УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Особенности регионального ритейла

18.09.2013

Торговый сегмент коммерческой недвижимости в последнее время все активнее развивается в регионах. Сложности в строительстве новых объектов в столице и рост конкуренции в крупных городах стали причиной переориентации интересов многих крупных девелоперов и ритейлеров.

Развитие этой отрасли имеет свои особенности на региональном рынке. Какие именно, рассказал нашему порталу управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.

Михаил Рогожин, управляющий директор
отдела торговых помещений CBRE

– С чего началось развитие ритейла в России?

Становление качественной торговли в России началось в конце 90-х с Москвы. В Москве все началось с открытия двух знаковых торговых проектов. Знаковыми событиями в столице стали открытие первых торговых центров сети «Рамстор» и покупка магазина «Наташа» на Тверской сетью Benetton. Это были небольшие по площади, но первые концептуальные торговые объекты в нашей стране.

Позже в 2002 году был открыт еще один знаковый проект – торгово-развлекательный комплекс «Атриум» с огромной на тот момент площадью – более 100 тыс. кв. м. «Атриум», пройдя несколько вариантов ребрендинга, до сих пор остается одним из самых популярных торговых объектов Москвы.

Также важным этапом в развитии ритейла стал приход в Россию сети IKEA и строительство торговых центров «МЕГА». 

Сначала в развитие качественной торговли на МКАД никто не верил,  но с течением времени эти проекты были успешно «заселены». После этого, когда стало понятно, что торговля может успешно развиваться и за пределами МКАД, ритейл пошел в регионы.

– Какие этапы прошел региональный ритейл с тех пор и до сегодняшнего дня?

Первая волна освоения регионов пришлась на города-миллионники как места с самым высоким уровнем доходов  населения (не считая, конечно, северных городов) и самой высокой концентрацией населения после Москвы и СПб. Так, один из первыхрегиональных объектов, с которым мы начинали работать, был небольшой торговый центр – «Южный» в Казани.

Важным этапом развития ритейла в регионах, как и в свое время в Москве, стал первый региональный проект IKEA – «МЕГА Казань».

Города-миллионники постепенно обзаводились торговыми проектами, и у девелопера все чаще возникал вопрос: построить торговый центр на высококонкурентном рынке или же выйти в город с меньшей численностью населения, но с более низким уровнем конкуренции. Конечно, поначалу и девелоперы, и ритейлеры подходили к реализации объектов в небольших городах с большой осторожностью, и интересны на тот момент были города с населением 500 тыс. – 1 млн. человек.

Через несколько лет, когда перспективность развития торговли в регионах была подтверждена рядом успешных проектов, они стали осваиваться более активно.

На тот момент самый дальний город, в который пришла цивилизованная торговля, был Красноярск, выходить в который девелоперы опасались из-за его удаленности, а, соответственно, сложностей с логистикой и управлением. Это был новый шаг – освоение Восточной Сибири. В этом городе мы занимались заполнением торгово-развлекательного центра «Планета», который оказался очень успешным.

На сегодняшний день ритейл дошел до Читы и Иркутска. Следующий шаг, который явно не за горами, – освоение Дальнего Востока.

– Каковы основные отличия развития ритейла в Москве, Петербурге и регионах сегодня?

Основное отличие – в уровне брендов. В Москве и Петербурге население может позволить  себе приобретение товаров дорогих брендов, поэтому здесь их представлено больше. В регионах преимущественно представлены общедоступные марки. В целом, в регионах спрос более ограничен, поэтому сюда идет меньшее количество брендов и представлены они меньшим количеством торговых точек.

Кроме того, на региональных рынках иногда встречается неграмотный подход к работе. Например, девелопер строит неконцептуальный объект, в который не хотят садиться сетевые ритейлеры. В результате это приводит к незаполнению или наполнению ТЦ невнятными арендаторами, что формирует соответствующий имидж объекта на рынке и в дальнейшем ведет к неэффективности проекта и его последующей реконцепции.

Еще есть особенность, которая касается городов с высоким уровнем доходов населения. Обычно это более высокая запрашиваемая оплата труда сотрудникам сферы ритейла при более низком качестве работы, чем на большой земле, - последствия высокого среднего уровня заработной платы.

Стоимость строительства торговых центров в отдаленных городах, а также конечная стоимость товаров для покупателей  зачастую бывает дороже, чем в Москве или Петербурге, в силу высоких затрат на логистику.

– Вы говорили, что первоначально основным фактором при выборе города для дальнейшего развития для ритейлера была его численность населения. Насколько это важно сейчас?

