УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

В Welhome подвели итоги 2016 года на офисном рыке Москвы

12.01.2017

По данным консалтинговой компании Welhome, по итогам 2016 года объем ввода офисных площадей Москвы составил всего 277 300 кв. м GLA, что почти в 2 раза ниже аналогичного показателя 2015 года и составляет около 47% от заявленного на начало 2016 года объема ввода. Общий объем качественных офисных площадей на конец 2016 года достиг 16,5 млн кв. м.

Как сообщают аналитики Welhome, в 2016 году снижение девелоперской активности продолжилось и достигло пика за последние 10 лет. И несмотря на то, что объем ввода в IV квартале 2016 года превышает в 2 раза аналогичный показатель 2015 года, в годовом исчислении отмечается максимальный за последние 10 лет спад. Причем это обусловлено не столько стандартным переносом срока ввода в конце квартала отчетного года, сколько кризисными явлениями в экономике и опасениями девелоперов.

Стоит отметить, что были перенесены сроки ввода многих объектов, заявленных к вводу до конца 2016 года: среди крупных проектов можно выделить БЦ Neopolis и БЦ Neo Geo (корпус «В» второй очереди). Кроме того, в рамках ММДЦ «Москва Сити» был в очередной раз отложен ввод таких масштабных проектов, как БЦ «IQ-квартал» и МФК «Башня Федерация, Восток», теперь уже на 2017 год.

В то же время 2016 год можно назвать годом плавной стабилизации: ставки замедлили свое падение, а к концу года в некоторых сегментах и локациях продемонстрировали небольшой рост. Также по итогам года объем вакантных помещений не вырос, а даже незначительно снизился. Однако можно констатировать тот факт, что офисный рынок продолжает оставаться рынком арендатора.

В ближайшей перспективе предпосылок к увеличению объемов ввода нового предложения нет – велика вероятность того, что он останется на том же уровне с небольшим отклонением в зависимости от сроков ввода отдельных объектов.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы (IV квартал 2016 года)

 Основные показатели Класс «А» Класс «В+» Класс «В-»
 Общий объем качественных площадей (млн кв.м) 16,5
 Введено в эксплуатацию в 2016 году (кв.м GLA) 277 300
 Ожидаемый ввод в 2017 году (кв.м GLA) 551 600
 Уровень вакантных площадей 0,21 0,14
 Диапазон базовых ставок аренды (руб. за кв.м в год)  20 000 – 45 000 12 000 – 26 000 7 000 – 10 000

По данным Welhome в IV квартале 2016 года было введено 3 качественных объекта общей арендуемой площадью 65 700 кв. м. Крупнейший из них – гостинично-деловой комплекс на ул. Большая Пионерская, вл. 1/17, офисная площадь которого составляет 25 000 кв. м GLA. Другие два офисных комплекса, введенные в конце года, – БЦ Seven ONE и БЦ «Отрадный» (фаза II, корпус «В»). Сроки ввода остальных объектов, заявленных ранее к вводу до конца 2016 года, были перенесены на 2017 год.

В течение 2016 года основной ввод пришелся на III квартал, когда было введено порядка 42% от общего объема нового предложения за год. Наиболее крупный введенный за III квартал офисный центр – БЦ «ЦСКА Арена» площадью 64 900 кв. м, он же крупнейший введенный за прошедший год. Следом идет IV квартал – 26%, I квартал – 20% и II квартал – 15% от общего ввода.

Динамика ввода офисных площадей в 2008-2016 годах (кв. м GLA)

Если рассматривать объем введенных площадей в разрезе классов и зон города, то основной объем (44%) офисных объектов класса «А» был введен в зоне МКАД, а именно – БЦ G10 и офисные площади в составе МФК YE’S совокупной арендуемой площадью 48 400 кв. м. На зону СК-ТТК пришлось 32% – БЦ на Красина и МФК на Б. Пироговской и в зоне между ТТК и МКАД: новая очередь Nagatino i-land.

Более 2/3 объема новых офисных площадей класса «В+» пришлось на зону между ТТК и МКАД: БЦ «ЦСКА Арена» на 3-й Песчаной ул., БЦ «Отрадный» (фаза II, корпус «В») и БЦ Seven ONE на Дмитровском шоссе в районе строящейся станции метро «Верхние Лихоборы».

По данным компании Welhome, в 2016 году было заключено сразу несколько крупных сделок по аренде, три из них на помещения общей площадью по 10 000 кв. м каждое.  Также стоит отметить крупные сделки по покупке, это: 96 000 кв. м БЦ President Plaza Сбербанком; 94 000 кв. м БЦ «Башня Евразия» ВТБ; 55 000 кв. м в БЦ «ОКО» Мэрией Москвы.

Без учета этих масштабных сделок по покупке на помещения класса «А» пришлось 60% от общего объема арендованных кв. м, остальной объем сделок пришелся на класс В («В+» и «В-»). Таким образом, в 2016 году государственный сектор экономики в значительной степени «поддержал» офисный рынок. 

По итогам IV квартала 2016 года средние базовые запрашиваемые ставки аренды офисных помещений не претерпели существенных изменений по сравнению с III кварталом 2016 года. Можно отметить небольшой рост к концу года, связанный с вымыванием наиболее ликвидных предложений в размере 1-2%. По итогам 2016 года рублевые ставки аренды на офисы класса «А» снизились на 12%, в классе «В+» – на 14%.

За прошедший год также наблюдалась коррекция ставок, хоть и в меньшей степени, чем в 2015 году. На ставки, по-прежнему, оказывал давление значительный объем вакантных площадей. Собственникам в течение года было необходимо проявлять гибкую политику. А тенденция номинирования ставок аренды в рублевом исчислении еще больше усилилась по итогам года.

Средние базовые* ставки аренды по классам и географии помещений (IV квартал 2016 года)

Местоположение Класс «А» / Класс «А прайм» Класс «В+» Класс «В-»
Зона 1 внутри Садового кольца 35 000 / 45 000 25800
Зона 2 Садовое кольцо – ТТК 28500 20500 10100
Зона 3 ТТК – МКАД 21800 12200 7000
Москва-Сити 32000

        * без НДС и эксплуатационных расходов

Как отмечают аналитики компании Welhome, тенденция снижения объема нового ввода, скорее всего, продолжится в 2017 году. Так на 2017-й заявлен ввод порядка 550 000 кв. м. Половина этого потенциального нового предложения приходится на зону ММДЦ «Москва-Сити». По оценкам специалистов Welhome, ввод нового предложения будет на уровне 300 000 – 400 000 кв. м.

Уменьшение объемов ввода в среднесрочной перспективе приведет в будущем к нехватке офисных площадей. Несмотря на значительный объем вакантных площадей (более 2 млн кв. м) уже сейчас начинает ощущаться нехватка крупных офисных блоков. Это закономерная ситуация, характерная при прохождении кризисных явлений: рынок падает, участники волнуются, растут вакансии, арендаторы/ покупатели ожидают снижения ставок аренды и стоимости продажи. На фоне всего этого снижается инвестиционная активность, растут кредиты и снижается девелоперская активность – проекты замораживаются, откладываются, подвергаются реконцепции под другие назначения. Далее рынок достигает «дна», стабилизируется, и начинается его постепенное восстановление в условиях сниженного объема предложения. Текущие индикаторы рынка офисной недвижимости позволяют говорить о перспективах постепенного восстановления в ближайшие 1,5-2 года. В текущей ситуации сниженный уровень ставки аренды позволит поддержать спрос, а уменьшение объемов ввода – снизить уровень вакантных площадей. Соответственно, начиная со следующего года можно ожидать если не повышения уровня арендных ставок, то, по крайней мере, их стабилизации.

Материалы по теме

Итоги года и перспективы рынка столичной офисной недвижимости класса «А»

Итоги года и перспективы рынка столичной офисной недвижимости класса «А»
26.12.2016 Девелоперы, строители Директор по управлению активами O1 Properties Павел Барбашев: «У рынка офисов класса «А» хорошие перспективы: уровень вакансии будет снижаться, а доходность объектов – расти» Подробнее

Современный офис: гибкость и трансформация

Современный офис: гибкость и трансформация
23.12.2016 Статьи Многофункциональность офиса сегодня требует эффективного зонирования пространства, трансформируемых перегородок и использования мобильной мебели Подробнее

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы
05.12.2016 Консультанты, управляющие Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году может составить минимальное значение за всю историю рынка – 11% Подробнее

К концу 2016 года доля свободных офисов может снизиться до 16%

К концу 2016 года доля свободных офисов может снизиться до 16%
24.11.2016 Консультанты, управляющие По данным S.A. Ricci, причинами снижения данного показателя являются значительный объем поглощения, вызванный низкими ценами, и небольшой объем поступающих на рынок новых площадей Подробнее

На офисном рынке Москвы наметился дефицит предложения крупных офисов

На офисном рынке Москвы наметился дефицит предложения крупных офисов
24.11.2016 Консультанты, управляющие Как отмечают аналитики Knight Frank, предложение в аренду площадей от 20 000 кв.м сократилось на 40% за последние два года Подробнее

ГК «РЕГИОНЫ» начинает поиск арендаторов для парка «Остров Мечты»

ГК «РЕГИОНЫ» начинает поиск арендаторов для парка «Остров Мечты»
21.08.2017 Консультанты, управляющие Арендаторам предлагается 200 позиций: торговые помещения, 12 ресторанов, 14 кафе, 6 кафетериев и 11 кафе быстрого питания в зоне фудкорта Подробнее

На складском рынке России образовался дефицит складских площадей

На складском рынке России образовался дефицит складских площадей
18.08.2017 Консультанты, управляющие В первом полугодии 2017 года в регионах России был введен минимальный объем новых складских помещений за последние несколько лет Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog