УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Отсутствие нового строительства позитивно повлияло на рынок коммерческой недвижимости

20.12.2016

Отсутствие нового строительства позитивно повлияло на рынок коммерческой недвижимости, считает гендиректор международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в России Сергей Рябокобылко. В интервью одному из ведущих деловых изданий Татарстана «БИЗНЕС Online» он рассказал о сегодняшней ситуации на столичном рынке и рынке коммерческой недвижимости Татарстана, а также о своей работе над территорией вокруг станции Казань-2, которая со временем станет крайне привлекательной из-за строительства высокоскоростной магистрали Москва – Казань (ВСМ).

Сергей Рябокобылко, гендиректор Cushman & Wakefield в России,
рассказал о рынке коммерческой недвижимости Москвы и Казани
и что даст Татарстану строительство высокоскоростной магистрали
Фото: Сергей Елагин

– Сергей Юрьевич, дайте общую оценку рынка коммерческой недвижимости: что сейчас происходит и к чему мы пришли с конца 2014 года?

– Самое серьезное произошедшее изменение – это дедолларизация рынка коммерческой недвижимости России, начавшаяся в конце 2014-го – начале 2015 года. Валютные ставки даже в лучшие времена оставались в очень узком сегменте торговых, складских, офисных проектов в ключевых городах России и в лучших проектах. Это было связано с доступностью финансирования проектов в валюте против запредельных тогда ставок в рублях. На этой разнице работала экономика для девелоперов. Все кардинально изменилось в 2014 году, когда рубль «отпустили» и он стал свободно конвертируемой валютой, управляемой в большей степени макроэкономическими действиями ЦБ России, нежели прямыми интервенциями, как это было всю историю. Благодаря этому для участников рынка стало возможным использование рубля как валюты для долговременного планирования. Хотя по-прежнему стоимость кредитов в рублях остается очень высокой. Сложно получить проектное финансирование ниже 13-14 процентов в рублях и рефинансирование ниже 12 процентов. Естественно, для того чтобы получить долговременный, устойчивый стабильный экономический эффект от долгосрочных инвестиций, –  а недвижимость –  это инвестиции, –  нужны более дешевые деньги.

Мы еще до конца не видим эффектов дедолларизации, потому что многие активы обременены валютными кредитами, а те из них, которые переходили в рублевое поле, переходили на условиях, которые не совсем соответствуют устойчивому состоянию проекта. Мы считаем, что стресс, который ощущали собственники и инвесторы последние два года, к сожалению, для многих еще не закончился. Помощь здесь может быть только в части продолжающегося снижения ставок по кредитам, и мы надеемся на выполнение плана по инфляции в 4 процента, который поставило минэкономразвития на следующий 2017 год. При более низкой стоимости денег, даже если это будет 7-9 процентов, это может серьезно улучшить экономику инвестиций в недвижимость.

Сегодня для рефинансирования и приобретения объектов нет экономического смысла привлекать финансирование в рублях. Те объекты, которые приобретаются, зачастую используют полностью собственные средства. Это большой дестабилизирующий фактор, который продолжает влиять на рынок, в первую очередь в тех секторах, где были валютные ставки аренды и теперь это рубли.

–  Можно ли оценить по каким-то параметрам падение рынка за эти два года?

– При оценке глубины коррекции рынка очень важно четко понимать терминологию. К примеру, в офисном сегменте объем сделок ничуть не уменьшился. Более того, в этом году мы ожидаем, что более 1,5 миллионов квадратных метров офисов в Москве сменят своих арендаторов. Это показатель уровня успешных лет. Долларовые арендные ставки снизились примерно на 20 процентов, а рублевые практически не изменились. Фактически произошло лишь перетекание сделок из валютной зоны в рублевую. Если два года назад в валюте заключалось около 90 процентов договоров по качественным помещениям, то сегодня ситуация зеркальная. То есть фактически те объекты, которые после девальвации нельзя было сдать по валютным ставкам, стали сдаваться по рублевым. Сегодня по валютным сделкам в классе А средняя ставка составляет 600 долларов, а по рублевым –  27 тысяч рублей. Очевидно, что этот разрыв будет постепенно уменьшаться.

«При оценке глубины коррекции рынка очень важно четко понимать терминологию. В офисном сегменте объем сделок ничуть не уменьшился. Более того, в этом году мы ожидаем, что более 1,5 миллионов квадратных метров офисов в Москве сменят своих арендаторов. Это показатель уровня успешных лет»

В торговой недвижимости основным фактором является снижение оборотов розницы. Это падение заметно отличалось в разных регионах России и составит за 2015-2016 годы от 10 до 25 процентов. Тут важно то, что несмотря на ожидаемый в 2017 году нулевой рост оборотов розницы потребительский рынок заметно изменится в тот момент, когда рынок нащупает дно и падение сменится ростом.

Складской рынок изначально был практически полностью в рублевой зоне, поэтому там коррекция минимальна – 5-10 процентов.

–  Как в связи с этим изменили свое поведение девелоперы?

–  Они, естественно, очень быстро отреагировали на полное исчезновение заемных денег. Практически все более-менее значимые спекулятивные коммерческие проекты или встали, или заморозились, или же завершаются лишь те, что были начаты до кризиса. И только сейчас –  в конце 2016 года – мы видим постепенное возникновение проектов, которые начинают новый цикл. Мы видели двухлетний период, когда завершение проектов было под вопросом, ничего нового не начиналось.

«Самые качественные объекты вымываются с рынка, и ставки на них начинают расти даже при общем падении цен на рынке. В Москве по-прежнему высокая вакантность на офисном рынке, но есть районы или здания, где арендные ставки если не начали расти, то по крайней мере стабилизировались. Понятно, что начинается смена вектора»

В целом это оказывает очень позитивное влияние на рынок, потому что у нас при общей слабости экономики все равносильные локальные игроки, которые если не продолжают расти, то продолжают изменяться. Компании сливаются, переходят из одного региона в другой даже внутри не растущего рынка, и появление новых проектов на горизонте 2017-2018 годов сможет позволить компаниям, которые активно продолжают расти, находить новые штаб-квартиры и возможности размещения своих сотрудников. Отсутствие нового девелопмента через какое-то время позитивно повлияет на цену, потому что конкуренция среди нового продукта для тех, кто переезжает, становится меньше. Соответственно, самые качественные объекты вымываются с рынка, и ставки на них начинают расти даже при общем падении цен на рынке. То, что мы видим в Москве, где по-прежнему высокая вакантность на офисном рынке: порядка 3 миллионов квадратных метров свободны, но есть районы или здания, где арендные ставки если не начали расти, то по крайней мере стабилизировались. Понятно, что начинается смена вектора.

–  Те же тенденции, наверное, применимы и к Казани?

– Что касается офисов, в бизнес-центре Suvar Plaza, как только появляется свободная вакансия, она тут же уходит с рынка, и ставки выше раза в полтора, чем год-полтора назад. Если говорим о небольших блоках, дешевле 1450 рублей за «квадрат» не предлагают ни Korston, ни Suvar Plaza, что несколько лет назад казалось нам невообразимым.

–  Выход проектов на новую фазу девелопмента можно назвать ростом рынка?

–  Это не рост рынка, а только новая фаза. В Москве в этом году начинается строительство двух новых торговых центров после почти двухлетнего отсутствия новостей о начале новых проектов. То же самое на офисном рынке: то, что сдавалось в последние два года, начиналось еще до кризиса. Мы считаем, что по офисам период ожидания девелоперов продлится еще дольше.

«Вы не увидите в крупнейших городах Германии чисто спекулятивных примеров строительства зданий, когда строят здание, не зная, кто станет будущим арендатором. А в России это, напротив, всегда было нормой»

Когда ты конкурируешь с 3 миллионами «квадратов» на рынке, у тебя должна быть действительно уникальная идея, отличное расположение или какие-то другие причины, позволяющие выводить спекулятивный проект.

Если посмотреть на сильные, развитые рынки, например, немецкий, который сегодня бьет все рекорды в Европе по заполнению, росту ставок, вы не увидите в крупнейших городах Германии чисто спекулятивных примеров строительства зданий, когда строят здание, не зная, кто станет будущим арендатором. А в России это, напротив, всегда было нормой. Но развитые рынки так не работают – на них банки выполняют функцию регулирующего механизма, не позволяющего перенасытить рынок даже в момент, когда ситуация кажется позитивной для вывода нового проекта. У инвестора есть вариант вкладывать собственные средства, но для крупных проектов это слишком большие суммы. Банки же имеют определенные критерии, которые не позволяют финансировать проекты без наличия понятного списка будущих резидентов. Так что в целом та ситуация, которую мы видим, вовсе не пугающая. Мы, скорее, переходим к нормальному равновесному развитию рынка, когда все начинают играть свою роль: банк –  роль не просто мешка денег, а ответственного кредитора, который должен оценивать риски, связанные с заемщиками, и защищать своих вкладчиков, акционеров. «Что будет, если здание будет сдаваться не год, а три?»

–  А девелоперы вспомнили про разумную достаточность?

–  Это глобальная тенденция. От безудержной экспансии потребления во всех секторах –  к достижению большей эффективности от того, на что ты тратишь свое время, средства. В девелопменте из тенденций, которые будут влиять в первую очередь на Россию, –  инфраструктурные проекты, связанные с развитием новых территорий. Например, это концепция хорошо темперированных районов, когда ты используешь –  как в музыке –  всю гамму гармонии, чтобы получить прекрасно работающий проект. Это не просто строительство будущего гетто-жилья, максимизация вывода квадратных метров, за которой раньше гнались, наверное, не совсем добросовестные застройщики. На самом деле в долгосрочной перспективе они убивают капитализацию компании, которой, возможно, будут управлять их дети. Мы это видим и около Москвы, и около других крупных городов. И в целом должен сказать, что руководство Москвы и Казани в том числе делает многое для влияния в хорошем смысле на проекты, ограничивая рвачество застройщиков и требуя разумного баланса.

«Ритейл очень быстро увидел эффект от вымывания среднего класса в стране. Но это бизнес, связанный с предпринимателями, которые адаптируются очень быстро, и мы увидели быструю адаптацию в лучших проектах магазинов, брендов, сетей»

–  Хорошо, это девелопмент. Как подкорректировал планы ритейл?

–  Ритейл был сектором, который был под ударом больше всех. Ритейл очень быстро увидел эффект от вымывания среднего класса в стране, от потери покупательной способности рубля, инфляции. Падение розничного потребления в 2016 году, к сожалению, продолжается. Последние цифры, которые мы видим –  что в этом году ожидается падение на несколько процентов, но это уже не двузначная величина, а 4-6 процентов. Тем не менее это значимо. Но у нас была высокая база –  активное потребление, и его нельзя было поддержать на том уровне, на котором оно находилось в 2012-2013 годах. Поэтому, может быть, это разумная корректировка –  все мы учимся жить по средствам, но эффект для ритейла и тех, кто работает в этой индустрии, был очень существенный. Но это бизнес, связанный с предпринимателями, которые адаптируются очень быстро, и мы увидели быструю адаптацию в лучших проектах магазинов, брендов, сетей.

Сергей Рябокобылко, гендиректор международной консалтинговой
компании Cushman & Wakefield в России
Фото: Сергей Елагин

–  Как это произошло? Бренды увеличили размер скидок, проведение акций для потребителей?

–  Это изменение цепочки поставок, извлечение ненужных расходов из системы. По большим сетям –  «Лента», «Окей», «Магнит» – есть тенденция на выстраивание полной вертикально интегрированной цепочки по РЦ, развитию и работе с поставщиками, а также выбору владения объектом вместо аренды. Игроки уходили от аренды складов к приобретению, чтобы полностью контролировать все расходы, связанные с попаданием товара от поставщика к прилавку магазина.

Эта адаптация в течение последних двух лет приводит к тому, что сегодня в крупнейших торговых центрах Москвы поток посетителей начинает расти. Мы еще не видим прямого влияния на обороты в торговых центрах в целом, но знаем, что в некоторых сетях обороты в этом году лучше, чем в 2015-м. Это связано в том числе с сектором ресторанов и кафе.

«Есть прямая связь: чем больше времени человек проводит в торговом центре, тем больше вероятность, что он выйдет оттуда с покупками»

Рынок общественного питания вообще сильно изменился за последние два года и стал настоящим драйвером для увеличения привлекательности и посещаемости торговых центров. Это следует общемировой практике: ты больше не идешь в торговый центр чтобы что-то купить, так как можешь сделать это онлайн или в магазине рядом с домом. А в торговый центр идут, потому что там сосредоточена критическая масса точек, где комфортно и удобно проводить время. У нас есть метрика: мы измеряем количество времени, проведенного посетителями в торговых центрах. Есть прямая связь: чем больше времени человек проводит в объекте, тем больше вероятность, что он выйдет оттуда с покупками.

Торговля первой ощутила на себе удар от кризиса, но и первая начинает выходить из него.

–  Как можно измерить потери ритейлеров? Кто из брендов вообще отказался от выхода на российский рынок или отложил его?

–  Были единичные примеры торговых марок, которые отказались продолжать развитие в России. Но это не носило массового характера, напротив, мы видим продолжающийся интерес к российскому рынку от новых брендов.

«Рынок ритейла проходит через фазу реорганизации –  больше не время таких гигантских проектов, как «Авиапарк» на сотни тысяч квадратных метров. Последние исследования говорят о том, что большая концентрация людей в одном месте не всегда привлекательна — мы себя ощущаем меньше со своими друзьями и больше как часть какого-то огромного концерта»

В Москве наша компания работает с интереснейшим проектом реорганизации 39 исторических кинотеатров –  в каждом районе столицы было по одному. Речь идет о создании досуговых районных центров на базе этих объектов. Мы выходим с концепцией мультиканальности, интегрирования онлайн-продаж с офлайн-доступностью для шагового потребления. Этот проект может быть интересен тем, кто не готов ездить в «Мегу» и проводить там два-три часа, и у них появится хорошая альтернатива. Такие проекты становятся возможными благодаря тому, что рынок ритейла проходит через фазу реорганизации –  больше не время таких гигантских проектов, как «Авиапарк» на сотни тысяч квадратных метров. Последние исследования говорят о том, что большая концентрация людей в одном месте не всегда привлекательна –   мы себя ощущаем меньше со своими друзьями и больше как часть какого-то огромного концерта.

–  Какие сегменты привлекательны при вложении в коммерческую недвижимость?

–  Доходность упала везде. Ошибочно считать, что при вложениях в недвижимость ты в любом случае не потеряешь деньги, такого не бывает. Есть элементы цикла: на каком цикле ты купил и на каком продал –  от этого зависит успешность доходов. Есть масса примеров, когда люди вкладывались в проекты в конце 2007 –  начале 2008 годов и выходили в 2010-2011 годах. Естественно, это несопоставимая экономика и люди теряли деньги.

Хорошо выполненные проекты имеют 50-70-ти летний горизонт жизни, поэтому недвижимость, в отличие от других финансовых инструментов, позволяет поймать правильный цикл. Но для этого нужно терпение.

Конечно, доходность в коммерческой недвижимости снизилась, но один из немногих секторов, в котором по-прежнему высокая ликвидность и высокое движение капитала, –  это сектор жилищного строительства. Этот рынок развивается, доля ипотеки за последние несколько лет выросла в разы и в ключевых проектах составляет сегодня до 70 процентов. Раньше это было 5 процентов. Это показывает глубину рынка и возможности, которые на нем существуют. Важен и менеджмент –  это тот случай, когда не так важна локация и как сделан проект, сколько то, кто им управляет. Кстати, в торговых центрах основным драйвером поддержания экономики и потока оборота является постоянное улучшение, которое должен инициировать и внедрять собственник и его управляющая команда. Если это происходит, люди видят что-то новое и не уходят к конкурентам.

–  Как изменили свое инвестирование в российские проекты зарубежные игроки? Произошло ли замещение на инвесторов с Востока, о чем так много говорили?

–  По-прежнему, ожидаем. Мы видим делегации с Востока, их интерес, но это занимает много времени. Думаю, мы еще долго не увидим существенных китайских или азиатских инвестиций, которые меняют картину мира. Как правило, те, кто сегодня инвестирует, –  это игроки, у которых уже есть большой портфель активов в России. Например, чешская PPF (международная инвестиционно-финансовая группа), шведская IKEA, американская Hines, которая запускает два новых проекта рядом с Москвой. В первую очередь это международные игроки, для которых Россия привлекательна для инвестирования, потому что мы находимся в нижней точке и экономического, и секторального цикла, и инвесторы это прекрасно понимают.

«Думаю, мы еще долго не увидим существенных китайских или азиатских инвестиций. Как правило, те, кто сегодня инвестирует, –  это игроки, у которых уже есть большой портфель активов в России»

Несмотря на то, что в статистике иностранные инвесторы до сих пор представлены слабо, подготовительная работа, которая ведется ими сегодня, крайне важна, так как на крупную сделку иногда уходит более года. Что касается инвестиций с Востока, то для их привлечения требуется еще больше сил и времени. Однако на руку нам играет тот факт, что сегодня, с одной стороны, китайские инвесторы в развивающихся рынках типа Венесуэлы и Нигерии страдают от потерь, а с другой, ЕС и США, обеспокоенные экспансией китайского капитала, ставят препоны на пути инвесторов с Востока. В результате Россия неизбежно займет достойное место «на радарах» китайских инвесторов.

Мы также видим сегодня спекулятивный спрос со стороны оппортунистических инвесторов из Европы, которые последний раз смотрели на Россию в 2001-2003 годах на заре взрывного роста экономики. Наш рынок быстро стал слишком дорогим, и, исчезнув, сегодня эти инвесторы возвращаются снова. У нас было несколько встреч на одной из крупнейших площадок для инвестирования в недвижимость Expo Real, которая ежегодно проходит в Мюнхене. Инвесторы интересуются конкретными активами, у которых сложная ситуация, и их нужно либо рефинансировать, либо договариваться с банками –  активы практически попали в банк и не обслуживаются. Несмотря на все геополитические риски инвесторы заинтересованы в таких активах, потому что считают, что время правильное.

–  Как изменился в сложные времена спрос на услуги вашей компании?

–  В Казань я приехал для встреч, в том числе по работе над проектом ВСМ (высокоскоростная магистраль Москва – Казань), мы отвечаем за развитие всех пристанционных территорий, которые возникнут у новых вокзалов и остановочных пунктов на линии движения (компания Cushman & Wakefield выиграла конкурс на разработку стратегии развития территорий рядом с транспортно-пересадочными узлами ВСМ Москва –  Казань, цена контракта превышает 16 млн. рублей, срок исполнения –   2 месяца –  прим. ред.). В Казани это пункт Казань-2. Для нас это логичный шаг после трехлетней проведенной работы для правительства Москвы по проекту Малого кольца Московской железной дороги (МКЖД). Проект МЦК, как его называют, запустился осенью, и мы считаем его одним из крупнейших трансформационных проектов в жизни Москвы за последние 25 лет. Даже строительство Третьего транспортного кольца не было таким важным и ощутимым для города событием, как запуск МЦК, потому что он объединяет массу других маршрутов метро, автобусов, пригородных электричек, что позволяет не ездить на личном авто.

– В чем заключался ваш вклад в запуск МЦК?

– Мы отвечали за экономическую модель, по которой город планировал финансировать частично строительство МЦК за счет привлечения внешних инвесторов на проекты, прилегающие к новым станциям. Это стандартная модель, по которой работают крупные инфраструктурные проекты в Европе – Value Capture Finance. Это развитие проекта за счет использования будущей стоимости, которая создается проектом. Благодаря инфраструктурным инвестициям повышается кадастровая стоимость земли, привлекательность недвижимости, которую можно построить, в принципе открываются новые возможности для проектов – они становятся доступными, и благодаря этому ты используешь поступления от налогов, прямые продажи земли, которая могла быть городской. Эти средства используются для финансирования инфраструктурной части проекта. Мы отвечали за первичный экономический анализ плюс за концепцию развития коммерческой недвижимости, прилегающей ко всем станциям, и сейчас реализуем в том числе построенную недвижимость и занимаемся маркетингом.

– Аналогичная работа будет проведена по ВСМ?

– После первоначальной концепции и финансовой модели, которую мы должны подготовить в достаточно сжатые сроки – до конца 2016 года, следующим этапом будет детальная проработка каждой из территорий под развитие. Это как раз то, где наш российский и международный опыт может быть полезным. Наверное, мы слишком привыкли к тому, как мы выросли в городе, как он выглядит, но он будет совсем другим. Яркий пример – Москва. Усилиями в том числе казанской команды она преобразилась до такой степени, что люди не узнают город, если не были в нем пару лет. Иностранцы удивляются тому, как много изменилось в такое непростое для страны время. ВСМ – это проект на полстолетия.

– Какие задумки по транспортно-пересадочным узлам уже есть?

– То, что сегодня требуют города и федеральные власти от нас как партнеров, – это сбалансированное развитие: создание кластеров, позволяющих тем, кто живет там, работать, отдыхать, учиться в одном районе на одной территории. Во многих случаях это продуманное развитие позволяет избежать перегибов, которые мы видели в начале 2000-х, когда создавались целые районы, где строилось только жилье. Это продолжение советской модели по строительству микрорайонов без всяких поддерживающих функций. От нас ожидают именно поддержки по наполнению этих территорий балансом функций, которые будут позволять, во-первых, извлечь максимальную выгоду для тех, кто вкладывает в инфраструктуру, позволяющую развиваться. Во-вторых, получить красивый привлекательный проект, куда будет не стыдно привести свою семью.

Есть хороший пример – то, что произошло с городом Вольфсбург, где находится штаб-квартира и завод Volkswagen. На предприятии работают более 100 тысяч человек – сравнимо с Тольятти. За последние 20 лет из унылого, загаженного, индустриального города Вольфсбург превратился в город, который входит в пятерку самых привлекательных мест Германии, где молодой человек может построить карьеру и жить. Это произошло за очень короткий период, поэтому, когда мы пессимистично говорим, что «здесь ничего никогда не будет», надо помнить, что так же говорили и жители этого немецкого города. Поэтому сегодня требуется терпение и умелое управление со стороны отцов города, федеральных властей. Кстати, у Казани есть прекрасная возможность показать, на что способно качественное управление в отдельно взятом городе-миллионнике.

– Насколько для компании важен регион Татарстан в структуре «Cushman Россия»?

– Наша региональная экспансия началась именно с Татарстана. В 2003 году мы начали работать в Казани над проектом бизнес-парка «Идея», и с него началось наше присутствие здесь. Местный руководитель, Елена Стрюкова, работает с нами не первый год. Наши конкуренты делали ставку на Санкт-Петербург, Центральную Россию. Мы увидели потенциал в Казани. Многие из тех, с кем мы познакомились здесь в начале 2000-х, переехали в Москву – произошел переход компетенций и качественных управленческих кадров. В обратную сторону переход также есть – люди возвращаются из Москвы в Казань.

«У Казани есть все шансы на то, чтобы стать региональным центром притяжения, каким, возможно, являются Гамбург или Мюнхен в Германии»

Россия больше похожа на Германию, чем, скажем, на Францию, где важен только один город. С точки зрения рынка недвижимости, экономики в России есть конкуренция между регионами, и она и будет толкать наиболее прогрессивных вперед быстрее. Мы, кстати, говорим нашим зарубежным коллегам и инвесторам не обращать внимания на общие показатели «по больнице», падение ВВП России, а смотреть на конкретные регионы – Москву, Московскую область, Татарстан. Это точки, где наши клиенты растут, у них замечательный бизнес, и они продолжают инвестировать. Мы ценим, что у нас такие долгие партнерские отношения с татарстанскими коллегами.

– Какими проектами, кроме ВСМ, занимаетесь в республике?

– Мы работаем с проектом особой экономической зоны «Алабуга», в том числе по привлечению резидентов. Дружим с проектом «Иннополис». Поработать вместе пока не успели, надеемся, что это у нас впереди. Есть также несколько проектов, связанных с инвестициями в торговые центры и гостиницы.

– Расскажите поподробнее о компании. Ваши обороты с 2014 года сократились?

– Смотря как считать. Если как часть большого международного бизнеса мы мерим обороты в валюте, то, конечно, сократились. А в рублях мы растем, и в России мы, конечно, измеряем наш успех в той валюте, которую мы тратим.

Что касается количества сделок, мы увидели серьезное уменьшение количества сделок в 2014 году, потому что многие ожидали, что ситуация улучшится или ухудшится. 2015-й был лучше предыдущего, а этот год – лучше 2015-го. В 2014 году нам приходилось использовать всю гибкость нашей глобальной организации, чтобы не потерять качественных людей. У нас была программа, по которой пять ключевых сотрудников мы перевели в другие европейские офисы на временную или постоянную работу. Это в том числе дает нам возможность адаптироваться к вызовам, ударам, которые любит преподносить наша экономика.

– Сколько человек работает в компании в России?

– 130 человек в московском офисе. Плюс больше 100 человек работают на проектах, потому что мы занимаемся управлением недвижимостью, эксплуатацией – на каждом объекте есть наши сотрудники. Мы работаем и с такими сложными и уникальными проектами, как московская школа управления «Сколково» как управляющие недвижимостью. Для нас это одна из тех областей, где мы видим большой потенциал к росту, потому что глобально Cushman является партнером для многих инвесторов по управлению их активами. Поэтому здесь в России появление профессиональных игроков в этом секторе – это следующий этап развития для нас и рынка.

Во всем мире в Cushman & Wakefield работают 43 000 человек. Оборот – порядка 5 миллиардов долларов. Но российский офис по региональным результатам, несмотря на пертурбации с рублем, пятый по Европе по размеру в валюте по оборотам. Это достаточно хорошие показатели. Для нас важно, что Россия представлена всеми ключевыми линейками бизнеса как компания. Мы работаем с клиентами во всем, начиная от земельных участков, развития проектов с нуля, заканчивая всеми важнейшими секторами: офисы, торговля, склады, гостиницы, рекреационные центры, парки развлечений, заправочные комплексы и инвестиции. Это полная цепочка создания ценности проекта недвижимости – мы готовы ее создать и обеспечить.

В целом в мире Cushman – более транзакционный бизнес, чем в России. Наверное, причина в том, что у нас – более молодой рынок. Есть рынки, где профессиональные девелоперы поколениями занимаются развитием только офисных зданий и только в центре Мюнхена или только торговыми центрами в Гамбурге. У этих девелоперов весь бизнес построен на воспроизведении такого типа продукта, они вряд ли будут привлекать международную компанию как консультанта на этапе идеи или концепции. Вся экспертиза есть у них внутри, хотя сейчас лучшие практики могут быть коньком, который сделает их проект успешным. Вместе с этим в России большинство наших клиентов имеют успешный IT, банковский или другой бизнес и в том числе еще и по недвижимости. В такой ситуации мы являемся тем мускулом, который способен сделать проект успешным при отсутствии внутренней компетенции у молодой команды. Поэтому в балансе доходов в нашей структуре порядка 30 - 40 процентов занимает консалтинг. Но мы не те консультанты, которые написали отчет и ушли, нам интересно участвовать в проектах до завершения и до выхода первоначального инвестора.

– Ваш прогноз на 2017 год по рынку, девелоперам?

– Мы ожидаем ускорения выхода из затяжного кризиса и более ярко выраженных тенденций к росту. Это мы увидим в первую очередь в торговле. Офисный сектор в Казани достаточно уверенно себя чувствует, и мы ожидаем появления новых проектов. 2017 год в целом при отсутствии внешних дополнительных шоков, что нельзя исключить, должен быть гораздо лучше, чем 2016-й.

В целом инвестиционный рынок продолжит расти. Например, по результатам третьего квартала этого года рынок инвестиций в России вырос почти на 50 процентов – сделок стало больше, чем за тот же период прошлого года. Думаем, что инвестиционный рынок вырастет до порядка 4 миллиардов долларов, и это будет хорошим показателем. Вопрос в том, что у нас по-прежнему маленький выбор качественных активов, которые могут предлагаться потенциальным инвесторам, потому что рынок молодой.

Сергей Рябокобылко, FRICS, генеральный директор, старший партнер по региону EMEA, сооснователь российского офиса компании Cushman & Wakefield. Почетный член Королевского института сертифицированных оценщиков (FRICS). Член рабочей группы по привлечению иностранных инвестиций в Московскую область при министерстве инвестиций и инноваций Московской области.

Рябокобылко обладает более чем 20-летним опытом работы на российском рынке коммерческой недвижимости, в том числе в области консалтинга, девелопмента, брокериджа, разработки корпоративной стратегии, оценки, инвестиционных сделок и маркетинга. Консультировал крупных собственников и застройщиков по проектам в сфере недвижимости, включая проекты собственников земельных участков, новые проекты застройки, крупные промышленные конверсии и существующие коммерческие объекты класса А и Б в Москве, на прилегающих территориях и в регионах.

С 2007 года является независимым директором в группе ПСН, ведущей инвестиционно-девелоперской компании на рынке России, чей портфель оценивается в $1,6 миллиарда. В настоящее время является председателем совета директоров АО ПСН.

Является вице-председателем совета директоров и активным членом Американской торгово-промышленной палаты в России (AmCham Russia) с момента основания палаты в 1994 году.

С 2001 года – член совета директоров благотворительного фонда «Дорога вместе», российской некоммерческой организации, которая работает в России с 1993 года по стандартам United Way Worldwide и поддерживает программы НКО, направленные на удовлетворение социальных нужд наименее защищенных групп населения.

Эльвира Вильданова, Владимир Казанцев

Материалы по теме

Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
06.12.2016 Консультанты, управляющие Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда» Подробнее

Перспективы развития рынка офисной недвижимости Москвы

Олеся Дзюба - компания CBRE
16.11.2016 Консультанты, управляющие Директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба: годовой показатель ввода деловой недвижимости окажется в этом году на 42% ниже, чем в 2015, и существенного увеличения объемов ввода не стоит ожидать ранее 2019 года Подробнее

Основные тенденции рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ «Сенатор» в СПб
08.11.2016 Девелоперы, строители О текущей ситуации на рынке офисов в СПб – интервью с управляющим директором сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрием Золиным Подробнее

Рынок ритейла: изменения за последние два года и перспективы развития

Антон Коротаев, компания JLL
22.10.2016 Консультанты, управляющие О сегодняшней ситуации на рынке ритейла и факторах оказывающих влияние на его развитие, интервью с Антоном Коротаевым, директором по России и СНГ, руководителем направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL Подробнее

Вячеслав Холопов перешел из Knight Frank в команду JLL

Вячеслав Холопов, компания JLL
17.10.2016 Консультанты, управляющие В JLL он займет должность регионального директора, руководителя отдела складских и индустриальных помещений Подробнее

Как удержать арендаторов коммерческих площадей в кризисных условиях

Сергей Шиферсон, City&Malls PFM
04.10.2016 Консультанты, управляющие Что зависит от управляющей компании, о специфике управления различными типами недвижимости, разнице в управлении отдельным объектом и целым кварталом, рассказывает коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон Подробнее

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы
01.09.2016 Консультанты, управляющие До конца года в Москве введут рекордное за последние 10 лет число торговых центров. О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Андрей Васюткин Подробнее

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена
07.06.2016 Девелоперы, строители «Мы находим разумный компромисс с арендаторами, который поможет зарабатывать обеим сторонам», – интервью с коммерческим директором ТРЦ «Ривьера» Ольгой Стариченко Подробнее

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность
22.04.2016 Консультанты, управляющие Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией: интервью с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой Подробнее

На складском рынке России образовался дефицит складских площадей

На складском рынке России образовался дефицит складских площадей
18.08.2017 Консультанты, управляющие В первом полугодии 2017 года в регионах России был введен минимальный объем новых складских помещений за последние несколько лет Подробнее

ТРЦ «Восторг» в Нижегородской области продают на электронных торгах

ТРЦ «Восторг» в Нижегородской области продают на электронных торгах
16.08.2017 Консультанты, управляющие На электронной торговой площадке B2B-Center выставлен на продажу крупный торговый центр в городе Кстово Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog