УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Последние тенденции рынка качественной торговой недвижимости

27.03.2017

За последние несколько лет объем предложения качественной торговой недвижимости в Москве увеличился более чем на 40%. Активный ввод новых торговых центров привел к существенному росту вакансии, которая к концу года достигла 13,9%. Несмотря на это, эксперты отмечают постепенное восстановление столичного рынка торговой недвижимости. Одним из наиболее ярких признаков стабилизации ситуации является рост интереса международных ритейлеров к открытию магазинов в столичных торговых центрах. Кроме того, в городе наблюдается умеренный рост ставок аренды, зафиксированный впервые с 2013 года. Об изменениях в поведении покупателей, особенностях взаимодействия с собственниками и арендаторами, а также о том, когда торговому центру необходима реконцепция, в интервью порталу Zdanie.info рассказала операционный директор компании ECE Russland Алина Стрелкова.
 
«ЕСЕ Русланд» - представительство немецкой компании «ECE», занимающей лидирующие позиции на рынке управления торговой недвижимостью Европы. «ЕСЕ Русланд» работает в России с 2004 года. На сегодняшний день портфель компании включает в себя такие объекты, как торговые центры «Времена года», Dream House, «Золотой Вавилон Ростокино» и MARi в столичном регионе, а также ТРЦ «Аура» в Ярославле и Сургуте.  

Алина Стрелкова - операционный директор компании ECE Russland 

— Как Вы оцениваете ситуацию на рынке торговой недвижимости по итогам 2016 года? 

— Сейчас ситуация на рынке более стабильная, чем в конце прошлого года. Не думаю, что стоит ожидать каких-то революционных изменений в ближайшее время. В 2017 будет введено в эксплуатацию мало объектов, поэтому есть все шансы сократить вакансию к концу года с текущих 10% до 6%. Большинство девелоперов и собственников торговых центров сосредоточатся на развитии текущих активов и реконцепции морально устаревших объектов. 

— По данным экспертов, за время кризиса серьезно изменилось поведение покупателей. Как предпочтения россиян отразились на работе торговых центров?

— Мы видим, что в последнее время люди стали тратить чуть больше, но вернуться на докризисный уровень потребительской активности нам пока не удалось. Мы наблюдаем рост товарооборота у арендаторов, чья работа так или иначе связана с продуктами питания: у операторов фудкорта, в ресторанах, в супер- и гипермаркетах. Также мы видим изменение концепций некоторых арендаторов. Например, в «Азбуке Вкуса» раньше были представлены только продукты премиальных марок, сейчас они расширили предложение товарами категории «средний плюс». Это связано с тем, что люди сейчас хотят получать качественный товар, но по приемлемой цене. То же самое происходит с ритейлерами, предлагающими товары для детей. В универмагах Winny и Endlessstory, в которых раньше были представлены только люксовые бренды, появляются товары премиального сегмента. Времена изменились: сейчас сложно найти ребенка, который каждый день одевается в платьица от Dior или Armani.

Наблюдается рост товарооборота у арендаторов, чья работа так или иначе связана с продуктами питания: у операторов фудкорта, в ресторанах, в супер- и гипермаркетах. Очень хорошо себя чувствуют ритейлеры, продающие витамины и спортивные добавки

— А как чувствуют себя арендаторы сегмента «красота и здоровье», спортивных товаров?

— Одним из главных трендов является здоровый образ жизни, поэтому очень хорошо себя чувствуют ритейлеры, продающие витамины и спортивные добавки. Спортивные магазины превращаются в интерактивные площадки: в них устанавливают беговые дорожки, чтобы вы могли не просто померить кроссовки, но и тут же опробовать их в деле и потом купить. Такие концепции есть, например, в магазине Adidas.

Что же касается магазинов фэшн-сегмента, то их обороты снизились за последнее время. Сейчас ритейлеры уже больше не могут позволить себе продавать товары с такой наценкой, с какой они продавали раньше. Помимо этого, все ритейлеры зависят от импортного производства и сырья, цены на которое выросли. Мы видим, что люди покупают одежду если не в последнюю очередь, то уже не с таким энтузиазмом, как раньше. Рублевой зарплаты сейчас хватает на гораздо меньшее количество товаров, чем в 2013 году. И, конечно, мало кто может позволить себе полное обновление гардероба раз в сезон.

Сейчас ритейлеры фэшн-сегмента уже больше не могут позволить себе продавать товары с такой наценкой, с какой они продавали раньше

— Арендаторы какого сегмента приносят торговому центру самую большую прибыль?

