Аналитики международной консалтинговой компании CBRE подвели итоги II квартала 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы. По данным исследования, строительство большинства ТЦ, анонсированных к открытию в 2020-2021 гг., продолжается, объём ввода по итогам года может составить 360 000 кв. м.
Сроки открытия крупных объектов девелоперами по-прежнему не переносились на 2021 г. Несколько крупных ТЦ были открыты в I полугодии, остальные находятся на завершающей стадии строительства. Объём ввода новых площадей, заявленных на 2020 год, сократится незначительно, на 10-15%.
Уровень вакантных площадей по итогам I полугодия 2020 года составил 6,6%, увеличившись за три месяца на 0,6 п. п. В течение второго квартала собственники и арендаторы находились в стадии активных переговоров о расторжении договоров, скидках и их продолжительности. В связи с этим количество закрытий во втором квартале было минимальным. Тем не менее доля площадей, поставленных собственниками ТЦ в ротацию, увеличилась. По оценке аналитиков CBRE, рост уровня вакантных площадей до 10-12% придется на вторую половину года.
Объем свободных площадей будет формироваться за счёт закрытия наименее успешных локаций в рамках программ торговых операторов по оптимизации сетей и тех помещений, где арендатору и арендодателю не удалось договориться по коммерческим условиям.
Ввод в эксплуатацию и уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы
Прайм-ставка аренды по итогам I полугодия снизилась на 15%. Прайм-ставка аренды (для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже) в топовых (расчет ведется на основании данных топ-5 торговых центров, расположенных в радиусе 5 км от Кремля, с индексом посещаемости более 1 000 чел / 1 000 кв. м) и ключевых (успешные торговые центры Москвы, характеризующиеся высоким ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости) торговых центрах Москвы снизилась относительно значения за I квартал на 15% и составила 218 000 руб. за кв. м в год и 72 000 руб. за кв. м в год соответственно. Большинство собственников ТЦ Москвы предоставили скидки по арендной плате в период приостановления деятельности торговых операторов. Максимальный период скидок был предоставлен до конца 2020 года, наиболее распространенный вариант - до 1 сентября.
Размер скидки во всех случаях зависел от профиля арендатора и позиции собственника ТЦ. Например, для fashion-операторов торговой галереи скидки находились в диапазоне 10-30%, для фитнес-клубов, операторов развлечений и ресторанов были предоставлены скидки от 50% и более, в некоторых случаях арендные каникулы с оплатой эксплуатационных расходов.
Последствия принимаемых мер борьбы с распространением COVID-19 отразились на условиях договоров, заключаемых в новых реалиях. Учитывая полученный новый опыт с остановкой деятельности на несколько месяцев, стороны при заключении договоров аренды стремятся защитить свои позиции в случае возникновения новых чрезвычайных ситуаций. Собственники ТЦ стараются зафиксировать повышенный процент с товарооборота, арендаторы - предоставление скидок или возможность выхода из договора (break option) в случае, если деятельность арендатора невозможна по независящим от него причинам.
В период временных ограничений посещаемость торговых центрах Москвы снизилась до 30% относительно показателя за аналогичный период прошлого года. Активное восстановление началось после снятия основных ограничений: по итогам июня Shopping Index составил 66% к июню 2019 года, а уже в конце июня-начале июля 75-80% г/г., что соответствует тенденции, наблюдаемой в Китае и в городах Европы после снятия ограничений. В наиболее успешных торговых центрах посещаемость восстановилась на 90-100%.
На фоне восстановления посещаемости отмечается рост продаж относительно докризисного периода, особенно в магазинах одежды и товаров для дома. В связи с тем, что развлекательная составляющая ТЦ оставалась закрытой, трафик в торговых центрах после повторного открытия был целевым, что отразилось на высокой конверсии продаж.
Александра Чиркаева, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE в Москве, комментирует: «С начала июня мы наблюдаем активный возврат трафика в торговых центрах Москвы: в среднем, на конец июля, восстановление составило 75-80%. Интересно, что в ТЦ в спальных районах Москвы посещаемость восстановилась быстрее, до 90-100% в сравнении с предыдущим годом, а вот в центре, в моллах в пределах Садового кольца, цифра составляет 65-70% - трафик возвращается медленнее. Одновременно, ритейлеры отмечают рост продаж относительно докризисного периода, особенно в магазинах одежды, обуви, товаров для дома. В связи с тем, что развлекательная составляющая ТЦ долгое время оставалась закрытой, трафик в торговых центрах после повторного открытия был целевым, что отразилось на высокой конверсии продаж. Безусловно, все говорят об отложенном спросе и ожидают августа и сентября, а вот среди оказывающих положительное влияние факторов отмечают то, что этим летом многие отложили свои планы на отпуск и остались в городе, что положительно влияет на показатели арендаторов в торговых центрах и в стрит ритейле».