УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Гостиничный рынок быстро адаптировался к реальным экономическим условиям

21.02.2017

В минувшем году гостиничный рынок России впервые после начала кризиса 2014-2015 годов продемонстрировал позитивные изменения. Годовой бюджет многих отелей оказался не только выполнен, но и перевыполнен, а среднерыночный уровень загрузки объектов Москвы и Санкт-Петербурга составил рекордные показатели за прошедшие 10 лет. Однако объемы ввода новых объектов продолжают оставаться незначительными. Так, в Москве рынок качественного предложения в 2016 году вырос всего на 2,8%. О перспективах развития рынка гостиничной недвижимости и факторах, сдерживающих его рост, редактору портала Zdanie.info рассказала Марина Усенко, партнер компании Cushman & Wakefield, отдел гостиничного бизнеса и туризма. 

Марина Усенко - партнер компании Cushman & Wakefield, отдел
гостиничного бизнеса и туризма 

− Как экономическая ситуация в стране отразилась на рынке гостиничной недвижимости России? 

− Экономический кризис серьезно скорректировал гостиничный рынок - в стране строится гораздо меньше новых отелей, в том числе брендовых, т.е. работающих под известными марками международных сетевых операторов.

Ответственных за это факторов несколько, включая удорожание расходов на этапе инвестирования. Это дорогое финансирование, а также тот факт, что строительные расходы брендовых отелей, как правило, по-прежнему номинированы в валюте, что на фоне девальвации рубля практически вдвое увеличило строительные расходы проектов. Также это снижение доходов и доходности бизнеса на этапе эксплуатации из-за слабой экономической активности в стране, сокращения объемов спроса и высокой чувствительность к цене.

Самый сложный период на гостиничном рынке наблюдался в 2014-2015 годах, когда никто не знал, чем закончится кризис, насколько глубоким будет сокращение спроса и как скоро начнется его восстановление. Однако уже в начале 2016 года ситуация начала постепенно проясняться. Кроме того, состоялось замещение туристических потоков, когда на смену иностранным бизнесменам пришли не самые денежные, но количественно превосходящие туристы из регионов России. В течение года стало понятно, что ситуация стабилизировалась, начал расти спрос, а значит, могут начать повышаться цены. Стоит отметить, что гостиничный рынок, в силу специфики бизнеса, является очень гибким и быстро адаптирующимся к реальным экономическим условиям.

− Как Вы можете охарактеризовать текущую ситуацию на гостиничном рынке?

− На сегодняшний день самые динамично развивающиеся и активные гостиничные рынки находятся в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Москва и Санкт-Петербург традиционно являются самыми посещаемыми городами России, а Сочи «выстрелил» после Олимпиады 2014 года, а также после переориентации части внутреннего платежеспособного спроса ввиду экономических и политических причин. 

К концу 2016 года в гостиницах Москвы и Санкт-Петербурга наблюдалось серьезное оживление спроса, которое перешло в горячее желание отельеров компенсировать потери предыдущих лет, в первую очередь, путем повышения цен. Что касается гостиничного рынка Сочи, то сразу после Олимпиады было непонятно, как он будет дальше развиваться, но совершенно неожиданным образом ситуация с закрытием курортных направлений Египта и Турции и девальвация рубля помогли сочинскому рынку. Теперь у людей появилась возможность тратить деньги в России.

На сегодняшний день сложно сказать, насколько прочно восстановился спрос на гостиничное размещение, в особенности, его платежеспособная часть. По состоянию на конец 2016 года отельеры ожидали, что по результатам 2017 года смогут достичь роста показателя средней цены на номер на величину, превышающую прогнозируемый уровень инфляции. 

− Как Вы оцениваете уровень инвестиционной активности в гостиничном бизнесе в России в 2016 году?

− В кризис все участники рынка традиционно боятся, что заложенные в банках гостиницы начнут разоряться, и банки будут выставлять проблемные активы на продажу. Однако на практике такое происходит нечасто, т.к. банкирам легче реструктуризировать проблемный актив, надеясь на постепенное улучшение ситуации в недалеком будущем, чем оказаться один на один с бизнесом, в котором они мало что понимают. 