— Самую большую прибыль торговому центру приносят фэшн-операторы по той простой причине, что они занимают до 80% арендопригодной площади. Второе место занимают арендаторы сегмента общепита. Мы в России по-прежнему тратим существенную часть своего бюджета на еду. Что касается операторов развлекательного формата, то они обычно не приносят больших доходов. Их основная цель - это привлечение трафика. Здесь очень важно, чтобы развлечение соответствовало концепции торгового центра. Если торговый центр рассчитан на семейную аудиторию, а вы решили открыть в нем паб, то не стоит ждать конвертации посетителей в покупателей. Такие концепции вместе не живут. Чтобы торговый центр был успешным, надо знать потребности тех людей, которые проживают в этом районе, и предлагать им те развлечения, которые они хотят.

Операторы развлекательного формата обычно не приносят больших доходов. Их основная цель – это привлечение трафика, и очень важно, чтобы их формат соответствовал концепции торгового центра

— Есть ли отличия в работе с арендаторами сегмента масс-маркет и люксового сегмента?

— На самом деле в категории люкс и масс-маркет ситуация одна и та же. По крайней мере, мы работаем по единой схеме: арендная ставка плюс процент от товарооборота. Но в масс-маркете якорные арендаторы, как правило, вообще не платят фиксированную арендную плату, по крайней мере, первые 1-2 года своего присутствия в торговом центре. Есть ряд международных операторов, которые в принципе не платят даже минимальный фикс. Конечно, условия договора аренды зависят от успешности объекта и от того, насколько давно он работает. Надо сказать, что якорные арендаторы всегда хотели работать именно по такой схеме, но пять лет назад это было невозможно, поскольку это был рынок арендодателя. Сейчас же это однозначно рынок арендатора, и зачастую именно он диктует условия.

В масс-маркете якорные арендаторы, как правило, вообще не платят фиксированную арендную плату, по крайней мере, первые 1-2 года своего присутствия в ТЦ. Есть ряд международных операторов, которые в принципе не платят даже минимальный фикс

— Как изменились взаимоотношения управляющей компании и ритейлера за время кризиса?

— Сейчас управляющая компания значительно больше вовлечена в бизнес ритейлера, чем раньше. Раньше арендаторы платили фиксированную ставку, и многие девелоперы даже не понимали, какую часть в общей доле расходов ритейлера составляет арендная плата. Теперь, работая на условиях процента от товарооборота, мы должны четко понимать, может ли ритейлер сделать этот оборот. Мы смотрим на то, как распределяются доходы ритейлеров, сколько денег они тратят на обслуживание офиса, сколько на закупку товаров. Ведь если арендатор приходит к нам просить скидку, то у него должно быть четкое обоснование для этого. Почти все ритейлеры ждут от собственников продвижения, но не все готовы в этом содействовать. Это может быть связано с сокращенным бюджетом на маркетинг или отсутствием необходимого персонала. Иногда мы предлагаем арендаторам разместить в наружной рекламе их логотип, но у них банально нет дизайнера, который может выдать нам исходник. По возможности мы помогаем нашим арендаторам, особенно локальным. Мы разрабатываем макеты, консультируем, но невозможно помочь всем, особенно когда у вас более ста арендаторов.

— Какие рекламные услуги вы предлагаете арендаторам, которые только что вошли в проект?

— Каждый новый арендатор получает стандартное предложение по продвижению, где описано, какие рекламные возможности мы можем предложить бесплатно или с минимальными вложениями с их стороны. Якорным арендаторам мы предлагаем расширенные возможности по продвижению. Например, мы принимаем активное участие в масштабных торжественных открытиях, анонсируем эти открытия в различных целевых СМИ, задействуем SMM, наружную рекламу, т.е. пользуемся всеми каналами продвижения, чтобы сообщить целевой аудитории о грядущем открытии. Мы тратим много средств на продвижение наших арендаторов. Более того, вся маркетинговая стратегия торгового центра во многом зависит от крупных открытий.

— Как за годы кризиса изменились отношения между арендаторами и собственникам?

— Мы стали гораздо чаще общаться с собственниками объектов. Если раньше мы встречались раз в квартал или раз в месяц, то сейчас мы общаемся с инвесторами каждую неделю, а иногда и чаще. Причем сейчас не только ассет-менеджер, но и управляющие торговыми центрами и менеджеры отдела аренды вовлечены в процесс взаимодействия с собственниками. 

— Действительно ли районные ТЦ легче переживают кризис, чем суперрегиональные торговые центры?

— С одной стороны, районным торговым центрам легче пережить кризис, так как в них сосредоточены магазины с товарами повседневного спроса, покупку которых не избежать даже в сложные времена. Кроме того, очевидно, что найти арендаторов для заполнения малого торгового центра значительно легче, чем суперрегионального. Однако решающее значение имеет концепция торгового центра. Бывает, что плохо продуманный районный торговый центр работает в кризис хуже, чем суперрегиональный ТЦ с правильной концепцией.

— Когда спрос позволит заполнить существующие торговые площади? 

