности, подчеркивающие неопределенный характер представленных оценок в связи с нестабильным положением рынка.

Затруднения вызывает наличие ограничений в стандартах оценки ряда стран на введение указанных выше оговорок в отчетах. Таким образом, оценщики должны в первую очередь учитывать руководства национальных и местных властей.

Рекомендации и позиция по оценке TEGoVA (Европейской группы ассоциаций оценщиков)

Оценщик должен определить последнюю дату (предкризисную дату), когда, по его мнению, рыночная стоимость объекта недвижимости могла бы быть определена на основе имеющихся рыночных данных, и представить мнение о стоимости объекта недвижимости на этап нестабильности. Данная оценка установит контрольный показатель, по которому клиент может оценить рыночную стоимость, указанную на соответствующую текущую дату оценки.

При представлении отчета о стоимости на текущую дату оценки, оценщик должен сделать четкую ссылку на сопоставимые доказательства, и указать, в какой степени были внесены корректировки в эти доказательства в связи с кризисом.

Если корректировки были внесены, оценщик должен обосновать их либо на основе фактических рыночных данных, либо на основании обоснованного суждения оценщика.

Следуя рекомендациям, изложенным в этом сообщении, оценщики должны убедиться, что оно осуществимо в Условиях взаимодействия, согласованных с клиентом. Оценщики также должны давать рекомендации относительно регулярной проверки стоимости оцениваемого объекта.

Если местное законодательство запрещает использование заявления об отказе от ответственности в отношении «неопределенности оценки» или данная оговорка не может быть применима по просьбе клиента, это должно быть отмечено в Условиях соглашения, согласованных с клиентом.

Рекомендации и позиция по оценке RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)

В результате внутренних ограничений фирм, ограничений, введенных правительством, либо нежелания клиентов предоставлять доступ на объект, осмотр имущества может быть затруднен. В данной связи любые ограничения информации и возможность проверки должны быть четко определены в условиях взаимодействия, согласованы с клиентом и четко указаны в отчете.

Необходимо знать и учитывать руководства национальных и местных властей, которые могут иметь приоритет над Стандартами RICS, однако помимо следования указаниям государственных органов, члены RICS должны действовать прозрачно и профессионально в решении стоящих перед ними задач.

Оценщики должны также четко указать и, опять же, согласиться с клиентом, любые предположения об оценке, которые делаются в результате ограниченного доступа и/или информации об оценке. Если оценщик считает, что невозможно предоставить оценку на ограниченной основе, инструкция должна быть отклонена.

Члены RICS, работающие в области оценки, должны знать и действовать в соответствии с требованиями RICS Valuation - Global Standards (Red Book Global), действующими с 31 января 2020 года.

Если член RICS пришел к выводу, что существует существенная неопределенность, предлагается использовать следующую предложенные RICS формулировки слов в отчетах.

«Вспышка нового коронавируса (COVID-19), объявленная Всемирной организацией здравоохранения как «глобальная пандемия» 11 марта 2020 года, повлияла на мировые финансовые рынки. Ограничения на поездки были введены во многих странах. Рыночная активность подвергается воздействию во многих секторах. На дату оценки мы считаем, что мы можем придать меньший вес предшествующим рыночным данным, для обоснования мнения о стоимости. В настоящее время мы столкнулись с беспрецедентным набором обстоятельств, которые будут влиять на наши суждения.

В связи с этим наша оценка проводится в условиях «существенной неопределенности» согласно VPS 3 и VPGA 10 RICS Red Book Global. Соответственно, в условиях большей неопределенности могут присутствовать более высокие погрешности, что следует учитывать при использовании результатов оценки. Учитывая, что пока не известно какое влияние COVID-19 может оказать на рынок недвижимости, мы рекомендуем вам регулярно пересматривать оценку данного имущества».

Рекомендации и позиция по оценке Swiss Appraisal

Введение «арендных каникул» и переход на оплату только эксплуатационных расходов, предоставление существенных скидок действующим арендатором и повышения уровня недозагрузки помещений, приведут к низким показателям текущего годового операционного дохода. Рыночная неопределенность не позволяет сделать надежный прогноз на будущие периоды. В свете этих факторов, применение доходного подхода будет приводить к низкой стоимости объекта недвижимости. Мы рекомендуем внимательно относится к применению доходного подхода, анализировать пессимистические и реалистические сценарии развития рынков, учитывать ретроспективный опыт предыдущих кризисов.

На рынке предложений будет наблюдаться турбулентность, на сопоставимые объекты цены могут отличаться существенно – одни продавцы будут снижать цены, а другие повышать, часть объектов уйдет с рынка, могут появиться «залоговые» активы по кризисным ценам. В целом ситуация будет напоминать кризис 2014 года и в этой связи на Оценщика возлагается большая ответственность по верному пониманию рынка и выбору аналогов. Мы рекомендуем использовать повышенные поправки на торг, избегать предложений по «скраповой» стоимости, уделять больше внимания проверкам аналогов на достоверность представленной информации.

Прогнозы аналитической группы компании Swiss Appraisal в России и СНГ

Неопределенность на рынке будет являться препятствием для заключения сделок купли-продажи и аренды объектов недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях.

В ближайшее время на рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам по причине возникновения проблем с выплатой долгов. Ставки капитализации начнут реагировать на ситуацию на рынке в сторону повышения.

Большинство участников рынка ожидает существенные изменения на рынке. Тенденции последних лет усилятся. В России ожидается ускоренное развитие рынка онлайн услуг, увеличение числа компаний, которые полностью или частично перейдут на удаленный режим работы, уменьшение количества офисов с открытой планировкой этажей, закрытию части торговых центров и компаний из сектора розничных услуг, существенного снижения ставок аренды и цен продаж по наименее ликвидным объектам.

Лопатин Алексей,
Заместитель Директора Департамента оценки и консультационных услуг
Swiss Appraisal в России и СНГ