Как развивается рынок офисной недвижимости Петербурга

Об основных тенденциях в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга, его развитии, проблемах и перспективах мы поговорили с генеральным директором компании London Real Invest Зосей Захаровой. 

Зося Захарова, генеральный директор

компании London Real Invest

 

– Какова общая ситуация на рынке офисной недвижимости в Петербурге? Какие тенденции можно отметить?

На рынке офисной недвижимости Петербурга прослеживается тенденция стабилизации и увеличения инвестиционной активности девелоперов; возобновилась реализация части проектов, которые были приостановлены в результате кризиса. Также увеличивается и заполняемость бизнес-центров.

Несмотря на то, что рентабельность торговой недвижимости на сегодняшний день в среднем выше, строительство новых бизнес-центров актуально: показатели чистого поглощения превышают параметры ввода. Это связано с развитием бизнеса в Петербурге, а также с переездом в город офисов крупных компаний из Москвы.

– Какова ситуация со спросом? Какой из сегментов пользуется наибольшей популярностью?

На рынке сегодня наблюдается высокий спрос на качественные офисные площади в наиболее востребованных локациях и с хорошей концепцией, период заполнения новых бизнес-центров арендаторами сокращается. 
Наибольшим спросом по результатам 1 квартала 2013 года пользуются бизнес-центры класса «B»; их средний показатель заполняемости составляет 93%. Далее идут бизнес-центры класса «В+» – 92%, и бизнес-центры класса «А» заполнены на 88%.

– Что, помимо стоимости, оценивает арендатор в первую очередь?

По-прежнему для арендаторов определяющим фактором является локация объекта. В целом, ситуация на рынке значительно не меняется: бизнес все так же стремится в центр города. Это связано с несколькими факторами. Главное – это развитость транспортной инфраструктуры: из центра города быстро можно попасть в любую точку города. Во-вторых, большинство встреч проходит именно в центре, так у нас заведено. В целом, для многих компаний их офис – это визитная карточка, а расположение в центре города придает компании статус.

Помимо центра, также востребованы и прилегающие к центру кварталы, расположенные вблизи станций метро.

Если рассматривать положение дел отдельно по сегментам, то ситуация выглядит следующим образом: бизнес-центры класса «А» сконцентрированы преимущественно в Петроградском и Центральном районе, а также в Московском районе (рядом с аэропортом несколько крупных офисных комплексов класса А) в совокупности   – на них приходится в общей сложности 60% площадей в данном классе. Офисные объекты класса «В+» наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах (56% площадей в данном классе). Офисные объекты класса «В» представлены в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (51% площадей).

– Каковы арендные ставки на рынке?

На конец 1 квартала 2013 года средний уровень арендных ставок  в бизнес-центрах класса «А» в Петербурге составил 1 480 руб./кв.м/мес., в бизнес-центрах класса «В+» – 1 200 руб./кв.м/мес., в бизнес-центрах класса «В» – 1 040 руб./кв.м/мес. (все ставки приведены с учетом НДС и КУ). По сравнению с концом 2012 года средние ставки изменились незначительно. По итогам 2013 года ожидается умеренный рост арендных ставок в пределах до 10%.

– Насколько сложно новым инвесторам выходить на этот рынок?

Рынок офисной недвижимости имеет свою специфику. Практика показывает, что наиболее успешны сетевые проекты. Рынок бизнес-центров в СПб непростой: здесь присутствуют объекты, заполненные на 100%, где арендаторы стоят в листингах ожидания, а есть проекты с очень хорошей локацией, но которые далеки от стопроцентной заполняемости. Это связано со многими факторами, но большинство из них лежат в плоскости менеджмента. Поэтому в этом смысле девелоперу целесообразно реализовывать проект с привлечением профессиональной управляющей компании. 

– Что вы можете сказать о соотношении российские/иностранные инвестиции в этом сегменте?

В отличие от торгового сектора, где в 2012 году основными покупателями являлись иностранные компании, на рынке офисной недвижимости – больше покупают российские компании, занятые в энергетическом и нефтегазовом секторах. 

– Со стороны компаний какого сегмента отмечается наибольший интерес к качественным офисам в СПб? 

Пул арендаторов напрямую зависит от уровня развития того или иного бизнеса в городе. Так, большую долю площадей в Петербурге занимает нефтегазовый, строительный, производственный сектора, а также ритейл, IT и ряд других услуг. 

– Какие недавно сданные или заявленные к вводу в эксплуатацию объекты кажутся вам наиболее интересными? В чем их особенности?

Наиболее крупными проектами, открытие которых ожидается до конца 2013 года, являются БЦ «Лидер Тауэр» и 1-я очередь БЦ «Невская Ратуша». «Лидер Тауэр» известен тем, что он является самым высоким строением в городе (если не считать телебашню). Также фасад здания оснащен медиа-системой, которая позволяет  воспроизводить любые изображения и видеоматериалы на всех четырех сторонах здания.

Также в этом году будет введена первая очередь делового квартала «Невская ратуша». В состав проекта войдут восемь бизнес-центров, отель, пешеходная зона, фитнес-центр и паркинг. Общая площадь комплекса составит 350 тыс. квадратных метров.

Также можно выделить проекты: деловой центр «Ренессанс Правда», МФК «У Красного моста» и др. Всего в 2013 году заявлено к вводу около 230 тыс. кв. м.  По нашим прогнозам ввод ряда проектов будет перенесен на следующий год, и результат будет несколько меньше.

– Какими вам видятся перспективы этого рынка на ближайшие 5-10 лет?

Перспективы у этого рынка всегда есть. Пока экономика региона развивается в различных направлениях, есть потенциал и у офисной недвижимости.

При этом надо понимать, что с усилением конкуренции на рынке, с повышением требовательности со стороны арендаторов офисов, пропорционально должно возрастать и качество самих бизнес-центров.

Наиболее успешными в этом смысле будут проекты, к реализации которых девелопер будет грамотно подходить с самого начала, то есть с разработки маркетинговой концепции. Также очень важно  и качество работы привлекаемой управляющей компании. Или же девелопер может создать свою. Однако важно понимать, что это должно быть отдельное направление бизнеса, а не просто придаток девелопмента. Его также надо развивать, привлекать профессиональные кадры, реализовывать новые стратегии и маркетинговые методы работы. 

Беседовала Екатерина Мирошкина, ZDANIE.INFO