Девелоперская активность в России находится на исторически минимальном уровне

Российский отдел исследований рынка CBRE представил отчет по результатам I полугодия 2018 года на рынке торговой недвижимости в регионах России. Согласно результатам исследования, годовой показатель строительства торговых объектов может стать минимальным за последние 15 лет. Его значение ожидается на уровне 279 300 кв.м, что на 40% меньше результатов 2017 и на 70% меньше среднего показателя ввода новых ТЦ за последние 5 лет. За всё первое полугодие на региональных рынках были открыты всего два качественных объекта: 3-я очередь ТРЦ «БОШЕ» (GLA – 12 300 кв.м) в городе Старый Оскол и ТЦ «Сказка» в Краснодаре (GLA – 13 360 кв.м).

По словам Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, более 90% годового объёма строительства ожидается к открытию во втором полугодии, с общей арендопригодной площадью 254 000 кв.м (9 торговых центров). Вместе с тем, падающий объем ввода новых качественных ТЦ способствовал снижению среднего показателя доли свободных площадей для городов-миллиоников в крупных торговых центрах в первом полугодии 2018 года до 6-8%. Во втором полугодии 2017 года этот показатель составлял 8-10%».

Ввод торговых площадей в разрезе групп городов (тысяч кв.м)

Региональный рынок торговой недвижимости характеризуется долгим восстановлением после кризиса 2014 года. Средний показатель доли вакантных площадей для городов-миллиоников в крупных торговых центрах снизился до 6-8%. В посткризисное время открывались объекты, которые уже находились на высокой стадии готовности. Остальные проекты были заморожены в течение долгого времени из-за сложности привлечения финансирования, снижения покупательной способности населения и низкого уровня заполненности недавно введённых торговых объектов. Стабилизация и восстановление как рынка торговой недвижимости, так и российской экономики ожидается в 2020-2021 годах.

Более 90% годового объёма строительства торговых объектов ожидается к открытию во второй половине 2018 года, общая арендопригодная площадь которых составит 254 000 кв.м (9 ТЦ). При этом большая часть новых объектов (129 000 кв.м) придётся на города-миллионники: Екатеринбург, Самара, Уфа и Ростов-на-Дону.

Торговые центры в регионах России, заявленные на 2018 год

В то же время наблюдается тенденция восстановления интереса девелоперов к городам с численностью населения от 100 000 до 300 000 жителей: Мурманск, Обнинск и Старый Оскол – где к открытию заявлено 59 000 кв.м или 21% от общего объема ввода в 2018 году. В 2019 доля этих городов в общем показателе нового строительства может достигнуть 37% – 175 000 кв.м (на уровне 2014 года).

В целом, годовой показатель строительства может стать минимальным за последние 15 лет. Его значение ожидается на уровне 279 300 кв.м, что на 40% меньше результатов 2017 года и на 70% меньше среднего показателя ввода новых ТЦ за последние 5 лет.

Распределение предложения ТЦ и обеспеченность
качественными торговыми площадями в России (кв.м/1000 жителей)

По предварительным прогнозам, данная динамика может сохраниться и в 2019 году из-за высокого риска переноса даты открытия ряда ключевых проектов: красноярского ТРЦ «Енисей Молл» (GLA – 105 500 кв.м) и «Грозный молл» (GLA – 59 00 кв.м) в Грозном на 2020 год. Тем не менее, новый толчок развитию рынков может дать устаревание ряда ТЦ в городах-миллиониках (например, в Казани). В ближайшие годы мы можем увидеть выход на рынок новых проектов и реконцепцию старых ТЦ.

Ключевые открытия торговых объектов в России, запланированные на 2019 год

Высокий потенциал для развития ритейла, в среднесрочной перспективе, с точки зрения населения, низкой обеспеченности торговыми помещениями и высоким уровнем доходов, показывают такие города, как Чита, Киров, Ноябрьск, Ханты-Мансийск, Якутск, Пятигорск и другие. В ряде городов, таких как Ханты-Мансийск, Грозный и Пятигорск, уже проектируются и реализуются проекты, в других же городах, из-за ряда рисков и нехватки инвестиций, этот процесс замедляется.

Падающий объем ввода новых качественных торговых центров способствовал снижению среднего показателя доли свободных площадей для городов-миллиоников в крупных торговых центрах в первом полугодии 2018 года до 6-8%, который во втором полугодии 2017 составлял 8-10%. Прогнозируется дальнейшее снижение среднего показателя доли свободных площадей для городов-миллионников в крупных торговых центрах. А региональный рынок торговой недвижимости России продолжит сохранять свою привлекательность для международных ритейлеров.