По объему инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости торговые центры опередили офисы

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в I квартале 2017 года составил $830 млн, что на 18% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Несмотря на уменьшение показателя, в целом инвестиционная активность улучшилась: значительно выросло число сделок, их распределение по сегментам и регионам стало более равномерным.

«Стабильный обменный курс и выход экономики из рецессии создали предпосылки для принятия инвестиционных решений, – отмечает Владимир Пантюшин, начальник отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Внутри сектора недвижимости ключевым фактором является стабилизация арендных ставок во всех сегментах, что способствует повышению интереса к объектам и завершению сделок. К тому же объем сделок в стадии активных переговоров указывает на то, что показатели инвестиционного рынка покажут положительную динамику в ближайшие кварталы».

Аналитики JLL прогнозируют, что объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2017 году составит $4,5 млрд по сравнению с $4,2 млрд в прошлом году.

Динамика инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долларов

Показательно увеличение активности в сегменте ритейла, в котором была совершена крупнейшая сделка начала года – покупка компанией MallTech ТРЦ «Лето» в Санкт-Петербурге. В результате торговая недвижимость сформировала более 50% объема прошедшего квартала, опередив традиционно привлекательный для инвесторов офисный сегмент.

«Постепенная стабилизация рынка, адаптация арендаторов и арендодателей к новым условиям повышают заполняемость торговых центров, улучшая их финансовые показатели. Это стимулирует продавцов и покупателей приходить к соглашению о цене объектов. В активной стадии переговоров находится ряд сделок, которые, вероятно, завершатся в ближайшие месяцы, – комментирует Евгений Семенов, региональный директор и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – Также следует отметить активность иностранных инвесторов после прошлогоднего "затишья", когда их доля в общем объеме упала до исторического минимума – 3,5%. Хотя в показателях I квартала российский капитал продолжил доминировать, в ближайшие месяцы мы ожидаем смещения баланса в сторону зарубежных игроков».

Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России за I квартал 2016 года

Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России за I квартал 2017 года

Региональное распределение инвестиционной активности стало более равномерным. Доля Москвы в общем объеме снизилась до 50% по сравнению с 81% в I квартале 2016 года. Наибольший рост был отмечен в Санкт-Петербурге: в результате нескольких крупных транзакций доля города в общестрановом показателе увеличилась до 20% с 9% в аналогичном периоде 2016 года; в абсолютных цифрах показатель северной столицы также увеличился вдвое.

Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров Москвы, 11-12,5% для складов; в Санкт-Петербурге – 9,5-11,5% для офисов и торговых центров, 11,5-13,5% для складов.