Районные торговые центры показали наибольшую устойчивость к кризису

В начале экономического кризиса 2014 года многие эксперты прогнозировали рост потенциала торговых центров малого формата. По их мнению, сокращение уровня доходов населения повлияет на желание покупателей совершать покупки в районных ТЦ. В них продаются товары первой необходимости, а пул арендаторов представлен небольшим количеством ритейлеров. Таким образом, у посетителей торговых центров возникает меньше возможностей совершить необязательные и импульсивные покупки, а также сэкономить время на дорогу до магазинов. Заметный рост популярности шоппинга «у дома» способствовал открытию ТЦ малого формата в составе многих новых жилых кварталов Москвы. На сегодняшний день 55% рынка торговых центров столицы занимают районные объекты. Об особенностях управления малыми торговыми центрами, их основных преимуществах для арендаторов и причинах, по которым районные ТЦ показали наибольшую устойчивость к кризису, редактору портала Zdanie.info рассказала генеральный директор управляющей компании «Столица Менеджмент» Ольга Летютина.

Ольга Летютина - генеральный директор управляющей компании

«Столица Менеджмент» 

— В чем заключается особенность управления районными торговыми центрами?

— На мой взгляд, здесь нет каких-то ярко выраженных особенностей. В сфере коммерческой недвижимости торговые центры имеют наиболее высокий потенциал доходности. Но прибыльность объекта во многом зависит от экономической обстановки.

В сложные экономические периоды доходность даже самых лучших объектов может снизиться. Успешное и стабильное функционирование арендного бизнеса в такие кризисные периоды зависит от грамотности и оперативности действий управляющей компании. Поэтому, наверное, главная особенность управления районным торговым центром заключается в так называемом «ручном управлении». Мы в постоянном режиме проводим мониторинг ситуации на наших объектах и корректируем стратегию управления в соответствии с полученными результатами.

— Какие параметры входят в классическую концепцию районных торговых центров?

— В классической концепции районного торгового центра мы выделяем такие показатели, как основные параметры здания и прилегающей территории, зона охвата, целевая аудитория, состав пула арендаторов.
Для классического районного торгового центра параметры здания – это площадь до 20 000 кв. м и наличие наземной парковки. Зона охвата наших торговых центров в среднем превышает 200 тыс. человек. Целевая аудитория – преимущественно молодые семейные пары в возрасте 25-30 лет со средним достатком 45-50 тыс. рублей. Тенант-микс классического районного торгового центра включает продуктовый супермаркет, FMCG, аптеки, детские товары, операторов сервиса, цветочные магазины, рестораны или кафе.

— Какие основные отличия в управлении районными торговыми центрами по сравнению с крупными ТЦ?

— Принципиально разницы между управлением торговыми центрами различных форматов нет. Отличия связаны скорее с особенностями каждого формата. Районные торговые центры традиционно более мобильные, они быстрее подстраиваются под меняющуюся ситуацию, меньше зависят от экономических потрясений и колебаний, имеют стабильный трафик и конверсию. При работе с малыми торговыми центрами управляющая компания должна быстро реагировать на ситуацию и оперативно решать любые вопросы.

— Нужна ли районному торговому центру управляющая компания? 

— Безусловно, управляющая компания нужна. Собственнику торгового центра важно обеспечить стабильную доходность объекта, сохранить его физическую, юридическую и моральную стабильность. Эти задачи входят в зону ответственности управляющей компании. Наша основная задача – это сохранение инвестиционной привлекательности объекта и обеспечение его прибыльности для владельцев бизнеса.

— Каким процентом вакантных площадей обладают Ваши торговые центры на сегодняшний день? 

— В торговых центрах сети «Столица» стопроцентная заполняемость. В целом, в районных торговых центрах проблема заполнения площадей встречается гораздо реже, чем в крупных моллах, поскольку в районнике на счету буквально каждый сантиметр торговой площади. В своих проектах мы ежегодно реализуем план развития территорий. На основании анализа потребностей целевой аудитории и общей ситуации в торговом центре, мы целенаправленно проводим мягкую ротацию или перемещение арендаторов.

— Повлиял ли кризис на Вашу работу? Упала ли посещаемость объектов? Пришлось ли Вам пересмотреть список арендаторов, начав привлекать больше ритейлеров, реализующих базовые товары повседневного спроса?

— Мне кажется, люди стали слишком часто прикрывать словом «кризис» отсутствие понимания ситуации. Сложности в экономике начали проявляться еще до 2014 года и повлияли, прежде всего, на потребительское поведение и возможности покупателей. Участники рынка, которые не смогли вовремя оценить изменения и подстроиться под них, столкнулись с определенными сложностями. Что касается наших торговых центров, могу сказать, что посещаемость в последние годы стабильно растет, в среднем на 5-7%. При этом мы отмечаем рост среднего чека и конверсии. Мы постоянно занимаемся развитием наших объектов, ведем работу с ритейлерами по открытию в наших ТЦ магазинов новых форматов, формируем лист ожидания, прорабатываем новые уникальные концепции.

— Каким образом и как часто проводится ротация арендаторов в районных торговых центрах? По какой причине меняется состав арендаторов?

— Для нас корректировка пула арендаторов – это постоянный процесс. Мы регулярно проводим мягкую ротацию операторов. Этот процесс связан для нас с желанием удивлять и радовать наших покупателей. Мы стремимся сделать наши торговые центры не просто местом совершения покупок, а центром притяжения района.

— По мнению экспертов, районные торговые центры меньше всего пострадали в кризис. Так ли это? Как Вы планируете сохранить интерес посетителей и обеспечить арендаторам высокий трафик нужной аудитории? 

— Да, в сложной экономической ситуации районные торговые центры продемонстрировали наибольшую стабильность и кризисоустойчивость. Мы ведем активную работу и с посетителями, и с арендаторами магазинов в ТЦ. Для привлечения потока посетителей мы активно используем инструменты event и digital маркетинга. По нашему опыту проведение маркетинговых активностей, акций, мотивирующих к покупкам, использование программ лояльности, дополнительных сервисов, создание и поддержка групп в социальных сетях положительно влияет на рост трафика и среднего чека торгового центра. Также мы постоянно работаем над тенант-миксом. Пул арендаторов формируется исходя из конкретных параметров каждого объекта. Благодаря комплексному подходу к управлению, наши объекты демонстрируют стабильные показатели посещаемости и конверсии.

— Многие арендаторы предпочитают открывать магазины в крупных профессиональных торговых центрах, избегая районные. Какие преимущества Вы можете назвать в пользу открытия торговой точки на окраине города?

— В отличие от крупных профессиональных торгово-развлекательных центров, привлечение эксклюзивного арендатора не является нашей первоочередной задачей. Нам нужно подобрать пул арендаторов, которые будут востребованы нашей целевой аудиторией. Прежде всего, это FMCG, детские товары, лекарства, широкий спектр услуг: от химчистки до детского центра.

Основными преимуществами малого торгового центра являются локация, стабильный трафик, расположение в шаговой доступности, что позволяет не тратить много времени на дорогу. При этом в квалитативном объекте набор товаров и услуг способен полностью удовлетворить потребности посетителей. При условии качественного управления, районный торговый центр по показателям трафика и среднего чека может конкурировать даже с окружными и региональными моллами.

— Москва занимает 4-е место в России по обеспеченности торговыми площадями на душу населения. К концу 2016 года данный показатель должен был составить 475 кв. м. Существует ли в Москве нехватка торговых центров районного масштаба?

— В Москве существует нехватка качественных торговых центров. Отсутствие необходимой экспертизы при планировании торгового центра и недостаточная компетентность управляющего часто приводит к тому, что торговый центр не реализует свой потенциал.

— Насколько охотно инвесторы вкладывают деньги в строительство новых районных ТЦ?

— Мы сами являемся инвесторами и считаем, что районные торговые центры являются привлекательным инвестиционным продуктом.

— В последние несколько лет в Москве открывались в основном крупные торговые центры. В 2016 в городе планировался ввод 80 тыс. кв. м торговых площадей в формате малых ТЦ. Как Вы считаете, насколько успешными будут эти проекты? Что повлияет на их успех?

— Потребителям нужны качественные районные торговые центры. Чтобы проект был успешным, необходимо провести тщательную экспертизу еще на этапе планирования. Основными факторами, влияющими на успешность торгового центра, являются выбор локации, формирование концепции и брокеридж. Привлечение команды экспертов позволит избежать ошибок при проектировании торгового центра.

— Какие планы у Вашей компании на ближайшее будущее? Планируете ли открывать новые объекты?

— Мы планируем охватить большой спектр целей и задач. В 2017 году мы продолжим развитие УК «Столица Менеджмент», проведем уникальные аналитические исследования в рамках малого формата. Также в планах расширение портфеля объектов компании, в том числе за счет выхода во внешнее управление. Кроме того, мы запланировали строительство нового объекта и редевелопмент одного из работающих торговых центров.

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO

УК «Столица Менеджмент» работает на рынке девелопмента и управления торговой недвижимостью с 2005 года. Компания предлагает комплексные решения в области управления, включая управление доходностью и арендными отношениями, управление маркетингом, а также обеспечение эффективной технической эксплуатации своих объектов. На сегодняшний день «Столица Менеджмент» управляет шестью мультибрендовыми торговыми центрами «Столица» в таких спальных районах Москвы, как Солнцево, Зябликово, Ивановское и Зеленоград.