Сейчас игроки рынка готовы осваивать города с населением и 500, и 300 тыс. чел.,  и еще меньше, если уровень доходов у населения высокий и качество проекта достойное. Так, например, один из наших последних проектов – лайфстайл центр «Солнечный» в Новом Уренгое, который откроется в ноябре. Это город с населением чуть меньше 150 тыс. человек, при этом качественные бренды вошли в город с удовольствием, поскольку уровень доходов населения там один из самых высоких по стране, а сам проект очень качественный – с продуманной маркетинговой концепцией и инновационной архитектурой. Среди магазинов, которые подтвердили свое участие в проекте, «якоря» - «М.видео», «Детский Мир», «Спортмастер», четырехзальный кинотеатр «Сезар», сильнейший игрок Ямала в продуктовом ритейле -супермаркет «Анкор». Среди других брендов, которые будут представлены в центре – UnitedColorsof Benetton, Incity, Deseo, O’Stin, O’Stin-Kids, De Sallito, Zarina, Love Republic, befree и пр. Зона организации общественного питаниябудетпредставлена ресторанами «Перчини», «Оока» и «Изюм», а также операторами фудкорта Subway, Sbarro, «Восточный базар», Carl’s Jr и др.

С другой стороны, в России есть города с гораздо большей численностью населения, но при этом с очень низким уровнем доходов. Понятно, что в таких городах, даже если и получится привлечь арендаторов, торговля там может идти не очень динамично.

– Но все-таки численность населения оказывает какое-то влияние на развитие рынка?

Конечно. Существует понятие емкости рынка. Какой бы ни был высокий уровень доходов у населения города, у его покупательской способности всегда есть предел. Поэтому, когда в небольшой город одновременно приходят 2 и более крупных проектов, это может негативно сказаться на их рентабельности. Особенно в таком случае «пострадает» тот ТЦ, который запускается на несколько месяцев позже конкурента.

Например, в Сургуте, в прошлом году открылось сразу несколько торговых центров, при этом два – высококлассные объекты площадью около 100 тыс. кв.м. Оба проекта в настоящее время ищут свои ниши на рынке, поскольку покупательский спрос ограничен численностью населения Сургута и близлежащих городов.

В связи с этими факторами девелопер стремится первым войти на рынок небольшого города. Причем если создается действительно качественный объект, плюс у него есть перспективы строительства второй очереди, то второму объекту войти на такой рынок успешно будет очень тяжело. То есть достаточно часто встречаются ситуации, когда после строительства в городе одного крупного проекта, входить туда другим девелоперам становится нецелесообразным. Если же речь идет о наличии в городе нескольких небольших объектов, то строительство крупного ТЦ имеет смысл.

– В каких небольших региональных городах, на ваш взгляд, существует подобная ситуация?

Говорить наверняка очень сложно – для постановки такого «диагноза» необходим тщательный анализ рынка. На первый взгляд, при сопоставлении численности населения, качестве существующего крупного торгового проекта и уровне доходов населения, кажется, что к таким городам относится Котлас с населением 60 тыс. чел. со строящимся ТЦ «Столица» площадью 30 тыс. кв. м, Муром (население – 110 тыс. чел.); здесь в прошлом году был сдан ТЦ «Мармелад» площадью 16 тыс. кв. м, Новый Уренгой с населением около 150 тыс. чел., где в ноябре откроется лайфстайл центр «Солнечный», Тобольск с населением 110 тыс. чел., где строится «Жемчужина Сибири» площадью 53 тыс. кв. м. при условии, что объект будет построен и заполнен грамотно.

– Какие еще сложности могут останавливать игроков при выходе на новый рынок?

Ритейлер присматривается к конкурентной среде города. Кроме того, очень важный момент – это налаживание логистики. Например, до Норильска не ходят поезда, морское сообщение работает ограниченный период времени, воздушный транспорт – это дорого. Поэтому многие ритейлеры не готовы идти в регионы самостоятельно, и привлекают для этого местных партнеров. Также существует необходимость постоянно посещать город кому-то из менеджеров, что тоже может не нравиться руководству компаний. Встречаются сложности с завышенными арендными ставками, которые назначает собственник ТЦ, особенно если речь идет фактически о проекте-монополисте. Тем не менее, если город не бедный, то объекты там хорошо заполняются.

– Какие сферы ритейла развиты в регионах больше, а какие меньше?

Существуют нюансы, которые важно знать о каждом городе. Например, в северных городах совершенно неактуально открытие магазинов формата DIY: вахтовый образ жизни не предполагает интерес к такому формату. В Чебоксарах, например, не приживается зона фудкорта.

А продуктовый ритейл везде представлен активнее других сегментов. Кроме того, в региональных городах очень популярны магазины спортивной одежды и косметики.

– Каково сейчас положение местных девелоперов? Встречаются ли среди местных компаний профессиональные игроки?

Профессиональные игроки в регионах встречаются, но не так часто. В качестве примера можно привести несколько компаний. Так, в Иркутске строительством торговых объектов занимается компания «Фортуна», в Чите крупнейший ТЦ «Макси» построил местный девелопер, в Новом Уренгое все качественные торговые объекты принадлежат ГК «Анкор», в Поволжье работает компания «Виктор и Ко», в Вологде и близлежащих городах – компания «Макси Девелопмент».

– Каковы преимущества местного девелопера перед «чужаком»?

Основные преимущества – это знание рынка, опыт работы на нем, административный ресурс, а также понимание психологии и потребностей местных покупателей, - именно понимание как аборигена, на подсознательном уровне.

– Каковы особенности работы с региональными проектами для брокера?

Основная сложность работы с регионами для брокера – это необходимость постоянно преодолевать огромные расстояния. Конечно, не все компании могут себе это позволить. Посетить город один раз – недостаточно, его нужно хорошо изучить, чтобы уметь правильно донести его арендаторам. Кроме того, ситуация может быстро меняться, и здесь речь идет не только об изменениях рынка, таких как, например, открытие крупного объекта, но и других событиях. Одним словом, на успешность торгового объекта влияют не только ритейл-факторы, но гораздо более широкий круг вопросов.

Примеров этому в моей практике было много. Например, я знаю, что в одном из региональных городов есть очень хороший объект с качественной концепцией, интересной архитектурой и пр., но при этом он никогда не работал, его посещаемость всегда была очень низкой. Как выяснилось, на это оказало влияние сразу несколько факторов. Во-первых, объектстроили не местные девелоперы, а представители абсолютно другого региона. По всей видимости, психологически деятельность «чужаков» задела и посетителей, и местных торговых операторов. Второй момент – часть объекта была построена на месте бывшего кладбища, что, безусловно, не улучшило его имидж. Третье  – для реализации объекта сносили старые дома, которые перед этим расселяли, а расселение, как обычно, не удовлетворило всех жителей дома. Вдобавок через некоторое время эксплуатации объекта там обрушился потолок. Вследствие всех этих факторов, торговый центр испытывает определенные проблемы.

– Расскажите подробнее о региональных проектах, с которыми вы работаете?

На данный момент в регионах мы работаем со следующими проектами: ТРЦ «Фортуна Сити Молл» в Иркутске, площадь – 220 тыс. кв. м, ТЦ «Октябрьский» в  Твери, площадь – 60 тыс. кв. м, ТЦ «Арена» в Норильске, площадь –  27,9 тыс. кв. м,  ТРЦ«Аркада» в Уфе, площадь - 55 тыс. кв. м, лайфстайл центр «Солнечный» в Новом Уренгое, площадь – 40 тыс. кв. м, ТРЦ «Магеллан» в Тюмени, площадь – 97,5 тыс. кв. м., ТРЦ «Тюменский» здесь же, площадь – 170 тыс. кв. м, ТРЦ «Сити Парк» в Саранске, площадь – 68 тыс. кв. м.

Также наша команда осуществляла реализацию проектов ТРЦ в таких городах как Сургут, Рязань, Чебоксары, Саратов, Казань, Калининград, Красноярск, Ярославль, Новосибирск, Липецк, Астрахань и др.

Справка о CBRE:

История компании начинается с 1773 года. На российском рынке компания работает с 1994 года. Сегодня CBRE – это мировой лидер в области коммерческой недвижимости, имеющий более 300 офисов в мире и штат сотрудников около 34 000 человек. Акции компании CBRE Group Inc., штаб-квартира которой находится в Лос-Анджелесе (США), торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже. В России на сегодняшний день компания имеет представительства в Москве и Санкт-Петербурге.

Беседовала Екатерина Мирошкина, ZDANIE.INFO

Материалы по теме

Доходность инвестиций в региональные объекты снижается

Через два года из зашедших в Екатеринбург за последние пять лет федеральных торговых сетей и девелоперских компаний могут покинуть регион до 10-15% участников
10.11.2014 Девелоперы, строители По мнению экспертов через два года из Екатеринбурга уйдут до 10-15% федеральных сетевиков Подробнее

Ритейлеры уходят в регионы

Ритейлеры уходят в регионы
13.09.2011 Регионы РФ Качественные объекты появятся в небольших городах Подробнее

Ритейлеры и девелоперы: кто кого?

Ритейлеры и девелоперы торговых площадей
02.03.2009 Торговые В отношениях ритейлеров и девелоперов торговых площадей наступила фаза открытого противостояния Подробнее

Офис «Бритиш Американ Тобакко Россия» сертифицирован по экологическому стандарту BREEAM

Офис «Бритиш Американ Тобакко Россия» сертифицирован по экологическому стандарту BREEAM
21.02.2018 Консультанты, управляющие Консультантом по сертификации офиса «БАТ Россия» в «Крылатских Холмах» выступила компания JLL Подробнее

Чешский гипермаркет зоотоваров Dino Zoo присоединится к МФК «Саларис»

Проект ТРЦ «Саларис» на Киевском шоссе
12.02.2018 Консультанты, управляющие Флагманский магазин международного бренда займет 1500 кв.м на первом этаже торговой галереи ТПУ «Саларьево» Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog