По объёму инвестиций в недвижимость Санкт-Петербург впервые обогнал Москву

По оценке компании JLL, в I квартале 2018 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 728 млн долларов, что на 8% ниже результата аналогичного периода 2017 года (792 млн долларов). При этом, доля транзакций в Санкт-Петербурге составила 50% от объема сделок с недвижимостью в стране и по объёму инвестиций Санкт-Петербург впервые обогнал Москву.

«Рынок недвижимости продолжает восстанавливаться, тем не менее некоторая неопределенность сохраняется, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Важными позитивными факторами являются рост экономики, стабилизация курса рубля и исторически низкая инфляция. Банковское финансирование дешевеет на фоне снижения ключевой ставки Центрального Банка. В начале года, в преддверии президентских выборов, инвесторы предпочли взять паузу, что стало одной из причин затишья. Однако крупные игроки заявляют о своем интересе к российским активам, а ряд сделок находится в процессе переговоров, что позволяет ожидать улучшения динамики в течение 2018 года».

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долл.*

* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям

В первые три месяца 2018 года большая доля инвестиций пришлась на сектор торговой недвижимости – 33% от общего объема. Это стало возможным благодаря мультирегиональной сделке по покупке 12 магазинов K-Rauta сетью Leroy Merlin. Доля офисного сектора составила 29% от общего объема.

На 1-е место среди городов России по объему сделок с недвижимостью впервые за историю рынка вышел Санкт-Петербург. В I квартале 2018 года доля Северной столицы в общероссийском объеме сделок составила 50% против 22% в аналогичном периоде годом ранее. В абсолютных цифрах показатель Петербурга вырос более чем вдвое – со 172 млн долларов до 361 млн долларов соответственно. Значимую роль сыграли сделки по приобретению Leroy Merlin магазинов K-Rauta в Петербурге (39% от инвестиционного показателя города) и покупке жилых проектов (37%). Доля Москвы в общероссийском объеме снизилась с 61% до 44%. Аналитики компании JLL ожидают сохранения высокой доли Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиций в 2018 году.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Доля иностранных инвестиций в общем объеме сделок увеличилась с 21% в I квартале 2017 года до 33% в январе-марте текущего года. Зарубежные инвесторы продолжают проявлять интерес к российским активам, и аналитики JLL ожидают закрытия ряда сделок с иностранными компаниями в нынешнем году.

«На фоне готовности собственников «выходить» из активов в целях реинвестирования капитала, покупатели и продавцы на инвестиционном рынке недвижимости все чаще достигают компромиссных решений. Уверенность инвесторов в российском рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. Хотя неопределенность, связанная с банковским сектором, вынудила некоторых российских игроков притормозить свою деятельность, но общее восстановление экономики и снижение стоимости банковского финансирования сглаживают негативные эффекты», – комментирует Евгений Семенов, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL.

Ставки капитализации в I квартале 2018 года для активов институционального качества снизились на 25 базисных пунктов. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,75-10,25% для офисов и торговых центров, 10,75-12,25% для складов. В Санкт-Петербурге – 9,25-11,25% для офисов и торговых центров, 11,25-13,25% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.