Перспективы развития рынка офисной недвижимости Москвы

Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает демонстрировать чувствительность к нестабильной экономической ситуации в стране. Это отражается в снижении показателей как строительства, так и сделок по аренде и продаже офисных площадей. Объем возведения новых деловых центров ежеквартально падает, а количество арендуемых и купленных офисов в III квартале уменьшилось на 11% по сравнению с предыдущими тремя месяцами года. Эксперты предполагают, что годовой показатель ввода деловой недвижимости окажется на 42% ниже, чем в 2015 году. О текущей динамике спроса, колебаниях арендных ставок и влиянии курса валют на рынок офисной недвижимости столицы в интервью порталу Zdanie.info рассказала директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба.

Компания CBRE Group, Inc. является крупнейшей компанией в мире, работающей в сфере коммерческой недвижимости. Компания оказывает услуги по управлению недвижимостью, проектами и инвестициями, а также оценке, продаже, сдаче в аренду, стратегическому консалтингу, привлечению кредитования и девелопменту.

— В последние месяцы рубль начал укреплять свои позиции по отношению к иностранной валюте. Привело ли это к росту интереса инвесторов, желающих вкладывать средства в офисную недвижимость? Улучшились ли настроения инвесторов по сравнению с прошлым годом и началом кризиса?

Директор отдела исследований рынка 

компании CBRE, Олеся Дзюба  

— Стабилизация валютного курса и ожидание роста экономики в 2017 году оказывают положительное влияние на настроение инвесторов. Тем не менее, по-прежнему сохраняется значительная разница между ожиданиями покупателей и продавцов, которая в некоторых случаях сдерживает закрытие сделок. Лидером в инвестиционной структуре в I-III кварталах 2016 стали именно офисы (51%, 1,6 млрд долларов), в основном по причине закрытия сделок по покупке площадей в БЦ «ОКО» правительством Москвы и башни «Эволюция» компанией «Транснефть». Кроме того, на рынке были совершены крупные сделки, предусматривающие обмен долга на актив. К примеру, сделки ВТБ в башне «Евразия», Сбербанк в «Президент Плаза». Мы их не учитываем в объеме инвестиций по причине их нерыночной природы. Все перечисленные транзакции – это приобретения под собственное размещение, что выгодно делать в текущем рынке, пока ценовые показатели находятся на дне.

— По мнению многих экспертов, рынок офисной недвижимости наиболее подвержен кризисам. Так ли это?

— Рынок офисной недвижимости, как правило, первым реагирует на снижение экономики. Тем не менее, в этот раз рынок торговой недвижимости оказался более уязвимым: резкая девальвация привела к снижению покупательной способности россиян, и, соответственно, к снижению товарооборота и ставок аренды. Поэтому неверно утверждать, что рынок офисной недвижимости наиболее подвержен кризисам. Снижение офисных арендных ставок, которое стало результатом девальвации рубля, и увеличение арендной нагрузки на арендатора позволило удержать часть резидентов в некоторых бизнес-центрах. При этом уровень спроса, характеризуемый объемом новых сделок покупки и аренды офисных площадей, сохраняется на стабильно высоком уровне – около миллиона кв.м в год.

По-прежнему сохраняется значительная разница между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов, которая в некоторых случаях сдерживает закрытие сделок на рынке офисной недвижимости

— Будут ли, по Вашим прогнозам, в ближайшем будущем строиться новые офисные объекты?

— В 2017 году мы увидим небольшое увеличение объемов нового строительства по сравнению с 2016 годом, но, по сути, ввод в эксплуатацию большинства данных объектов был перенесен с текущего года на 2017 год. Среди проектов, заявленных к вводу на 2018 год и позднее, только около 300-350 тыс. кв.м начали строительство. Таким образом, не стоит ожидать существенного увеличения объемов ввода ранее 2019 года.

— На рынке возникает все больше ситуаций, когда существующие офисы перепрофилируют под объекты недвижимости другого назначения, а вместо бизнес-центров строят жилье. Почему инвесторы перестали верить в доходность офисных площадей?

— С ухудшением экономической ситуации увеличились риски для собственников бизнес-центров, связанные с заполняемостью офисных площадей и упавшими ставками аренды. Девелоперы, стремясь минимизировать такие риски, пересматривали функциональную составляющую проектов, находящихся на бумажной стадии, либо на начальной стадии строительства. Зачастую выбор делался в пользу жилой составляющей, спрос на которую более стабилен, а продажа приносит реальные деньги. При этом нельзя сказать, что интереса к бизнес-центрам нет совсем. Качественные офисные объекты в хорошей локации, генерирующие стабильный денежный поток, по-прежнему являются привлекательным активом для инвесторов.

Среди офисных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию на 2018 год и позднее, только около 300-350 тыс. кв.м начали строительство. Таким образом, не стоит ожидать существенного увеличения объемов ввода ранее 2019 года

— Раньше в Москве нередко возводились офисные здания с низкой эффективностью, с устаревшей концепцией, или обладающие слишком большой площадью для данного района города. Изменилась ли ситуация с началом кризиса?

— Инвесторы, наученные опытом предыдущих кризисов, становятся более продуманно подходить к концепции новых офисных объектов, проектируя бизнес-центры.

— Каким параметрам должен соответствовать бизнес-центр сегодня, чтобы считаться эффективным?

— Прежде всего, класс бизнес-центра определяется эффективностью планировки и тем, насколько гибко и полезно можно использовать офисное пространство. Немаловажное значение имеет размер паркинга.

— По-прежнему ли в Москве существует нехватка качественных офисных площадей?

— Если посмотреть на рынок в целом, то при общей доле вакантных площадей может сложиться впечатление, что рынку не нужны новые офисы. Но если посмотреть предложение офисов по субрынкам и классам, то мы увидим, что большие офисы класса А внутри Третьего транспортного кольца можно пересчитать по пальцам.

— На сегодняшний день строительство новых офисных площадей практически остановилось. Какие факторы должны повлиять на возвращение прежних объемов ввода офисов? Какие события могут улучшить ситуацию на рынке офисной недвижимости?

— Строительство снизило темпы, но говорить, что строительство остановилось, некорректно. Основополагающими факторами для восстановления строительства являются снижение стоимости заимствования финансовых средств и увеличение спроса на офисы. А существенно ситуация изменится, когда будут отмены санкций и произойдут реальные изменения структуры экономики от «нефтяной» к «перерабатывающей». После этого потребуется еще два-три года потребуется на то, чтобы рынок почувствовал значительные перемены, которые можно будет назвать восстановлением ситуации.

Если посмотреть на рынок в целом, то при общей доле вакантных площадей может сложиться впечатление, что рынку не нужны новые офисы. Но если посмотреть предложение офисов по субрынкам и классам, то мы увидим, что большие офисы класса А внутри Третьего транспортного кольца можно пересчитать по пальцам

— Как обстоит вопрос со ставками аренды? Стабилизировались ли рублевые ставки?

— Ставки аренды в 2016 году стабилизировались. На конец III квартала средний диапазон ставок без учета эксплуатационных расходов и НДС в классе офисов А Прайм составил 800-900 долларов за кв.м в год, в бизнес-центрах класса А – 18 000-35 000 рублей, в классе В – 13 000-28 000 рублей.

— Какие наиболее крупные сделки были заключены на рынке за последнее время?

— Крупнейшими сделками в III квартале 2016 года стали: аренда компанией Samsung 10 000 кв.м в «Новинском Пассаже», аренда Бинбанком 5 100 кв.м в «Доминионе», а также аренда «Дома на Настасьинском» компанией «ТНС энерго» (4 100 кв.м).

— В каких классах произошло снижение и увеличение спроса?

— Учитывая сокращение разницы в ставках между офисами класса А и В, спрос на офисы класса А увеличился. Это способствовало снижению доли свободных площадей в данном классе за последнее время.

— Как в дальнейшем будет развиваться офисный рынок? Как Вы считаете, каким будет следующий год?

— По нашим прогнозам, в следующем году объем новых сделок с офисной недвижимостью продолжит увеличиваться и достигнет около миллиона кв.м. Объем нового строительства немного увеличится и составит 420 000 кв.м. Стабильный спрос и восстановление роста экономики будут способствовать дальнейшему снижению доли вакантных площадей до 15,7%.

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO