Продуктовые ритейлеры существенно сократили долю в общем объеме сделок на складском рынке

Много лет ритейлеры были основными покупателями или арендаторами складских помещений, но за последние год их доля в общем объеме сделок существенно снизилась – с 54% в 2015 году до 38% в 2016 году, подсчитали аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

В I квартале 2017 года в общем объеме сделок доля ритейлеров продолжила сокращаться: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года она снизилась на 12,7 п.п. – до 34% (33 400 кв.м).

На активность крупных торговых сетей повлияло несколько факторов: в условиях снижающейся потребительской активности ритейлеры вынуждены были сокращать издержки, закрывать нерентабельные точки, оптимизировать логистику и складские запасы.

В 2015-2016 годах из-за кризиса и падения ставок аренды, ритейлеры улучшали свою логистику и меняли локации своих складов, в частности, переезды совершили X5 Retail Group, «Дикси», «Магнит». Сегодня у части игроков рынка подобная процедура находится в завершающей стадии. В 2017 году в случае появления выгодных предложений по аренде или покупке складских площадей возможны разовые сделки, связанные с оптимизацией логистики компаний.

В настоящий момент продуктовый рынок Москвы близок к насыщению. Но крупные торговые сети планируют развиваться в региональных городах: в частности, компании рассматривают открытие новых точек в Саратове, Архангельске, Новгороде, Красноярске и Нефтеюганске.

В 2016 году примерно по 20% от общего объема сделок пришлось на игроков из трех отраслей экономики – логистики (18,9% или 197 100 кв.м), дистрибуции – (18,8% или 196 000 кв.м) и производства (18,4% или 192 200 кв.м). Больше всего нарастили свою долю производственные и логистические компании – в 2015 году они занимали соответственно 13,6% и 14% рынка.

В ближайшее время рост могут продемонстрировать онлайн-ритейлеры. Если в 2015 году на этот сегмент приходилось 0,3% от объема всех сделок, то в 2016 году – 2,9% (30 000 кв.м), а в I квартале 2017 года – 21% (20 600 кв.м). Потенциально по итогам 2017 года онлайн-ритейл может занять до 10% от общего объема сделок.

Еще одним драйвером рынка могут стать фармкомпании, сейчас производители и дистрибуторы лекарств рассматривают для покупки или аренды в Московской области около 100-120 тысяч кв.м складских площадей. Этот объем сравним с общим объемом сделок за I квартал 2017 года.

В I квартале 2017 года по сравнению с I кварталом 2016 года объем сделок на складском рынке упал в 2,6 раз – с 259 400 кв.м до 98 100 кв.м. На сегодняшний день объем сделок, связанных с переездом компаний, сократился до минимума, а роста бизнеса в ближайшее время не предвидится.

Распределение сделок в I квартале 2015 года – I квартале 2017 года

Сегодня объем вакансии на складском рынке составляет 1,5 млн кв.м, ставки аренды достигли своего исторического дна – они составляют 3600 руб./кв.м в год.

Максим Загоруйко, директор по складской и индустриальной недвижимости, земле компании Knight Frank, отмечает: «В 2015-2016 годах активный потребительский спрос находился в сегменте продуктового ритейла, этим был вызван высокий интерес торговых сетей к складским площадям. За прошедшие два года торговые сети решили свои среднесрочные задачи, сейчас на первый план по запросам на аренду или покупку складов выходят игроки из онлайн-торговли и фармдистрибуции. По итогам I квартала 2017 года мы увидели оживление на рынке складской недвижимости, что подтверждается активными процессами по поиску новых объектов рядом крупных компаний».