УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Как развивается рынок офисной недвижимости Петербурга

17.07.2013

Об основных тенденциях в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга, его развитии, проблемах и перспективах мы поговорили с генеральным директором компании London Real Invest Зосей Захаровой. 

Зося Захарова, генеральный директор
компании London Real Invest
 

– Какова общая ситуация на рынке офисной недвижимости в Петербурге? Какие тенденции можно отметить?

На рынке офисной недвижимости Петербурга прослеживается тенденция стабилизации и увеличения инвестиционной активности девелоперов; возобновилась реализация части проектов, которые были приостановлены в результате кризиса. Также увеличивается и заполняемость бизнес-центров.

Несмотря на то, что рентабельность торговой недвижимости на сегодняшний день в среднем выше, строительство новых бизнес-центров актуально: показатели чистого поглощения превышают параметры ввода. Это связано с развитием бизнеса в Петербурге, а также с переездом в город офисов крупных компаний из Москвы.

Какова ситуация со спросом? Какой из сегментов пользуется наибольшей популярностью?

На рынке сегодня наблюдается высокий спрос на качественные офисные площади в наиболее востребованных локациях и с хорошей концепцией, период заполнения новых бизнес-центров арендаторами сокращается. 
Наибольшим спросом по результатам 1 квартала 2013 года пользуются бизнес-центры класса «B»; их средний показатель заполняемости составляет 93%. Далее идут бизнес-центры класса «В+» – 92%, и бизнес-центры класса «А» заполнены на 88%.

Что, помимо стоимости, оценивает арендатор в первую очередь?

По-прежнему для арендаторов определяющим фактором является локация объекта. В целом, ситуация на рынке значительно не меняется: бизнес все так же стремится в центр города. Это связано с несколькими факторами. Главное – это развитость транспортной инфраструктуры: из центра города быстро можно попасть в любую точку города. Во-вторых, большинство встреч проходит именно в центре, так у нас заведено. В целом, для многих компаний их офис – это визитная карточка, а расположение в центре города придает компании статус.

Помимо центра, также востребованы и прилегающие к центру кварталы, расположенные вблизи станций метро.

Если рассматривать положение дел отдельно по сегментам, то ситуация выглядит следующим образом: бизнес-центры класса «А» сконцентрированы преимущественно в Петроградском и Центральном районе, а также в Московском районе (рядом с аэропортом несколько крупных офисных комплексов класса А) в совокупности   – на них приходится в общей сложности 60% площадей в данном классе. Офисные объекты класса «В+» наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах (56% площадей в данном классе). Офисные объекты класса «В» представлены в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (51% площадей).

Каковы арендные ставки на рынке?

На конец 1 квартала 2013 года средний уровень арендных ставок  в бизнес-центрах класса «А» в Петербурге составил 1 480 руб./кв.м/мес., в бизнес-центрах класса «В+» – 1 200 руб./кв.м/мес., в бизнес-центрах класса «В» – 1 040 руб./кв.м/мес. (все ставки приведены с учетом НДС и КУ). По сравнению с концом 2012 года средние ставки изменились незначительно. По итогам 2013 года ожидается умеренный рост арендных ставок в пределах до 10%.

Насколько сложно новым инвесторам выходить на этот рынок?

Рынок офисной недвижимости имеет свою специфику. Практика показывает, что наиболее успешны сетевые проекты. Рынок бизнес-центров в СПб непростой: здесь присутствуют объекты, заполненные на 100%, где арендаторы стоят в листингах ожидания, а есть проекты с очень хорошей локацией, но которые далеки от стопроцентной заполняемости. Это связано со многими факторами, но большинство из них лежат в плоскости менеджмента. Поэтому в этом смысле девелоперу целесообразно реализовывать проект с привлечением профессиональной управляющей компании. 

Что вы можете сказать о соотношении российские/иностранные инвестиции в этом сегменте?

В отличие от торгового сектора, где в 2012 году основными покупателями являлись иностранные компании, на рынке офисной недвижимости – больше покупают российские компании, занятые в энергетическом и нефтегазовом секторах. 

Со стороны компаний какого сегмента отмечается наибольший интерес к качественным офисам в СПб? 

Пул арендаторов напрямую зависит от уровня развития того или иного бизнеса в городе. Так, большую долю площадей в Петербурге занимает нефтегазовый, строительный, производственный сектора, а также ритейл, IT и ряд других услуг. 

Какие недавно сданные или заявленные к вводу в эксплуатацию объекты кажутся вам наиболее интересными? В чем их особенности?

Наиболее крупными проектами, открытие которых ожидается до конца 2013 года, являются БЦ «Лидер Тауэр» и 1-я очередь БЦ «Невская Ратуша». «Лидер Тауэр» известен тем, что он является самым высоким строением в городе (если не считать телебашню). Также фасад здания оснащен медиа-системой, которая позволяет  воспроизводить любые изображения и видеоматериалы на всех четырех сторонах здания.

Также в этом году будет введена первая очередь делового квартала «Невская ратуша». В состав проекта войдут восемь бизнес-центров, отель, пешеходная зона, фитнес-центр и паркинг. Общая площадь комплекса составит 350 тыс. квадратных метров.

Также можно выделить проекты: деловой центр «Ренессанс Правда», МФК «У Красного моста» и др. Всего в 2013 году заявлено к вводу около 230 тыс. кв. м.  По нашим прогнозам ввод ряда проектов будет перенесен на следующий год, и результат будет несколько меньше.

Какими вам видятся перспективы этого рынка на ближайшие 5-10 лет?

Перспективы у этого рынка всегда есть. Пока экономика региона развивается в различных направлениях, есть потенциал и у офисной недвижимости.

При этом надо понимать, что с усилением конкуренции на рынке, с повышением требовательности со стороны арендаторов офисов, пропорционально должно возрастать и качество самих бизнес-центров.

Наиболее успешными в этом смысле будут проекты, к реализации которых девелопер будет грамотно подходить с самого начала, то есть с разработки маркетинговой концепции. Также очень важно  и качество работы привлекаемой управляющей компании. Или же девелопер может создать свою. Однако важно понимать, что это должно быть отдельное направление бизнеса, а не просто придаток девелопмента. Его также надо развивать, привлекать профессиональные кадры, реализовывать новые стратегии и маркетинговые методы работы. 

Беседовала Екатерина Мирошкина, ZDANIE.INFO

Материалы по теме

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2012 г.

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2012г.
01.03.2013 Офисы В городе на разной стадии строительства находится более 20 офисных объектов арендопригодной площадью 200 000 кв.м Подробнее

Рынок офисов Санкт-Петербурга – обзор за III квартал 2012 года

Офисы Санкт-Петербурга - обзор
28.10.2012 Офисы По итогам 2012 года в СПб ожидается выход на рынок 140-150 тысяч метров качественных офисов Подробнее

Краткий обзор за 2012 год: прогноз ввода новых бизнес-центров в СПб

London Real Invest - Прогноз ввода новых БЦ в Петербурге
11.07.2012 Офисы По объему ввода офисных площадей в 2012 году рынок Санкт-Петербурга может догнать показатели 2007 года Подробнее

UNIQLO открыл второй магазин в Новой Москве

ТРЦ «Бутово Молл»
19.06.2018 Консультанты, управляющие Магазин японского холдинга занял площадь 1300 кв.м на первом этаже ТРЦ «Бутово Молл» Подробнее

На базе подмосковного ТЦ «Экватор» планируют сформировать сеть малых торговых центров

ТЦ «Экватор» в г. Реутов Московской области
05.06.2018 Консультанты, управляющие О запуске проекта объявили Президент Ассоциации владельцев недвижимости Владимир Капустин и консалтинговая компания «Знак» Подробнее

Популярное

Рынок коммерческой недвижимости в I квартале 2018 года
Обзор различных сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы за I квартал 2018 года
Аналитики Cushman & Wakefield по-прежнему полагают, что объем инвестиций в этом году вырастет и, возможно, превысит 4,5 млрд евро
подождите ...
HotLog