Мировой объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг рекорда в 1,74 трлн долларов

Объем международных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2018 году достиг рекордного уровня, свидетельствуют результаты нового исследования компании Cushman & Wakefield «Глобальный инвестиционный атлас». Исследование «Глобальный инвестиционный атлас 2019» от Cushman & Wakefield содержит анализ международных инвестиционных моделей 2018 года, а также прогнозы рыночных показателей на предстоящий год.

Минувший 2018 год оказался рекордным по объему международных инвестиций в недвижимость – 1,74 трлн долларов США против 1,68 трлн долларов по итогам 2017 года. По прогнозу Cushman & Wakefield, в 2019 году высокий уровень инвестиций сохранится примерно в том же объеме – 1,75 трлн долларов.

При этом, инвесторы расширят географию инвестиционных сделок в поисках новых возможностей. А вследствие адаптации стратегий в сфере недвижимости к изменениям валютной политики, геополитической неопределенности и структурным преобразованиям, количество продавцов возрастет.

Авторы исследования также прогнозируют дальнейший рост цен. Однако он скорее будет связан с устойчивой доходностью и уверенным ростом ставок аренды на премиальные и наиболее востребованные объекты недвижимости, нежели с компрессией доходности, которая наблюдалась на протяжении последних нескольких лет.

Дэвид Хатчингс, автор отчета и руководитель департамента стратегии инвестиций в регионе EMEA Cushman & Wakefield, отмечает: «Состояние мировой экономики слабее, чем ожидалось всего несколько месяцев назад, но это в равной степени справедливо и по отношению к прогнозу уровня глобальной инфляции. В результате, несмотря на возросшие риски, день, когда корпорации и инвесторы смогут ориентироваться на процентные ставки, снова отодвигается на неопределенное время. Таким образом, в следующем году цикл рынка недвижимости будет продлен, благодаря чему у инвесторов будет возможность заблаговременно подготовить свои портфели к началу периода замедления роста. В условиях стабильной, договорной доходности и под воздействием роста и инфляции рынок недвижимости остается невероятно привлекательным, сохраняя устойчивый уровень спроса на проверенный продукт».

ТОП-40 стран, которые являются основным объектом для глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость, возглавили США (45 млрд долларов за 2018 год). Страны региона ЕМЕА также сохранили за собой исторически сложившееся положение наиболее популярного объекта международных капиталовложений. Россия тоже вошла в рейтинг из сорока стран, которые являются объектом для глобальных инвестиций, но заняла в нем всего 36 место.

40 наиболее привлекательных стран для инвестиций в недвижимость
(без учета земельных участков)

«Фундаментально российский рынок сегодня интересен инвесторам низким циклом. Для инвесторов не секрет, что наиболее эффективные и доходные операции получаются тогда, когда удается приобрести качественный объект на низком рынке. Именно сегодня российский рынок предоставляет такие возможности», – говорит Сергей Рябокобылко, управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield в России.

США и Канада стали основными источниками иностранного капитала. Их доля составила 40% от всех зарубежных инвестиционных потоков за прошлый год (125 млрд долларов США). Инвесторы из Германии заняли третье место, объем их инвестиций составил 26 млрд долларов США.

40 основных источников иностранных инвестиций по странам
(без учета земельных участков)

Примечательно, что объем иностранных инвестиций из Франции впервые превысил объем иностранных инвестиций из Великобритании. Аналогичным образом изменился состав иностранных инвестиций из стран Азиатско-Тихоокеанского региона: Сингапур и Южная Корея уступили свои позиции континентальному Китаю и Гонконгу.

Восстановившись после спада 2017 года, Северная Америка продемонстрировала в 2018 году значительный рост показателей как в качестве субъекта, так и объекта инвестиций в недвижимость. При этом, именно страны Северной Америки стали ключевым источником капитала, увеличившим общую долю инвестиций в коммерческую недвижимость на 17% в годовом исчислении (по сравнению с 2017 годом) до 546 млрд долларов США.

Согласно прогнозам, в 2019 году объем инвестиций в Северной Америке составит 530,7 млрд долларов США. Речь идет о 3%-ном снижении в годовом исчислении, которое станет результатом исключительных показателей 2018 года и отражением зрелого состояния регионов в цикле рынка недвижимости.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в странах региона EMEA (Европа, Ближней Восток и Африка), а также Азиатско-Тихоокеанского региона (APAC) упала за год на 2% и 1% соответственно. Впрочем, европейские и азиатские организации наращивают объем инвестиций в недвижимость, и оба региона, вероятно, почувствуют рост спроса из-за рубежа. Последнее особенно касается стран Европы в краткосрочной перспективе и Азии в среднесрочной перспективе. 

Объем инвестиций в регион EMEA в 2018 году составил 331 млрд долларов США и сократился на 10,8% в годовом исчислении вследствие снижения глобальных и внутренних источников инвестиций и переноса ряда крупных портфельных сделок. В европейском секторе торговой недвижимости третий год подряд отмечается спад. Показатель 2018 года составляет 56 млрд долларов США. Снижение объемов прослеживается в большей части региона. Объем сделок в сфере офисной и индустриальной недвижимости также сократился на 24,7% и 9,7% в годовом исчислении соответственно, что, вероятно, стало результатом дефицита активов для потенциальных инвестиций.

Однако, согласно исследованию, в 2019 году ожидается рост объема инвестиций в регионе EMEA на 2,5% до 339,2 млрд долл. США.

Устойчивый уровень внутренних и трансграничных инвестиций позволил инвесторам в Азиатско-Тихоокеанском регионе сохранить суммарный объем инвестиций в 2018 году на высоком уровне в 886 млрд долларов США, что стало новым рекордным показателем для данного региона. В то время как внутренние инвесторы сохранили за собой наибольший объем сделок, все источники капитала увеличили объем инвестиций.

Земельные участки для девелопмента привлекли наибольший интерес инвесторов, составив 80% от всего объем сделок, также были превышены предыдущие показатели в секторах офисной и индустриальной недвижимости, а гостиничный сектор продемонстрировал самые высокие показатели со времен мирового финансового кризиса. Согласно прогнозам, объем инвестиций в Азиатско-Тихоокеанский регион достигнет 875 млрд долларов США в 2019 году, превысив аналогичный показатель 2018 года на 1%.

В результате политической напряженности в Бразилии, Мексике, Коста-Рике и Колумбии, а также спада инвестиционной активности в связи со снижением курса местной валюты по отношению к доллару США Латинская Америка в 2018 году продемонстрировала самый низкий объем сделок почти за десять лет. Тем не менее, объемы инвестиций, как ожидается, вырастут на 6% до 2,4 млрд долларов в 2019 году по мере роста доверия оппортунистических инвесторов. Инвесторы в Азиатско-Тихоокеанский регион активизируются, их основной целью станут отели и земельные участки под застройку. Также ожидается поток инвестиций китайских компаний в логистические объекты.

«Динамика международных потоков капитала нарастает, они расширяют географию, уравновешивая соотношение цены и качества, что справедливо как в отношении предложения, доходности, рабочей силы, так и уровня жизни. Избыток капитала в дальнейшем будет являться драйвером развития рынка, вместе с тем, сдерживая цены на уровне 2019 года. Однако такие структурные изменения, как, например, онлайн-торговля, будут способствовать росту отдельных секторов с опережающей динамикой развития, даже при замедлении цикла рынка. Отсюда и насущная потребность заглянуть за пределы среднерыночных показателей, детально изучить локальный рынок, характер сделок, продавцов, кредиторов и, прежде всего, пользователей», – прокомментировал Карло Барель ди Сант’Альбано, исполнительный директор департамента глобальных рынков капитала и услуг для инвесторов Cushman & Wakefield.