Девелоперы прогнозируют развитие рынка интеллектуальных зданий в России

В Москве завершил работу Форум «Intelligent Building 2011: энергоэффективность, сервис, управление», организованный компанией AHConferences 7-8 апреля 2011 г. в Swissotel Конференц-центре. За два дня мероприятие посетило более 350 человек, в его рамках состоялись 9 круглых столов, бизнес-тур в МФК «Легенда Цветного» (девелопер Capital Group), пресс-конференция по концепции коттеджных поселков.

Intelligent Building 2011 объединил профессионалов рынка в целях оценки спроса на интеллектуальные здания и изучения опыта применения различных технологий на объектах жилой загородной и коммерческой недвижимости. Спонсорами мероприятия выступили компании «АСТЕРОС», КРОК, Crestron. На выставочной экспозиции Exhibition office-hall «INTELLIGENT BUILDING 2011» были представлены решения по автоматизации интеллектуальных зданий от компании Астерос, примеры электрификации офисной, гостиничной и малоэтажной недвижимости от компании JUNG, инжиниринговые решения для коммерческой недвижимости от интегратора КРОК и другие услуги для рынка недвижимости и строительства.

Форум открылся круглым столом «ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ: расширение зоны премиальности в классе А», на котором Сергей Лозинский, директор Strategy Partners (официальный консультант Правительства Москвы по градостроительной политике), рассказал о возможных стратегических путях развития Москвы в ближайшие 10-15 лет.

Мнениями относительно новых тенденций и перспектив рынка офисной недвижимости в Москве поделились представители ведущих девелоперских и консалтинговых компаний «Система-Галс», Capital Group, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Colliers International. Так, Александра Нестеренко, начальник управления офисной недвижимости «Система-Галс», прогнозирует расширение зоны премиальности класса А до третьего транспортного кольца (ТТК). Одной из ключевых тенденций г-жа Нестеренко назвала рост требований к инфраструктурной и транспортной составляющей таких объектов. Представитель «Системы-Галс» рассказала об одном из проектов компании – офисном центре SkyLight площадью 111 тыс. кв. м., находящемся на 1 линии Ленинградского проспекта (ст.м. «Динамо»). Объект располагает всем, что может понадобиться каждому сотруднику в течение рабочей недели – от парковки до химчистки. Стоит отметить, что 60% площадей комплекса уже зарезервированы.

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, заявил, что зона офисной недвижимости премиум-класса расширится до пределов Садового кольца. Запад и север Москвы г-н Исаев считает наиболее перспективными для дальнейшего строительства. Также представитель Capital Group предсказывает значительное снижение спроса на объекты класса B.

Елена Денисова, директор отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, также фиксирует основную концентрацию премиум-объектов в центре и на северо-западе Москвы и отмечает перспективность района ТТК. Г-жа Денисова подтвердила тенденцию децентрализации офисов класса А. Она отметила, что качество проекта становится важнее его месторасположения и, как и г-жа Нестеренко («Система-Галс»), подчеркнула, что развитие офисного рынка все больше диктуют транспортная доступность и инфраструктура. Другое мнение у Евгения Семенова, директора отдела инвестиций и продаж Knight Frank, который считает месторасположение офиса ключевым фактором для арендатора. Г-н Семенов заявил, что текущая градостроительная политика создаст огромный провал по вводу офисных площадей в 2012-2014 году, и предвидит сегментацию арендаторов по запросам и специфике деятельности. По его мнению, все типы офисной недвижимости останутся востребованы, а проекты build-to-suit могут развиваться за пределами ТТК и МКАД. Представители Jones Lang LaSalle и Knight Frank также прогнозируют существенный рост ставок на офисную недвижимость внутри Садового кольца.

Целесообразность инвестирования в оснащение интеллектуальными системами объектов коммерческой и жилой недвижимости обсудили участники сессии «Интеллектуальныездания в России: ожидания потребителя и реалии строительного рынка». Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела консалтинга и исследований Cushman&Wakefield, рассказала о результатах опроса, проведенного в 8 европейских странах среди 204 арендаторов. Оказалось, что для арендаторов офисных зданий самым важным фактором является снижение операционных расходов, а не соответствие принятым «зеленым» и «энергоэффективным» стандартам. Также г-жа Белайчук отметила, что зачастую поставщики не могут обосновать целесообразность автоматизации и гарантировать инвесторам экономическую выгоду.

Сергей Волков, директор департамента недвижимости и спортивных сооружений «Астерос», посетовал, что область строительства значительно отстает от других сфер экономики по степени автоматизации. Он представил продукт для визуального проектирования - Building Information Modeling (BIM), позволяющий наладить совместную работу проектной команды, снизить количество ошибок, провести анализ до постройки объекта, сформировать видение заказчика и проектной команды, ускорить процесс подготовки проектной документации и передачи полной информации об объекте. Г-н Волков выразил надежду, что в ближайшие 3-5 лет инвесторы и девелоперы осознают преимущества таких решений.

Третья сессия касалась настоящего и будущего проектов технопарков в России. Ее участниками стали Дарья Афанасьева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, Александр Артюхов, руководитель департамента управления недвижимостью Nagatino I-Land, Михаил Докукин, генеральный директор РосЕвроСити, Валерий Скунцев, управляющий директор Crestron Russia, и Андрей Синявин, руководитель отдела консультаций The Sawatzky Property Management.

Спикеры поясняли, что единого определения для технопарка как объекта нет. Большинство понимает технопарк как объединение высокотехнологичных компаний, а также производственной, лабораторной и научной базы на единой площадке для достижения совместных целей. Андрей Синявин (The Sawatzky Property Management) указал, что самих технопарков в полном их смысле в России пока не существует. Александр Артюхов (Nagatino I-Land) и Михаил Докукин (РосЕвроСити) рассказали о проектах технопарков, запущенных в Москве и Новосибирске соответственно. Г-н Артюхов отметил, что затратные социальная, инженерная и транспортная инфраструктура могут стать стратегическими преимуществами проекта технопарка в долгосрочной перспективе, поскольку объект должен быть местом, в котором будет удобно не только работать, но и жить. Г-н Докукин подчеркнул, что обеспечение технопарка социальными объектами, является единственным способом реализации проекта.

О том, как управлять технопарком и его составляющими при помощи современных технологий Crestron, рассказал Валерий Скунцев, управляющий директор Crestron Russia. Он пояснил, что продукты компании могут применяться пользователем любого уровня. Одним из предложений аудитории стала платформа Crestron Fusion Global Enterprise Management, которая позволяет организовать управление и контроль подсистем любой организации (управление освещением и энергоснабжением, кондиционированием и вентиляцией, аудио- , видеоаппаратурой и иными цифровыми устройствами).
Другая часть Деловой программы форума Intelligent Building 2011 посвящалась вопросам управления коммерческой недвижимостью и роли «умных технологий» в этом процессе. Ольга Зорина, директор отдела управления недвижимостью. Офисные здания и торговые центры CB Richard Ellis, подчеркнула, что необходимость привлечение управляющей компании на объект зависит от текущего опыта, ресурсов и портфеля недвижимости компании. Говоря о применении технологий, она отметила, что «обслуживание интеллектуальных зданий не всегда дешевле неинтеллектуальных». В свою очередь, Георгий Найденов, управляющий директор, Colliers International Property Management, поделился способами увеличения доходности объекта коммерческой недвижимости с точки зрения управляющей компании. В числе основных он назвал «умные управленческие решения», переход на процентный оборот, ротацию и привлечение новых знаковых арендаторов и ряд других мер. О том, как оценить качество технической эксплуатации интеллектуального здания на основе удовлетворенности клиентов, показателей приборов учета, предоставленной документации и организации работ, рассказал Айдар Галлеев, директор департамента развития Facility Management NAI Becar.

Одним из наиболее интересных выступлений в этой сессии стало выступление Марины Губановой, директора департамента управления активами Capital Group, которая поделилась опытом внедрения умных технологий на объектах МФК «Легенда Цветного» и «Город столиц». К примеру, в МФК «Город столиц» успешно функционируют система диспетчеризации и управления инженерными системами, система управления освещением, система диспетчеризации и управления лифтами и многое-многое другое. Г-жа Губанова подчеркнула, что их применение должно преследовать не только цель сокращения расходов собственника, но, прежде всего, подразумевать предоставление качественных услуг, соответствие требованиям потребителей. О том, какие интеллектуальные решения были реализованы в МФК «Легенда Цветного», узнали участники бизнес-тура, который состоялся в заключение первого дня Форума Intelligent Building 2011.

Как оценить оперативность и эффективность технических служб на объекте, как управлять их качеством, доложили Дмитрий Снырев, заместитель руководителя департамента эксплуатации УК BlackStone Keeping Company, и Алексей Петров, руководитель направления BESH Consulting.

Инженерную инфраструктуру, которая позволяет сокращать эксплуатационные затраты, повышать надежность и безопасность объекта, оптимизирует управление объекта, представил Иван Мельников, менеджер по развитию бизнеса ЭкоПрог. Проект был реализован для МФК AFI Development (в составе МФК – 2 бизнес-центра, объекты жилой недвижимости, гостиница) и ставил перед собой задачи получить эффективное распределение инвестиций, сокращение затрат на обслуживание, удовлетворение потребностей арендаторов и управляющей компании, получение высокотехнологичного здания. Все инженерные, энергетические, ИТ и прочие системы интегрированы в единый диспетчерский центр. Особенностью проекта является отдельная трансформаторная подстанция для каждого здания. На объекте внедрена автоматизированная система диспетчерского управления, исполняющая информационные (выдача предупредительных сигналов, архивация информации, измерение текущих показаний, ведение графиков, создание отчетов), управляющие (дистанционное управление объектами) и учетные функции (учет ресурсов оборудования, формирования отказов по оборудованию). Также в МФК действует система учета энергоресурсов для каждого арендатора. Действующая система эксплуатации позволяет учитывать объем и стоимость работ, расходные материалы, следить за планом ремонта и эксплуатацией инженерно-информационной инфраструктуры. В каждом здании есть своя диспетчерская, а для управляющей компании уже создается единый диспетчерский центр, где будет аккумулирована вся информация по зданиям.

Особый интерес аудитории заслужили доклады, посвященные автоматизации интеллектуальных зданий и домов. Анализ состояния автоматизированных систем управления зданием для девелоперов и СМИ провел Владимир Пасеков, руководитель Клуб АСУЗ. Управление технической эксплуатацией объекта за счет эффективных решений автоматизации предложил Олег Пуговкин, управляющий директор компании «АРМЭКС».

Возможности оптимизации расходов по управлению зданием на основе применения готовых решений Crestron представил Алексей Костиков, руководитель проекта Crestron Russia. Компания предлагает широкий спектр систем в области офисной автоматизации, в частности систем управления освещением и кондиционированием офиса на базе еженедельного расписания и графика функционирования компании в целом. В России, к сожалению, в полной мере проекты Crestron Russia пока не представлены.

Вопросы автоматизации для корпоративных офисных комплексов и зданий коммерческого назначения также рассматривал Александр Ласый, заместитель директора департамента интеллектуальных зданий компании КРОК. Основное внимание в его докладе уделялось аспектам энергосбережения, возможностям применения энергии от работы ЦОД и другим вариантам возобновляемых источников энергии.

Знаковой частью Форума Intelligent Building 2011 стало обсуждение роли зеленых технологий в строительстве и целесообразности их применения для девелоперов. Юлия Стефанишина, руководитель направления по экологическому строительству Ernst & Young, указала, что подрядчики используют сертификацию объектов по стандартам экологичности и энергоэффективности скорее в качестве инструмента маркетинга. Наталья Чистякова, директор по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer, отметила, что для развития зеленого строительства в России есть предпосылки, однако, очевидная экономическая целесообразность таких проектов для девелопера пока отсутствует.

В заключении мероприятия участники форума Intelligent Building 2011 согласились, что рынок интеллектуальных и энергоэффективных зданий активно развивается и уже формируется вполне определенный спрос как со стороны собственников проектов, заботящихся о качестве возводимого и сдаваемого в эксплуатацию здания, так и со стороны государственных структур, разрабатывающих соответствующую законодательную базу. Развитие «зеленых» технологий также поддерживается государством, к примеру, в виде льгот в ОЭЗ, обсуждается необходимость разработки российских «зеленых» стандартов, но пока предложение рынка больше зависит от сознания девелопера.

Следующий форум «Intelligent Building 2012: энергоэффективность, сервис, управление» пройдет 21-22 апреля 2012 года.