Принудительный перевод арендных ставок в рубли – последствия и перспективы

Минпромторг 19 февраля 2016 года попросил владельцев торговых центров перевести арендные ставки в рубли. Если собственники ТРЦ откажутся это сделать добровольно, ведомство намерено принять закон, запрещающий аренду в иностранной валюте. Проект закона Минпромторгом уже подготовлен.

По мнению экспертов компании S.A. Ricci, принудительный перевод рынка на рублевые договоры аренды окажет на коммерческую недвижимость негативное влияние, приведет к сокращению объемов нового строительства и дальнейшему снижению доверия инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости.

«В последнее время переход на рублевые ставки аренды происходит на рынке коммерческой недвижимости естественным путем. Так, например, на складском рынке тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 года, в 2015 году сохранилась и стала повсеместной», – отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci.

Наиболее принципиальным является вопрос пересмотра валютных контрактов, заключенных до декабря 2014 года и возможности собственников ограничены кредитными договорами. Как правило, объекты коммерческой недвижимости строились на долларовые кредиты (ставки по которым были ниже по сравнению с рублевыми, составляли от 3 до 6%). Долларовые кредиты девелоперы брали на срок от 10 до 20 лет. Многие высококачественные коммерческие объекты с высокой долларовой арендной ставкой были построены за счет валютных кредитов, поэтому пересмотру условий аренды зачастую препятствуют кредитные организации.

В офисном сегменте практически все бизнес-центры класса В и В+ перешли на рублевые ставки аренды, поэтому, если данная инициатива распространится на офисы, она будет иметь воздействие только на БЦ класса А.  «Большинство зданий класса А кредитовались в валюте, именно поэтому в этом сегменте ещё остаются валютные сделки, но основная их масса относится к сделкам по пересмотру условий, а новые сделки, как правило, заключаются либо в рублях, либо с валютным коридором», – рассказывает Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci.

В 2015 году много торговых операторов перешли на оплату аренды в процентах от товарооборота, который исчисляется в рублях. «Конечно, в ряде крупных ТРЦ («Метрополис», «Галерея» и т.д.), сохранились ставки в долларах. Также остались долгосрочные договоры аренды, заключенные ранее. Но, на самом деле, уже сейчас арендный поток в ТРЦ нельзя считать валютным, поэтому можно сказать, что переход на рубли происходит естественным образом», – комментирует Павел Анисимов, заместитель директора торговой недвижимости S.A. Ricci.

По мнению Александра Морозова, директора департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, рассмотрение вопроса дедолларизации на рынке коммерческой недвижимости следует рассмотреть отдельно на уровне новых и старых контрактов.

«С точки зрения новых сделок в 2015 году во всех сегментах коммерческой недвижимости произошел массовый переход на рублевые ставки аренды или на фиксацию ставки и определения валютного коридора. В сегменте торговой недвижимости около 80% всех сделок заключается с процентом от товарооборота (иногда добавляется минимальная арендная ставка). Наметившиеся тенденции сохранится и в 2016 году.

В заявлении Минпромторга говорится о том, что «высокие ставки аренды это большая проблема для тех, кто реализует свой товар в розничных сетях». Видимо, речь идет в первую очередь о продовольственных сетях и сельскохозяйственной продукции, что связно с политикой импортозамещения и поддержкой отечественного производителя. Между тем продуктовые ритейлеры, как и многие другие торговые операторы, уже давно перешли на оплату аренды в процентах с товарооборота, который исчисляется в рублях. Если фиксированная ставка и присутствует, то она минимальна и не влияет на сотрудничество с производителями, в отличие от внутренних правил и политик ритейлеров. Таким образом, предложенная инициатива приобретает популистский характер, так как в действительности не способна улучшить положение «тех, кто реализует свой товар в розничных сетях», – комментирует Александр Морозов.

«Ценообразование в области коммерческой недвижимости должно регулироваться рыночным путем, на основе спроса и предложения, любое искусственное принуждение собственников к рублю как единственной валюте договора лишь ухудшит и без того не самый благоприятный инвестиционный климат на рынке коммерческий недвижимости Москвы», - считает Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci.

«Законодательный запрет на валютное ценообразование с применением к уже заключенным договорам повлечет за собой вынужденный пересмотр действующих контрактов и судебные разбирательства, которые приведут к неисполнению кредитных обязательств, снижению инвестиционной стоимости объектов, череде банкротств и переходу целого ряда качественных объектов недвижимости в собственность кредиторов, часто являющимися международными финансовыми институтами, – комментирует Александр Морозов. – При этом, учитывая упавшую инвестиционную стоимость, собственники могут столкнуться с необходимостью передачи кредитору дополнительных активов для покрытия его убытка, и, следовательно, хозяина могут поменять не только конкретные объекты, но и целые компании. Безусловно, такое развитие событий окажет крайне негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости Москвы: паника и недоверие инвесторов к рынку, отток капитала, снижение бизнес-активности, сокращение объемов нового строительства, снижение налоговых отчислений».

Материал подготовлен специалистами компании S.A. Ricci