В I полугодии 2019 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию 279 000 кв. м качественных складских площадей, что всего на 4% больше показателей аналогичного периода прошлого года. При этом объем новых BTS-проектов (built-to-suit) вырос в 1,5 раза по сравнению с I полугодием 2018 г. и составил 90 000 кв. м (32% от общего объема), тогда как объём спекулятивного строительства сократился на 10% за этот же период.
Существенный рост BTS строительства обусловлен как дефицитом качественных складов площадью более 20 000 кв. м, так и желанием крупных корпораций, которые имеют возможности расширения своих мощностей, заезжать в объекты, учитывающие все особенности их бизнеса и построенные по международным стандартам. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию более 500 000 кв. м складов в формате BTS (built-to-suit) / BTR (built-to-rent), что сравнимо с показателями 2018 г. (450 000 кв. м). При реализации данных планов и вводом последних фаз built-to-suit проектов предыдущих лет, объем новых проектов BTS в 2019 г. может достичь максимального значения за последние 10 лет.
Крупнейшими спекулятивными складскими комплексами, введенными в эксплуатацию в I полугодии 2019 г., являются PNK «Парк Коледино» (с последующей продажей компании «Мистраль Трейдинг», которая будет использовать часть помещений для сдачи в аренду), корпус 6-7 в PNK «Парке Валищево», а также корпус 13-14 в складском комплексе «Сынково 2». Высотный склад размером 90 000 кв. м был построен для крупного DIY-ритейлера в подмосковном городе Солнечногорске.
В I полугодии 2019 г. объем сделок аренды и продажи качественных складских площадей в Москве составил 762 000 кв. м, что на 34% больше, чем в I полугодии 2018 г. Спрос на складские площади стабильно увеличивается – в среднем на 20% в течение последних трех лет (I полугодие 2017-
1П 2019 гг.). При этом динамика роста объема сделок в I полугодии 2019 г. была наибольшей за последние 5 лет. По прогнозам Colliers International, высокий спрос на качественные складские площади сохранится на протяжении ближайших лет.
В I полугодии 2019 г. наиболее активными игроками на рынке складской недвижимости стали ритейл-компании –офлайн- и онлайн-ритейлеры сформировали
44% от общего объема спроса, что выше показателей аналогичного периода 2018 г. на 5,2 п.п. На втором месте – логистические компании, которые сформировали 22% от общего объема спроса, за год их доля увеличилась на 12,3 п.п. На третьем месте – компании производственного сектора, их доля составила 20%.
Наибольший объем сделок аренды и продажи был заключен на юге Московской области - 257 000 кв. м, или 33,7% от общего объема сделок I полугодия 2019 г. Южное направление является одним из наиболее востребованных направлений, поскольку открывает доступ к наиболее развитой транспортно-логистической и складской инфраструктуре. Высокий объем спроса была также зафиксирован на северном (156 тыс. кв. м, или 20,4%) направлении Московской области и северо-восточном (150 000 кв. м, или 19,75%).
Крупнейшие новые сделки со складами в I полугодии 2019 г.
Компания | Сектор | Формат | Площадь (кв.м) | Объект |
«ВкусВилл» | Ритейл | BTR-аренда | 108 064 | PNK Парк Вешки |
«Мистраль» | Производство | Продажа | 55 500 | PNK Парк Коледино |
«Спортмастер» | Ритейл | Аренда | 35 044 | Индустриальный парк «Холмогоры» |
Centos | Логистика | Аренда | 30 210 | Технопарк «Крекшино» |
СДЭК | Логистика | Аренда | 28 968 | Индустриальный парк «Южные врата» |
Fix price | Ритейл | BTS-продажа | 27 768 | PNK Парк Пушкино |
«Русклимат» | Производство | Аренда | 27 200 | Складской комплекс «Мамонтово» |
«Омега» | Дистрибуция | Аренда | 23 447 | Складской комплекс «База №1» |
Средний объем сделок аренды и продажи в I полугодии 2019 г. составил 10 960 кв. м и 30 480 кв. м соответственно, а сделок built-to-rent и built-to-suit – 73 600 кв. м и 18 309 кв. м соответственно. Объем сделок в формате BTS и BTR в совокупности в I полугодии 2019 г. увеличился на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2018 г., что обусловлено сокращением объема готовых складских площадей, а также востребованностью опции строительства склада «под ключ» в любой локации.
В I полугодии 2019 г. уровень вакантных площадей в Московском регионе составил 4,5%. Наибольший уровень вакантности зафиксирован на западе Московской области (13,4%). Также высокая доля свободных помещений зафиксирована на востоке (6,6%) и юго-западе Московского региона (6,3%). В Москве вакантность находится на низком уровне – 2.4%. Уровень вакантных площадей в температурных складах составляет 2%. Низкий уровень свободных помещений объясняется сезонным фактором, а также отсутствием нового строительства
Ставки аренды в Московском регионе плавно увеличиваются на фоне сокращения свободного предложения – в I полугодии 2019 г. ставка аренды на офисы класса А и В достигли 3 850 рублей за кв. м в год без НДС и OpEx на склады класса А и B, уровень ставок в Москве в 1П 2019 г. достиг 5 190 рублей за кв. м в год без НДС и OpEx.
По прогнозам Colliers International, во II полугодии 2019 г. в Московском регионе ожидается ввод более 900 000 кв. м качественных складских помещений, из которых 132 000 кв. м будет введено в Москве. Наибольшее количество складских комплексов планируется открыть на юге и севере Московского региона, на которые придется в совокупности 46% от запланированного объема (419 000 кв. м).
Наибольшее количество планируемых BTS- и BTR-проектов составят объекты для фуд-ритейлеров (253 000 кв. м), DIY-сетей (230 000 кв. м), онлайн-ритейлеров
(100 000 кв. м), мультипрофильных ритейлеров (40 000 кв. м), логистических компаний (40 000 кв. м) и т.д.
Высокий уровень ввода спекулятивных складов и высокий спрос на качественные складские площади будет способствовать сохранению доли свободных площадей на низком уровне – 4-4,5% до конца года.
Ставка аренды на склады класса А и B продолжит плавно увеличиваться в течение II полугодия 2019 г. и составит 3 850 – 3 950 рублей за кв. м в год без НДС и OpEx. Стоимость продажи квадратного метра останется в диапазоне 35 000 – 37 000 рублей за кв. м в год.