Ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы по результатам 2 квартала 2014 года

Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014 года достиг 16 млн кв. м. За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 000 кв. м помещений, из которых 59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным, начиная с 2009 года.

Самым крупным объектом, введенным в эксплуатацию во 2-м квартале в классе А  является бизнес-центр «Президент Плаза», ул. Кульнева, д. 4, стр. 2 (офисная площадь - 96 096 кв. м), в классе B+ самым крупным проектом стал комплекс на ул. Поклонная, вл. 3 (офисная площадь – 85 572 кв. м).

В течение второго полугодия 2014 года на московском рынке к вводу в эксплуатацию заявлено еще около 1,1 млн кв. м офисных площадей. Однако, учитывая темпы строительства,  часть из них будет перенесена на 2015 год, поэтому наиболее вероятно, что в последующие два квартала будет введено не более 750 000 кв. м, что позволит превысить показатели 2010 года и сможет стать максимальным значением за посткризисный период.

Уровень вакантных площадей для офисных зданий класса А на конец 2 квартала текущего года составил 22%. По итогам шести месяцев показатель увеличился на 2%, что обусловлено восстановлением объемов нового строительства. В пределах «ЦАО» ввод в эксплуатацию двух крупных объектов класса А («Башня Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити» и здание F бизнес парка «Аврора Бизнес-Парк», ул. Садовническая, 82, корп. F) сдерживал снижение доли свободных площадей.

На конец 2 квартала доля вакантных площадей составила 16% для объектов класса Б+ и 8% для класса Б-.  Уровень свободных помещений в офисных центрах класса Б+ несколько увеличился: по сравнению с 4 кварталом 2013 года он вырос на 1%. В то же время в объектах класса Б-  показатель остается стабильным.

Заметна тенденция увеличения объемов чистого поглощения.  За первое полугодие показатель вырос на 110 000 кв. м. Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 года почти в два раза ниже объемов нового строительства.

Что касается динамики арендных ставок, усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста предложения, валютные колебания не могли не повлиять на динамику ставок аренды на офисные помещения класса А и А-премиум. 

По итогам шести месяцев 2014 года средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А снизилась на 4% по сравнению с концом 2013 года и на конец 2 квартала 2014 года составила $750 за кв. м в год. Если говорить о динамике коммерческих условий в объектах класса Б+, то средняя запрашиваемая базовая ставка аренды немного выросла с $525 до $530 за кв. м в год.

Ситуацию на рынке офисной недвижимости Москвы во 2 квартале, 2014 года комментируют Управляющие Партнеры компании ILM

Дмитрий Мыслин отмечает: «Первое полугодие, 2014 года охарактеризовалось продолжающимся высоким темпом ввода новых объектов при сокращающемся спросе, связанным с увеличением негативных ожиданий у арендаторов и с повышенным вводом в эксплуатацию замороженных объектов. Около 500 000 кв. м было введено во втором квартале, до 1 млн кв. м будет введено до конца 2014 года. На текущий момент, самая большая доля вакантных помещений сосредоточена в районе «Большого Сити» (территории, прилегающей к ММДЦ «Москва-Сити»).

Несмотря на то, что чистое поглощение за 1 полугодие является положительным и составляет 260 000 кв. м, высокие темпы ввода новых объектов на уровне 504 000 кв. м привело к дополнительному высвобождению новых площадей и росту этого показателя до 14%.Таким образом, рост вакантных площадей неизбежно приводит к падению арендных ставок. Высокие темпы ввода новых объектов сохраняться вплоть до середины 2015 года, что неизбежно приведет к дальнейшему сокращению арендных ставок. Ситуация может только усугубиться в случае дальнейшего замедления экономики в связи со сложившейся макроэкономической ситуацией».

Андрей Лукашев комментирует: «Увеличилось предложение по сдаче офисных площадей в субаренду. Таким образом,  компании - потенциальные субарендаторы получают полностью готовое помещение для въезда, а компании с излишками офисных помещений получают возможность немедленно оптимизировать расходы по аренде.  Мы видим, что сегодня повышенным спросом пользуются помещения готовые к въезду с отделкой, что позволяет арендаторам избежать капитальных затрат на отделку помещения в размере года арендной платы.

В связи с колебаниями курса валют во 2 м квартале 2014 года наметилась тенденция перехода ставок в рубли, или фиксации валютных коридоров.

Мы  также видим, что за счет ввода в эксплуатацию новых объектов, значительно увеличилось предложение в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном Округе».

Компания ILM оказывает комплексные услуги корпоративным клиентам на рынке коммерческой недвижимости. Услуги компании включают: сопровождение сделок с офисной и складской недвижимостью, землей, консалтинг, оценку, исследования рынка, управление проектами, управление инвестициями.

С подробным отчетом о сложившейся ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы можно ознакомиться здесь