УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Перспективы развития рынка офисной недвижимости Москвы

16.11.2016

Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает демонстрировать чувствительность к нестабильной экономической ситуации в стране. Это отражается в снижении показателей как строительства, так и сделок по аренде и продаже офисных площадей. Объем возведения новых деловых центров ежеквартально падает, а количество арендуемых и купленных офисов в III квартале уменьшилось на 11% по сравнению с предыдущими тремя месяцами года. Эксперты предполагают, что годовой показатель ввода деловой недвижимости окажется на 42% ниже, чем в 2015 году. О текущей динамике спроса, колебаниях арендных ставок и влиянии курса валют на рынок офисной недвижимости столицы в интервью порталу Zdanie.info рассказала директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба.

Компания CBRE Group, Inc. является крупнейшей компанией в мире, работающей в сфере коммерческой недвижимости. Компания оказывает услуги по управлению недвижимостью, проектами и инвестициями, а также оценке, продаже, сдаче в аренду, стратегическому консалтингу, привлечению кредитования и девелопменту.

— В последние месяцы рубль начал укреплять свои позиции по отношению к иностранной валюте. Привело ли это к росту интереса инвесторов, желающих вкладывать средства в офисную недвижимость? Улучшились ли настроения инвесторов по сравнению с прошлым годом и началом кризиса?

Директор отдела исследований рынка 
компании CBRE, Олеся Дзюба  

— Стабилизация валютного курса и ожидание роста экономики в 2017 году оказывают положительное влияние на настроение инвесторов. Тем не менее, по-прежнему сохраняется значительная разница между ожиданиями покупателей и продавцов, которая в некоторых случаях сдерживает закрытие сделок. Лидером в инвестиционной структуре в I-III кварталах 2016 стали именно офисы (51%, 1,6 млрд долларов), в основном по причине закрытия сделок по покупке площадей в БЦ «ОКО» правительством Москвы и башни «Эволюция» компанией «Транснефть». Кроме того, на рынке были совершены крупные сделки, предусматривающие обмен долга на актив. К примеру, сделки ВТБ в башне «Евразия», Сбербанк в «Президент Плаза». Мы их не учитываем в объеме инвестиций по причине их нерыночной природы. Все перечисленные транзакции – это приобретения под собственное размещение, что выгодно делать в текущем рынке, пока ценовые показатели находятся на дне.

— По мнению многих экспертов, рынок офисной недвижимости наиболее подвержен кризисам. Так ли это?

— Рынок офисной недвижимости, как правило, первым реагирует на снижение экономики. Тем не менее, в этот раз рынок торговой недвижимости оказался более уязвимым: резкая девальвация привела к снижению покупательной способности россиян, и, соответственно, к снижению товарооборота и ставок аренды. Поэтому неверно утверждать, что рынок офисной недвижимости наиболее подвержен кризисам. Снижение офисных арендных ставок, которое стало результатом девальвации рубля, и увеличение арендной нагрузки на арендатора позволило удержать часть резидентов в некоторых бизнес-центрах. При этом уровень спроса, характеризуемый объемом новых сделок покупки и аренды офисных площадей, сохраняется на стабильно высоком уровне – около миллиона кв.м в год.

По-прежнему сохраняется значительная разница между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов, которая в некоторых случаях сдерживает закрытие сделок на рынке офисной недвижимости

— Будут ли, по Вашим прогнозам, в ближайшем будущем строиться новые офисные объекты?

— В 2017 году мы увидим небольшое увеличение объемов нового строительства по сравнению с 2016 годом, но, по сути, ввод в эксплуатацию большинства данных объектов был перенесен с текущего года на 2017 год. Среди проектов, заявленных к вводу на 2018 год и позднее, только около 300-350 тыс. кв.м начали строительство. Таким образом, не стоит ожидать существенного увеличения объемов ввода ранее 2019 года.

— На рынке возникает все больше ситуаций, когда существующие офисы перепрофилируют под объекты недвижимости другого назначения, а вместо бизнес-центров строят жилье. Почему инвесторы перестали верить в доходность офисных площадей?

— С ухудшением экономической ситуации увеличились риски для собственников бизнес-центров, связанные с заполняемостью офисных площадей и упавшими ставками аренды. Девелоперы, стремясь минимизировать такие риски, пересматривали функциональную составляющую проектов, находящихся на бумажной стадии, либо на начальной стадии строительства. Зачастую выбор делался в пользу жилой составляющей, спрос на которую более стабилен, а продажа приносит реальные деньги. При этом нельзя сказать, что интереса к бизнес-центрам нет совсем. Качественные офисные объекты в хорошей локации, генерирующие стабильный денежный поток, по-прежнему являются привлекательным активом для инвесторов.

Среди офисных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию на 2018 год и позднее, только около 300-350 тыс. кв.м начали строительство. Таким образом, не стоит ожидать существенного увеличения объемов ввода ранее 2019 года

— Раньше в Москве нередко возводились офисные здания с низкой эффективностью, с устаревшей концепцией, или обладающие слишком большой площадью для данного района города. Изменилась ли ситуация с началом кризиса?

— Инвесторы, наученные опытом предыдущих кризисов, становятся более продуманно подходить к концепции новых офисных объектов, проектируя бизнес-центры.

— Каким параметрам должен соответствовать бизнес-центр сегодня, чтобы считаться эффективным?

— Прежде всего, класс бизнес-центра определяется эффективностью планировки и тем, насколько гибко и полезно можно использовать офисное пространство. Немаловажное значение имеет размер паркинга.

— По-прежнему ли в Москве существует нехватка качественных офисных площадей?

— Если посмотреть на рынок в целом, то при общей доле вакантных площадей может сложиться впечатление, что рынку не нужны новые офисы. Но если посмотреть предложение офисов по субрынкам и классам, то мы увидим, что большие офисы класса А внутри Третьего транспортного кольца можно пересчитать по пальцам.

— На сегодняшний день строительство новых офисных площадей практически остановилось. Какие факторы должны повлиять на возвращение прежних объемов ввода офисов? Какие события могут улучшить ситуацию на рынке офисной недвижимости?

— Строительство снизило темпы, но говорить, что строительство остановилось, некорректно. Основополагающими факторами для восстановления строительства являются снижение стоимости заимствования финансовых средств и увеличение спроса на офисы. А существенно ситуация изменится, когда будут отмены санкций и произойдут реальные изменения структуры экономики от «нефтяной» к «перерабатывающей». После этого потребуется еще два-три года потребуется на то, чтобы рынок почувствовал значительные перемены, которые можно будет назвать восстановлением ситуации.

Если посмотреть на рынок в целом, то при общей доле вакантных площадей может сложиться впечатление, что рынку не нужны новые офисы. Но если посмотреть предложение офисов по субрынкам и классам, то мы увидим, что большие офисы класса А внутри Третьего транспортного кольца можно пересчитать по пальцам

— Как обстоит вопрос со ставками аренды? Стабилизировались ли рублевые ставки?

— Ставки аренды в 2016 году стабилизировались. На конец III квартала средний диапазон ставок без учета эксплуатационных расходов и НДС в классе офисов А Прайм составил 800-900 долларов за кв.м в год, в бизнес-центрах класса А – 18 000-35 000 рублей, в классе В – 13 000-28 000 рублей.

— Какие наиболее крупные сделки были заключены на рынке за последнее время?

— Крупнейшими сделками в III квартале 2016 года стали: аренда компанией Samsung 10 000 кв.м в «Новинском Пассаже», аренда Бинбанком 5 100 кв.м в «Доминионе», а также аренда «Дома на Настасьинском» компанией «ТНС энерго» (4 100 кв.м).

— В каких классах произошло снижение и увеличение спроса?

— Учитывая сокращение разницы в ставках между офисами класса А и В, спрос на офисы класса А увеличился. Это способствовало снижению доли свободных площадей в данном классе за последнее время.

— Как в дальнейшем будет развиваться офисный рынок? Как Вы считаете, каким будет следующий год?

— По нашим прогнозам, в следующем году объем новых сделок с офисной недвижимостью продолжит увеличиваться и достигнет около миллиона кв.м. Объем нового строительства немного увеличится и составит 420 000 кв.м. Стабильный спрос и восстановление роста экономики будут способствовать дальнейшему снижению доли вакантных площадей до 15,7%.

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO

Материалы по теме

Основные тенденции рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ «Сенатор» в СПб
08.11.2016 Девелоперы, строители О текущей ситуации на рынке офисов в СПб – интервью с управляющим директором сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрием Золиным Подробнее

Около 75% нового офисного строительства в 2017 придется на Москва-Сити и центр Москвы

Около 75% нового офисного строительства в 2017 придется на Москва-Сити и центр Москвы
31.10.2016 Консультанты, управляющие Объём нового ввода офисных площадей в ЦДР Москвы вернётся на уровень 2014-2015 гг. Подробнее

В III квартале 2016 года офисный рынок Москвы показал двукратное сокращение ввода новых объектов

В III квартале 2016 года офисный рынок Москвы показал двукратное сокращение ввода новых объектов
03.10.2016 Консультанты, управляющие Сокращение объема ввода нового строительства отразилось на плавном снижении доли свободных офисных площадей Подробнее

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы
01.09.2016 Консультанты, управляющие До конца года в Москве введут рекордное за последние 10 лет число торговых центров. О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Андрей Васюткин Подробнее

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена
07.06.2016 Девелоперы, строители «Мы находим разумный компромисс с арендаторами, который поможет зарабатывать обеим сторонам», – интервью с коммерческим директором ТРЦ «Ривьера» Ольгой Стариченко Подробнее

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность
22.04.2016 Консультанты, управляющие Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией: интервью с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой Подробнее

Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания

Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания
22.08.2017 Консультанты, управляющие Об укреплении на рынке России сегмента F&B и наиболее перспективных регионах для открытия новых ресторанов интервью с исполнительным директором сети «Папа Джонс» в России Михаилом Кольцовым Подробнее

ГК «РЕГИОНЫ» начинает поиск арендаторов для парка «Остров Мечты»

ГК «РЕГИОНЫ» начинает поиск арендаторов для парка «Остров Мечты»
21.08.2017 Консультанты, управляющие Арендаторам предлагается 200 позиций: торговые помещения, 12 ресторанов, 14 кафе, 6 кафетериев и 11 кафе быстрого питания в зоне фудкорта Подробнее

Популярное

Исполнительный директор сети «Папа Джонс» в России Михаил Кольцов
Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания
Об укреплении на рынке России сегмента F&B и наиболее перспективных регионах для открытия новых ресторанов интервью с исполнительным директором сети «Папа Джонс» в России Михаилом Кольцовым
подождите ...
HotLog