В этом году рынок торговой недвижимости скорректировался довольно сильно. Ставки аренды упали, и девелоперы, понимая, что они теряют больше на пустующих площадях, чем на заполненных даже по минимальной ставке, предпочитают второе. Охотнее идут на компромиссы. Как выглядел рынок торговой недвижимости в 2016 году? Первые итоги подводит Сергей Лысов, руководитель проектного отдела компании RealJet.
– Как выглядит рынок торговой недвижимости сегодня? Какие изменения он претерпел в течение 2016 года? Какой была динамика ввода объектов в 2016 году?
– В 2016 году в столице было запланировано ко вводу порядка 500 000 кв. м торговой недвижимости (ТЦ и ТРЦ). Сейчас, в IV квартале, становится понятно, что девелоперы почти выполнили заявленную программу, разница между «планом» и «фактом» составит не более 12-15%. Основой ввод новых торговых площадей состоялся во втором и третьем кварталах 2016 года, когда на рынок совокупно вышло около 400 000 кв.м. Были введены в эксплуатацию ТРЦ «Ривьера» (100 000 кв. м), ТЦ «Рига Молл» (90 000 кв. м), ТРЦ «Океания» (60 000 кв. м), «Косино Парк» (40 000 кв. м), 2-я очередь ТЦ «Метрополис» (40 000 кв. м), ТЦ «Хорошо!» (55 000 кв. м). В четвертом квартале ожидается ввод около 150 000 кв. м торговой недвижимости. 4 ноября открылась вторая очередь Fashion House Outlet площадью 4 500 кв.м. До конца года также намерены открыться ТЦ «Бутово Молл» (около 60 000 кв. м), 4Daily (25 000 кв. м), «Видное Парк» (70 000 кв. м).
Учитывая большой объем ввода новых проектов в 2016 году, остающийся по-прежнему сложным экономический контекст, и растущую вакансию в торговой недвижимости, девелоперы не анонсируют старт новых проектов на 2017-2018 годы. Сейчас задача первая, и главная – разобраться с вакансией в существующих комплексах, чтобы обслуживать имеющуюся долговую нагрузку. По данным RealJet, на следующий год объем заявленных проектов не превысит 250 000 – 300 000 кв. м новых качественных торговых площадей.
– С каким уровнем вакансии открывались новые ТЦ? Ваши прогнозы – будет ли вакансия расти, уменьшаться? Почему?
– В течение уходящего года вакансия по торговой недвижимости росла. Если в первом квартале, когда фактически в Москве не было введено ни одного торгового центра, вакансия по ТЦ (открывшимся за последние три года) составляла порядка 8%, то к концу года, с вводом 400 000 кв.м, она выросла до 9%. К началу 2017г. ситуация может изменится еще более драматично. Не исключено, что уровень вакансии может составить порядка 10%.
Минэкономики прогнозирует сокращение оборота розничной торговли в России по итогам 2016 года на 2,7% по сравнению с прошлым годом. Это можно считать сигналом того, что в следующем году ситуацию вряд ли будет существенно лучше. Стоит также отметить падение реальных располагаемых доходов населения почти на 3%. Впрочем, нельзя не отметить и позитивные факторы, которые в среднесрочной перспективе могут позитивно отразится на спросе, а значит и на вакансии в ТЦ. Появление Московского центрального кольца сократит время в пути до некоторых торговых центров, которые расположены недалеко от МЦК. Таким образом, эти ТРЦ увеличат свою зону охвата и будут способны привлечь дополнительную аудиторию покупателей. Также стоит отметить, что несмотря на сложный экономический контекст, на рынок продолжают выходить новые торговые бренды, которые, оптимизируя свой бизнес под текущую ситуацию в России, способны вести здесь свой бизнес и адаптироваться под нужды покупателей. В общей сложности в 2016 году на рынок вышло около 30 новых брендов, среди которых Jouvence Eternelle,Lindt, Billabong, AliExpress, Hunkemöller, Mauboussin, Aiim, Tresophie и др.
– Какими товарами и услугами сейчас представлены основные якорные арендаторы в новых ТЦ? На что делают основной акцент брокеры – на ритейл, на развлечения? В каких долях в новых ТЦ представлено и то и другое? Чему отдается предпочтение?
– В всех новых ТЦ в качестве «якорей» по-прежнему выступают крупные продовольственные ритейлеры, магазины электроники и бытовой техники, магазины детских товаров, DIY-сети. Также сегодня якорями становятся операторы быстрого питания, работающие в формате «in store» (McDonalds, Burger King и KFC), операторы индустрии развлечений в ТЦ (детские тематические парки, кинотеатры) и т.д.
Сейчас распространенной практикой становится появление своего «якоря» абсолютно на каждом этаже в ТЦ: продуктового супермаркета – на первом; fashion- или спортивного ритейлера – на втором, оператора детских товаров или зоны развлечений – на третьем. Необходимость привлечения нескольких трафикообразующих операторов в проект можно связывать с ослабевающей ролью якорей в целом.
Впрочем, несмотря на традиционность «якорной» торговли, здесь все же произошли определенные перемены, и в новых торговых центрах они видны невооруженным глазом. Сейчас распространенной практикой становится появление своего «якоря» абсолютно на каждом этаже в ТЦ: продуктового супермаркета – на первом; fashion- или спортивного ритейлера – на втором; оператора детских товаров или зоны развлечений – на третьем. Необходимость привлечения нескольких трафикообразующих операторов в проект можно связывать с ослабевающей ролью якорей в целом. Поэтому действуя сообща, в разных форматах, с разными категориями товаров, есть возможность получить нужное количество посетителей на объекте.
– Как выглядят сегодня прайм-ставки аренды в ТЦ Москвы? Будут ли они меняться, в связи с вводом новых торговых площадок? В чем сейчас чаще фиксируются ставки – в рублях или долларах?
– В настоящий момент, если всё-таки говорить о долларовом эквиваленте, средневзвешенная ставка аренды в ТЦ Москвы составляет порядка 1 100 – 1 300 долл. за кв. м в год. Если говорить о максимальных значениях, то в прайм-локациях, в зарекомендовавших себя ТЦ, где есть лист ожидания, даже в кризис ставка аренды торговых площадей может достигать 3 000 долл. за кв.м в год. Для новых проектов, такие ставки на начальном этапе заполнения будет очень проблематично «отстоять» перед ритейлерами. Девелоперам придётся идти на довольно серьёзные уступки по коммерции для того, чтобы «запустить» новый торговый центр и конечно основная часть договоров будет в рублях.
Коррекция, можно сказать, уже прошла в сторону уменьшения, кто хотел договориться – договорились, поставив в приоритет привлекательность своего объекта для конечного потребителя и наличие минимальной вакантности площадей. Остались только те, кто принципиально не планирует договариваться в ожидании повышения спроса со стороны ритейла.
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")