Что касается сделок, самой значимой рыночной сделкой 2016 года стала продажа портфеля «Региональной Гостиничной Компании» структуре АФК «Система». Безусловно, сделка были проведена на условиях, выгодных для обеих сторон. Продавец обеспечил получение справедливой цены за качественный портфель гостиничной недвижимости со сбалансированным номерным фондом, профессиональным управлением и привлекательной географией. Покупатель, чьи интересы в сделке представляла компания Cushman & Wakefield, одномоментно обеспечил себе положение ключевого игрока на российском рынке. Он не только избежал девелоперских рисков и «сэкономил» на длительном периоде разработки и строительства целого ряда гостиниц, но и получил работающий бизнес, генерирующий «живые» денежные потоки и имеющий потенциал к росту на фоне обозначившегося выхода российского гостиничного рынка из кризиса. 

Особенностью гостиничных сделок 2015-2016 годов стал уровень ставок текущей доходности гостиниц. Они составляли значительно ниже 10% даже для активов, не подходящих под категорию «эксклюзивных». Здесь покупатель рассчитывает на продолжение восстановления рынка, а также на активную работу по повышению операционной эффективности, поскольку это факторы, способные значительно повысить доходность гостиниц в среднесрочной перспективе. 

− Какие основные тренды на рынке гостиничной недвижимости в стране в 2016 году Вы могли бы выделить? 

− Основные тренды – это малое количество вводимых объектов, снижение объемов строительства и проектирования гостиниц несмотря на то, что Россия становится более открытой и интересной для туристов. К примеру, московский гостиничный рынок ранее традиционно считался рынком делового туризма. Среднегодовая загрузка столичных гостиниц не превышала определенного уровня, поскольку бизнес-клиентура нуждается в гостиничном размещении только с понедельника по пятницу. Сейчас же, в связи с тем, что в Москву приезжают другие категории туристов, они останавливаются в гостиницах в выходные дни и праздники. В стране в целом также значительно выросли показатели внутреннего туризма.

− Появляются ли в стране новые форматы гостиничной недвижимости?

− В первую очередь – это апартаменты с обслуживанием, однако большой популярности данный формат еще не получил. Как у любого нового формата недвижимости, только запущенного и еще не опробованного рынком, у апартаментов с обслуживанием только сейчас начинают обнаруживаться «детские проблемы роста». В них входят качество самих проектов, налоги, размеры коммунальных платежей, качество управления, гарантированная доходность, амортизационные отчисления на ремонт и замену мебели и оборудования, реальные объемы спроса и др. Поэтому не факт, что этот формат уже готов к масштабированию. Также это хостелы, мини-отели и прочие неформатные типы гостиничных продуктов. Изначально основной объем хостелов и мини-отелей находился в Санкт-Петербурге, т.к. именно туда приезжают туристы, которые не всегда хотят размещаться по высоким ценам в стандартных гостиницах. Такие путешественники хотят чего-нибудь местного и неожиданного, а также экономичного. На сегодняшний день формат хостелов начинает развиваться за пределами Санкт-Петербурга. В частности, они активно появляются в Москве. Будет очень интересно увидеть первый сетевой хостел в России. В конце 2016 года компания Meininger, занимающаяся хостелами высокого ценового уровня, подписала договор управления с питерским объектом. Это будет первый сетевой хостел на территории России. Кроме того, в стране уже есть небольшое количество хостелов современного качества, построенных по правильным канонам. К примеру, это Netizen в Москве. 

− Какие основные проблемы испытывают игроки рынка? 

− Сетевые операторы испытывают дефицит новых объектов. Операторов много, но им тяжело расширяться, поскольку на рынке сегодня появляется мало новых проектов. Для инвесторов сложность заключается в том, что гостиницы требуют достаточно тяжелых и объемных инвестиций еще на начальном этапе. Операторы, как правило, не готовы гарантировать прибыль, поэтому все риски лежат на собственнике. Компаний, которые готовы строить за свои деньги, на сегодняшний день очень мало, а заемные инвестиции все еще очень дороги. Эти факторы тормозят развитие гостиничного рынка.

− Что на сегодняшний день более выгодно для инвесторов: строительство гостиницы «с нуля», или реконструкция и реконцепция готового объекта?

− На данный момент строить с нуля невыгодно из-за девелоперских рисков. От момента идеи до реализации и готовности гостиничного проекта «под ключ» проходит от 3 до 5 лет. Все это время девелоперы несут существенные риски. Инвесторы, готовые формировать портфель, как правило, смотрят на действующие активы. На сегодняшний день их можно приобрести по цене ниже строительной стоимости. Поэтому инвесторы рассматривают действующие активы, которые можно с наименьшими вложениями обновить, подогнать под желаемую концепцию и продолжить более эффективно эксплуатировать.

− В каких регионах России, на Ваш взгляд, наиболее перспективно открытие новых отелей? 

− Российский рынок очень неоднороден. В Москве всегда существует нехватка объектов в правильных местах. Традиционно менее доходный и более сезонный Санкт-Петербург сегодня так активно наращивает уровень загрузки своих гостиниц, а также увеличивает цены, что северную столицу уже можно назвать «новой Москвой». Не менее перспективен и обновленный курортный Сочи. Возможности для открытия новых гостиниц существуют на Дальнем Востоке, включая Камчатку и Сахалин – там сегодня практически нет ни одной гостиницы современного качества в профессиональном управлении. Вместе с тем такие региональные центры, как Казань, Екатеринбург и Новосибирск, уже имеют насыщенный гостиничный рынок, поэтому открытие каждой новой гостиницы будет сокращать объемы спроса для всех остальных.  

− В каких районах и округах Москвы существует дефицит качественных гостиничных площадей? В каком сегменте ощущается наибольшая нехватка?

− В Москве существует привязка к центру деловой активности и туристическим местам. Рынок столицы в целом недостаточно насыщен, но наибольшая нехватка номеров существует в сегментах средней ценовой категории и «эконом». 

− Какая инфраструктура необходима для открытия успешного отеля?

− В гостиницах «эконом-стандарта», особенно расположенных в бойких местах, где вокруг имеются кафе и рестораны, как правило, не предусмотрено ничего, кроме номеров. Даже предприятие питания, при его наличии, может быть сдано в аренду профильному арендатору. Однако если гостиница размещена в спальном районе, где нет развитой инфраструктуры, гостиницам приходится добавлять собственные предприятия питания и конференц-залы. Успешную практику демонстрируют операторы, объединяющие под одной крышей несколько брендов. К примеру, оператор AccorHotels запустил в Москве два гостиничных «комбо-комплекса» на Павелецкой и на Киевской. Они включают в себя гостиницы Ibis («эконом-стандарт»), Mercure/Novotel (средняя ценовая категория) и Adagio (гостиница длительного размещения). Данные гостиницы различных ценовых категорий расположены под одной крышей и обладают общей инфраструктурой.   

− Какими особенности  обладает управление гостиницами по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости?

− Главное отличие заключается в том, что остальные объекты коммерческой недвижимости обеспечивают арендный доход, за исключением торгово-развлекательных центров, где большие площади нередко сдаются якорным арендаторам на условии процента от выручки. В гостиничном бизнесе, за редким исключением, основная модель управления строится по принципу договора управления с оператором. Оператор действует в качестве агента собственника, он строит систему управления, контролирует персонал, подключает гостиницу к системе продаж. За это он получает вознаграждение, частично - от выручки, частично - от операционной прибыли, которое составляет операционные расходы гостиницы. Собственнику же достается оставшаяся после вычета операционных расходов прибыль. Таким образом, если доходы не покрывают расходы, то в «минус» уходит именно собственник, оператор же не попадает в негативную ситуацию. Все риски всегда лежат на собственнике.

− В Москве активно реконструируются бывшие советские гостиницы. Насколько это перспективно на сегодняшний день?

− Все бывшие советские объекты, находящиеся в хороших центральных местах, либо уже перестроены, реконструированы и находятся в профессиональном управлении, либо снесены. Те же гостиницы, которые находятся в менее знаковых локациях, как правило, теряются и утрачивают свою функцию.

− Какие перспективы ожидают рынок гостиничной недвижимости в 2017 году? 

− На сегодняшний день оптимизм присутствует на рынках Москвы, Сочи и Санкт-Петербурга. Остальные рынки сильно зависят от состояния региональной экономики. Есть города, где за последние 10 лет появилось значительное количество новых гостиниц современного стандарта, поэтому сегодня там наблюдается слабый рост показателя доходности на номер. В столичных городах, где наблюдается стабильный внутренний спрос и куда традиционно стремятся бизнесмены и иностранные туристы, у операторов гостиниц присутствует оптимизм. Безусловно, помогает ограниченное количество новых гостиничных номеров, которые заявлены к открытию. Однако пока национальная экономика растет незначительными темпами, ожидать существенного роста доходности гостиничного бизнеса было бы преждевременно. 

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO

Cushman & Wakefield является одной из крупнейших компаний на мировом рынке коммерческой недвижимости. Компания предоставляет полный спектр услуг во всех сегментах коммерческой недвижимости, включая аренду, продажу и приобретение площадей, организацию финансирования проектов, инвестиционно-банковские услуги, глобальные решения для корпоративных клиентов, управление проектами и недвижимостью, а также оценку и консалтинг.

Материалы по теме

Краткий обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2016 года

Краткий обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2016 года
09.02.2017 Другие Гостиничная недвижимость продемонстрировала наиболее высокие показатели доходности за последние 5 лет Подробнее

Обзор гостиничных рынков Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – итоги 2016 и прогноз на 2017 год

Обзор гостиничных рынков Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – итоги 2016 и прогноз на 2017 год
24.01.2017 Другие Прошедший год оказался невероятно успешным для отельеров двух российских столиц. Впервые с 2014 года можно говорить о начале восстановления операционных показателей в долларовом эквиваленте на рынке качественных отелей Подробнее

Отсутствие нового строительства позитивно повлияло на рынок коммерческой недвижимости

Отсутствие нового строительства позитивно повлияло на рынок коммерческой недвижимости
20.12.2016 Консультанты, управляющие Сергей Рябокобылко, Cushman & Wakefield, о рынке коммерческой недвижимости Москвы и Татарстана и что даст Казани строительство ВСМ Подробнее

АФК «Система» купит девять гостиниц за 2,6 миллиарда рублей

АФК «Система» купит девять гостиниц за 2,6 миллиарда рублей
07.11.2016 Регионы РФ Общая площадь гостиниц, расположенных в разных городах, составляет 87 613 кв.м, совокупный номерной фонд - 1 379 номеров Подробнее

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена
07.06.2016 Девелоперы, строители «Мы находим разумный компромисс с арендаторами, который поможет зарабатывать обеим сторонам», – интервью с коммерческим директором ТРЦ «Ривьера» Ольгой Стариченко Подробнее

CBRE поможет бизнес-парку «Фактория» создать комфортное городское пространство

CBRE поможет бизнес-парку «Фактория» создать комфортное городское пространство
19.10.2017 Консультанты, управляющие Компания CBRE объявила о своем назначении эксклюзивным консультантом торговой части бизнес-парка «Фактория» Подробнее

В Москве продолжает снижаться доля свободных офисов

В Москве продолжает снижаться доля свободных офисов
19.10.2017 Консультанты, управляющие Объем заключенных сделок по аренде и покупке офисов в III квартале 2017 года составил 319 000 кв.м, что на 14% больше результата аналогичного периода 2016 года Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog