УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

В 2019 году объем ввода новых офисов может увеличиться в 3 раза в сравнении с 2018 годом

08.02.2019

Аналитики консалтинговой компании CBRE отмечают по итогам прошедшего года рекордно низкий за последние 20 лет объем нового офисного предложения в Москве – всего 133 300 кв.м. Объем предложения новых офисных площадей в ближайшие несколько лет останется достаточно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.

Примерно 3 млн кв.м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства. Пятая часть этого объема (около 600 000 кв.м) – это заявленные объекты формата build-to-suit, строительство которых начнется после появления арендатора или покупателя. В портфеле практически каждого профессионального девелопера есть готовый проект, строительство которого может начаться, как только появится соответствующий интересант.

Если в 2019 году все объекты будут введены в срок, то объем нового предложения может оказаться в три раза больше значения предыдущего 2018 года – 460 000 кв.м. Однако, скорее всего, итоговая цифра составит примерно 80% заявленного объема.

На данное время потенциал нового офисного строительства составляет более 3 млн кв.м офисных площадей, но его реализация откладывается.

Объем заявленного нового офисного предложения в Московском регионе

Уровень свободных офисных помещений продолжил снижаться как в сегменте класса «А», так и в сегменте класса «В». Как следствие, в целом по рынку этот показатель также сократился и на конец 2018 года составил 11,2%. За последние 2 года доля свободных офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» сократилась на 5,6 п.п. и достигла минимального за последние 6,5 лет (с конца II квартала 2012 года) значения – 13%. Учитывая прогнозируемые объемы спроса и предложения, в 2019-2020 годах средний уровень свободных помещений сохранится на уровне близком к 11%.

Динамика объемов нового предложения, чистого поглощения и доли свободных площадей

Объем новых сделок по аренде и приобретению конечными пользователями качественных офисных площадей по итогам 2018 года составил 1,45 млн кв.м, что является максимальным значением за последние 10 лет. Представители финансового сектора формируют основной спрос на офисные площади (33%). В 2018 заметно возрос интерес к офисной недвижимости со стороны представителей сферы строительства и недвижимости (11%). Рост по сравнению с 2017 годом составил 5 п.п.

В то же время объем годового чистого поглощения снизился по сравнению с предыдущим годом на 150 000 кв.м и составил 525 000 кв.м.

Хотя компании активно переезжали в новые офисные помещения, но большинство из них были ориентированы на улучшение условий аренды или повышение качества офисных площадей, а не на расширение занимаемой площади.

Крупные сделки с офисной недвижимостью 2018 года

Компания Здание Класс Площадь (кв.м)
  Сбербанк БЦ на Кутузовском проспекте, д. 32 «А» 162 000
  Правительство МО Паллау-РБ «А» 20 300
  ФСК ЕЭС Новион «А» 18 600
  Аэрофлот БЦ на улице Арбат, д. 1 «А» 18 500
  OZON Башня на Набережной «А» 17 400
  Банк Авангард БЦ на улице Лесная, д. 6 «В» 14 000
  ПИК Рассвет «В» 12 900
  Транснефть-Технологии ВЭБ Арена «В» 12 700
  Банк Зеенит Лотос «А» 11 400
  X5 Retail Group Оазис «А» 9 700
  Эталон ВТБ Арена «А» 9 200
  Трансмашхолдинг БЦ на улице Ефремова,
д. 10
«В» 9 100


Часть компаний, чьи договоры аренды офиса заканчивались в 2018 году, решили остаться, однако их доля значительно сократилась. Если три года назад порядка 40% компаний предпочитали переезду продление договора, то в 2018 году остаться в текущем офисе предпочли уже около 18%.

Наибольший объем новых сделок – порядка 50% – в 2018 году был заключен в Москве в секторе от ТТК до МКАД. Объясняется это, в первую очередь, ограниченным предложением крупных офисных вакансий в центральной части города.