— Тут дело не только в спросе, но и в успешности того или иного объекта. В успешных ТЦ высокая вакансия на момент открытия связана с тем, что арендаторы хотят посмотреть, как будет функционировать торговый центр, какой будет трафик, какие якорные арендаторы там появятся, и только потом открывать там магазины. В таких торговых центрах заполнение произойдет достаточно быстро. Даже такой гигант, как «Авиапарк», который открылся с заполняемостью в 35%, сейчас заполнен почти на 90%. На заполнение менее успешных ТЦ уйдет больше времени. Так или иначе, практически все объекты можно улучшить. Исключение составляют торговые центры с плохой локацией или наличием сильного конкурента рядом. 

— Какие основные признаки указывают на то, что торговому центру необходима реконцепция?

— Реконцепция необходима торговому центру в двух прямо противоположных случаях: либо когда в торговом центре дела идут плохо, либо когда хорошо, но есть потенциал для развития. Иногда реконцепция необходима потому, что вы понимаете, что при расширении вы сможете привлечь новые форматы, помочь существующим арендаторам увеличить обороты. Например, путем строительства второй фазы, как это сделал «Метрополис». Не стоит забывать и о жизненном цикле торгового центра. Все объекты рано или поздно морально устаревают, успешные 15 лет назад концепции со временем оказываются неконкурентоспособными.

— Каковы планы Вашей компании на ближайшее время? 

— Фактически на всех объектах под нашим управлением мы работаем над привлечением новых арендаторов, просто где-то открытий запланировано много, где-то чуть меньше. Торговые центры «Аура» в Ярославле и Сургуте заполнены почти на 98%, поэтому здесь мы фокусируемся скорее на привлечении новых интересных концепций. Также мы планируем пополнять портфель наших проектов двумя торговыми центрами в год. У нас есть положительный опыт работы в регионах, мы с удовольствием бы взяли в управление торговый центр в Санкт-Петербурге или в другом городе в европейской части России с населением более 500 тыс. человек. 

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO

Материалы по теме

Районные торговые центры показали наибольшую устойчивость к кризису

Районные торговые центры показали наибольшую устойчивость к кризису
02.03.2017 Консультанты, управляющие Более половины рынка ТЦ столицы занимают районные объекты. Об особенностях управления малыми торговыми центрами рассказывает генеральный директор управляющей компании «Столица Менеджмент» Ольга Летютина Подробнее

Особенности развития рынка управления коммерческой недвижимостью

Особенности развития рынка управления коммерческой недвижимостью
15.12.2016 Консультанты, управляющие О специфике управления коммерческой недвижимостью в России рассказал технический директор управляющей компании AYONA IP Борис Стебленко Подробнее

Рынок ритейла: изменения за последние два года и перспективы развития

Антон Коротаев, компания JLL
22.10.2016 Консультанты, управляющие О сегодняшней ситуации на рынке ритейла и факторах оказывающих влияние на его развитие, интервью с Антоном Коротаевым, директором по России и СНГ, руководителем направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL Подробнее

Как удержать арендаторов коммерческих площадей в кризисных условиях

Сергей Шиферсон, City&Malls PFM
04.10.2016 Консультанты, управляющие Что зависит от управляющей компании, о специфике управления различными типами недвижимости, разнице в управлении отдельным объектом и целым кварталом, рассказывает коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон Подробнее

Новым управляющим сургутского ТРЦ «АУРА» станет компания ECE Russland

Новым управляющим сургутского ТРЦ «АУРА» станет компания ECE Russland
08.09.2016 Регионы РФ Компания будет оказывать полный комплекс услуг по управлению ТРЦ, включая брокеридж, операционное управление, контроль за технической эксплуатацией, разработку и реализацию маркетинговой стратегии комплекса Подробнее

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы
01.09.2016 Консультанты, управляющие До конца года в Москве введут рекордное за последние 10 лет число торговых центров. О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Андрей Васюткин Подробнее

ECE Russland взял в управление ТЦ Mari

ECE Russland взял в управление ТЦ Mari
19.02.2016 Москва Контракт включает полный комплекс услуг property management, включая сдачу в аренду площадей и операционное управление торговым центром Подробнее

Активность онлайн-ритейлеров в III квартале обеспечила рост объема сделок на складском рынке

Активность онлайн-ритейлеров в III квартале обеспечила рост объема сделок на складском рынке
16.10.2017 Консультанты, управляющие Объем новых сделок увеличился на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года Подробнее

Доля вакантных площадей на рынке ТЦ Петербурга достигла минимального значения с 2012 года

Доля вакантных площадей на рынке ТЦ Петербурга достигла минимального значения с 2012 года
12.10.2017 Консультанты, управляющие В ближайшее время не ожидается открытия новых торговых центров, они могут появиться лишь в конце 2018 года Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog