УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Российский складской рынок покажет рост

23.03.2017

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, CBRE, совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ, подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce». Согласно результатам исследования общероссийский объем поглощения складов со стороны российского онлайн-ритейла составит порядка 1,5 млн кв.м до 2020 года, из которых, как минимум, половина придется на Московский регион. Кроме этого, высок потенциал спроса со стороны международных игроков, которые уже готовы зайти на российский рынок – рост складского сегмента за счёт этих компаний может составить еще порядка 1,8 млн кв.м. Таким образом, рост складского рынка за счёт развития e-commerce (без учета спроса со стороны omni-channel ритейлеров) в Московском регионе до 2020 года может превысить 3 млн кв.м.

По данным компании CBRE, совокупный объем складских площадей, занимаемый онлайн-ритейлом и фулфилмент-операторами, составляет 1 млн кв.м, и 68% этих площадей расположено в Московском регионе.

Движущей силой поглощения складов со стороны онлайн-ритейла является несколько типов компаний:

  • федеральные операторы – «чистый» онлайн-ритейл;
  • фулфилмент-операторы, обслуживающие все виды онлайн-ритейлеров;
  • omni-channel ритейлеры, которые развивают канал онлайн-продаж наряду с традиционным ритейлом;
  • локализация оборота трансграничных ритейлеров за счёт строительства собственных складов в России.

В среднем, без учета внутригородских объектов класса «С» и ниже, соотношение оборота e-commerce и количества обслуживающих этот сегмент складов не менялось с 2010 года и составляет порядка 900 000 руб./кв.м/год. На основе этой зависимости, с учётом заявленных темпов роста e-commerce, общероссийский объем поглощения складов со стороны сегмента онлайн составит порядка 1,5 млн кв. м, из которых, как минимум, половина придется на Московский регион.

И это не финальный объем потенциального спроса на склады со стороны e-commerce. Есть еще несколько факторов, которые могут значительно увеличить объем этого спроса.

Во-первых, существуют определённые скрытые факторы, которые позволили бы увеличить объем российского онлайн-рынка на 20-25% за счёт снятия ограничений и/или излишнего регулирования. Речь идет о торговле продуктами питания, лекарствами и БАДами, а также алкогольной продукцией. Точный совокупный прирост спроса на склады в данном случае оценить затруднительно, поскольку данные сегменты, скорее, относятся к omni-channel ритейлу, но можно уверенно сказать, что дополнительный стимул к развитию сегмента онлайн положительно повлияет и на спрос на складские площади.

Во-вторых, важным фактором может роста спроса на склады может стать локализация оборота трансграничных компаний, которые могут прийти в Россию со своими складами и далее развивать свой бизнес по схеме B2B2C. Поскольку 90% покупок россиян в зарубежных онлайн-магазинах идет из Китая, первым игроком на этом поле может стать Cainiao (Alibaba's Logistics), который уже нарастил критический объем для локализации оборота на внутреннем рынке.

Выход зарубежных игроков с собственными складами может простимулировать складской рынок на дополнительный объем спроса до 2 млн кв.м. Таким образом, совокупный объем нового спроса на склады со стороны федеральных российских онлайн-операторов и трансграничной торговли может составить более 3 млн кв.м.

Прогноз поглощения складов со стороны e-commerce до 2020 года

Помимо количественного аспекта, в исследовании был рассмотрены и качественные изменения рынка складской недвижимости, которые вызывают рост онлайн-ритейла.

По опыту развития глобальных международных онлайн-ритейлеров, на начальной стадии развития рынка онлайн-торговли склады e-commerce в основном представляли собой большие многофункциональные объекты, расположенные на пересечении основных магистралей, в которых объединялись различные функции – хранение товара, сбор готовых заказов и сортировка по конечным точкам доставки. А, например, для omni-channel ритейлеров это могло означать частичную интеграцию онлайн-логистики с уже существующей инфраструктурой под офлайн продажи.

Такая система была эффективна только на начальном этапе, но затем логистические платформы начали меняться. Рост конкуренции за покупателя и всё более жёсткие требования к качеству обслуживания, рост объёма обрабатываемых заказов потребовали более эффективной организации логистики. Ответом на это стали расширение и дифференциация логистической сети – количество складов возрастает, а их функции разграничиваются, новые объекты располагаются ближе к границам города. При этом сама система снабжения онлайн-продаж окончательно формируется в отдельный (от традиционной схемы поставок) механизм.

Организация логистики e-commerce

С точки зрения конструктива используемых зданий и организации логистики Россия находится на рубеже перехода от традиционной схемы к многоуровневой системе фулфилмента. Существующая инфраструктура пока удовлетворяет текущим потребностям e-commerce. Тем не менее, первые сигналы дальнейшего движения уже наблюдаются на складском рынке: анонсируется строительство крупных фулфилмент-центров, появляются технологичные объекты, логистика сегмента онлайн начала движение в сторону регионов, а традиционный ритейл всё больше обращает внимание на развитие онлайн-платформ.

В ближайшем будущем ожидается существенное движение в сторону оптимизации онлайн-складов в России, особенно в ключевых локациях – Москве и Санкт-Петербурге. Особенно учитывая, что потребность в этой оптимизации растёт каждый год с развитием российского рынка онлайн-торговли.

Андрей Постников, управляющий директор, «Логопарк Девелопмент», комментирует: «Потенциал развития складского сегмента со стороны онлайн-ритейла является очень высоким. Безусловно, в общей структуре спроса на качественные склады данный сегмент пока не является лидером, но при этом онлайн стремительно растет и предъявляет определенные новые требования к объектам логистики. И это необходимо учитывать, поскольку складская инфраструктура e-commerce нацелена на точное и быстрое обслуживание огромного количества лиц по индивидуальным заказам, и в данном сегменте именно точная и эффективная работа склада является главным фактором успешной работы самого ритейлера».

Антон Алябьев, директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, СBRE, отмечает: «За последние десять лет логистика онлайн-торговли существенно эволюционировала – от простых решений к более сложным схемам, во главу которых поставлена скорость и качество доставки. И неизбежный рост сегмента e-commerce в ближайшем будущем потребует от рынка новых площадей и более современной инфраструктуры, поскольку именно инфраструктура является основой эффективности онлайн-торговли».

Амори Гариэль, управляющий директор, индустриальная и складская недвижимость, Европа, Ближний Восток и Азия, CBRE, добавляет: «Для развитых рынков таких, например, как рынок Западной Европы, характерна многоступенчатая система логистики онлайн-ритейла, в которой присутствует несколько типов объектов: распределительный центр, фулфилмент-центр,  сортировочный центр, объекты городской логистики, пункты выдачи заказов, постоматы. При этом наиболее заметным сейчас является активное развитие городской логистики, которая сфокусирована на развитии оптимальной логистической инфраструктуры, позволяющей эффективно доставлять товар от оператора вплоть до дома клиента. Тем не менее, строительство новых распределительных и фулфилмент-центров находится сейчас на пиковых значениях по причине дефицита существующего предложения, способного удовлетворять текущим спецификациям онлайн-ритейла (размер, конфигурация, локация)».

Алексей Федоров, управляющий партнер ГК «220 вольт», президент Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), подытоживает: «Интернет-ритейл, в отличие от традиционных  продаж, крайне сложен с точки зрения операционного управления и логистики, поскольку у него очень много SKU (товарных позиций) на складах. Когда у компаний одна товарная группа, например, когда ритейлер занимается только одеждой или техникой, хорошо и правильно складировать свои товары гораздо проще. Но когда речь идет о широкой товарной матрице, когда оператор занимается «всем на свете», не всегда есть в должном объеме компетенции по правильному и максимально эффективному складированию и обработке всех позиций. Например, в компании «220 вольт» есть правило: не больше 4 SKU на 1 паллете. Если этих уникальных позиций на 1 паллете больше четырех, кладовщик может ошибиться и положить не тот товар. Компания Amazon вообще зачастую отказывается от многоярусного хранения и использует только напольное. Таким образом, строительство миллионов метров складских площадей обусловлено не ростом потребления, а спецификой и неумением интернет-магазинов и фулфилмент-операторов работать с огромным ассортиментом. Фактически мы говорим об эре неэффективности логистики».

Материалы по теме

Стоимость аренды склада в России находится на минимальном уровне

Стоимость аренды склада в России находится на минимальном уровне
02.03.2017 Регионы РФ На сегодняшний день стоимость аренды склада в среднем составляет менее 3 тыс. рублей за кв.м в год Подробнее

В 2017 году в столичном регионе введут не более 600 тыс.кв.м складов

В 2017 году в столичном регионе введут не более 600 тыс.кв.м складов
10.02.2017 Москва В результате низкого объема ввода и устойчивого спроса, доля свободных площадей может снизиться до 11% Подробнее

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжает развиваться в сегменте built-to suit

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжает развиваться в сегменте built-to suit
13.01.2017 Регионы РФ Основной объем сделок по аренде складских площадей в 2016 году пришелся на торговые компании. Арендные ставки в среднем по рынку оставались неизменными Подробнее

В 2016 году объем ввода складов в Петербурге превысит результат прошлого года более чем в 1,5 раза

В 2016 году объем ввода складов в Петербурге превысит результат прошлого года более чем в 1,5 раза
25.10.2016 Консультанты, управляющие За первые три квартала 2016 года ввод новых складов превзошел показатель за аналогичный период прошлого года в 2,5 раза Подробнее

В Московском регионе за последние 4 года объем складов, построенных под клиента, вырос в 1,5 раза

Knight Frank
16.09.2016 Консультанты, управляющие Девелоперы снижают ставки аренды, оптимизируя свои затраты, и предлагают рынку минимально возможные цены Подробнее

Компании чаще стали выбирать вариант аренды складов, предпочитая его покупке

Компании чаще стали выбирать вариант аренды складов, предпочитая его покупке
19.08.2016 Консультанты, управляющие Этому способствуют упавшие арендные ставки и большой объем свободных экспонируемых помещений Подробнее

Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания

Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания
22.08.2017 Консультанты, управляющие Об укреплении на рынке России сегмента F&B и наиболее перспективных регионах для открытия новых ресторанов интервью с исполнительным директором сети «Папа Джонс» в России Михаилом Кольцовым Подробнее

ГК «РЕГИОНЫ» начинает поиск арендаторов для парка «Остров Мечты»

ГК «РЕГИОНЫ» начинает поиск арендаторов для парка «Остров Мечты»
21.08.2017 Консультанты, управляющие Арендаторам предлагается 200 позиций: торговые помещения, 12 ресторанов, 14 кафе, 6 кафетериев и 11 кафе быстрого питания в зоне фудкорта Подробнее

Популярное

Исполнительный директор сети «Папа Джонс» в России Михаил Кольцов
Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания
Об укреплении на рынке России сегмента F&B и наиболее перспективных регионах для открытия новых ресторанов интервью с исполнительным директором сети «Папа Джонс» в России Михаилом Кольцовым
подождите ...
HotLog