Эксперты CBRE ожидают, что объем поглощения офисной недвижимости в 2019 году будет ниже показателя 2018 года и составит примерно 400 000 кв.м. Однако, компании будут также активно переезжать, и объем новых сделок в следующем году составит порядка 1,4-1,5 млн кв.м.

После почти пяти лет стагнации в IV квартале 2018 года был отмечен рост ставок аренды на отдельные объекты. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса «А Прайм» в 2018 году была на уровне $750-850 за кв.м в год, Для офисных площадей класса «А» – в диапазоне 18000-30000 руб. за кв.м в год, а на офисы класса «В» – 12000-21000 руб. за кв.м в год, все ставки без учета эксплуатационных расходов и НДС.

Сокращающийся объем вакансий, низкий объем нового офисного строительства и достаточно большой объем спроса на качественные помещения в некоторых деловых районах образовывали локальные дефициты офисных площадей, и собственники некоторых бизнес-центров начали поднимать ставки аренды.

Рост ставок аренды пока не носит повсеместный характер и, скорее всего, в среднем по рынку в 2019 году не превысит 5-7%. При этом в классе «А» изменение будет более ощутимым и может составить 5-10%, в сегменте класса «В» – до 5%.

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует: «Прошедший 2018 год для рынка офисной недвижимости запомнился как рекордами (максимальный с 2009 года объём новых сделок), так и антирекордами (минимальный за почти 20 лет объем ввода новых площадей). Совокупность этих факторов обещает рост ставок, который уже наметился, но пока носит несистемный характер.  В 2019 году объем нового строительства увеличится – девелоперы заявляют к вводу в эксплуатацию почти в три раза больше объектов, чем в 2018 году, однако выбор для крупных арендаторов останется минимальным. На фоне сохраняющейся высокой активности со стороны крупных пользователей сделки built-to-suit будут иметь место, а при сохраняющихся объёмах спроса тенденция к росту ставок аренды будет постепенно укрепляться».

Материалы по теме

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году
01.02.2019 Офисы В прошедшем году больше всего офисов в Москве арендовал IT-сектор, а самая большая сделка по размеру площади у Правительства Московской области Подробнее

В центре Москвы сохранится дефицит предложения качественных офисов

Качественных офисов в ЦАО Москвы будет не хватать
29.01.2019 Тенденции рынка Несмотря на заявленные к вводу в столице в перспективе четырех лет 2,1 млн кв.м новых офисов Подробнее

Количество новых офисных проектов будет увеличиваться

Строительство новых БЦ возобновляется
22.01.2019 Тенденции рынка Девелоперы коммерческой недвижимости стали еще более активно рассматривать площадки для девелопмента именно коммерческих объектов Подробнее

В Москве планируется в течение года открытие 15 коворкингов площадью 46 000 кв.м

Динамика появления новых коворкингов увеличивается
18.01.2019 Тенденции рынка Динамика появления новых коворкингов увеличивается каждый год и итоговый показатель может быть ещё выше Подробнее

В 2019 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России приблизится к 3 млрд евро

В 2019 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России приблизится к 3 млрд евро
07.12.2018 Регионы РФ Наибольшим спросом у инвесторов будут пользоваться стабилизированные торговые центры, а также заполненные арендаторами офисные объекты Подробнее

На юге Павелецкого делового района в течение 3-4 лет построят еще 4 офисных комплекса

На юге Павелецкого делового района построят новые офисные центры
01.11.2018 Статьи Аналитики Knight Frank прогнозируют появление нового делового района в Москве Подробнее

Сергей Гуров назначен на должность операционного директора департамента управления недвижимостью Colliers International

Сергей Гуров, Colliers International
23.04.2019 Консультанты, управляющие Colliers International продолжает усиливать команду российского офиса специалистами с широкой экспертизой и портфелем успешно реализованных проектов Подробнее

Популярное

Анализ рынка складской недвижимости класса «С»
Анализ рынка складской недвижимости класса «С» («В-») по итогам 2018 года
Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование складского рынка столичного региона
подождите ...
HotLog