УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Как выбрать генподрядчика для реализации проекта коммерческой недвижимости

27.08.2018

Выбор генподрядчика остаётся одной из наиболее стрессовых ситуаций для заказчика. Особенно сегодня, когда маржинальность бизнеса fit-out упала, строительные материалы выросли в цене, а клиенты по-прежнему стремятся оптимизировать ремонтные расходы. Однако, многих рисков можно, если не избежать, то минимизировать. Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М» предлагает рекомендации по выбору генподрядчика, позволяющие оптимизировать расходы и вовремя завершить проект.

Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М» 

Управляющая компания – ваш адвокат

Первое, что мы рекомендуем сделать тем, кто решил «связаться с генподрядом» – выбрать управляющую компанию. Дело здесь не только в том, что УК станет вашим медиатором, адвокатом и «жилеткой» на весь период работ. Хорошая, опытная УК всегда разберёт буквально «по косточкам» каждую задачу, проверит предполагаемых исполнителей и скажет: вот эти сделают хорошо такие-то работы, вот эти – другие, а с этими не стоит даже связываться. И скажет она это не только исходя из веры подрядчикам на слово, изучения о них материалов в сети, но самого ценного – собственного опыта. Зачем вам свои «грабли», когда до вас на них уже наступили много раз?

Не стесняйтесь просить рекомендации и отзывы

Для всех: подрядчиков, субподрядчиков и самой УК. Это – не только нормально, но и продемонстрирует ваш серьёзный подход к делу. Идеально – если вы соберёте не только положительные, но (особенно) и отрицательные отзывы.

Общайтесь с бывшими заказчиками

После того, как вы получите рекомендации, попросите компанию уделить вам больше времени с тем, чтобы задать самые неудобные вопросы. Помните: чем больше вы зададите их сейчас, тем меньше их останется на период, собственно, работ. Не стесняйтесь спрашивать обо всём: вынесли ли вовремя мусор, хорошо ли прошла опресовка, не поцарапали ли машины на паркинге, любезны ли были строители с другими резидентами помещения.

Съездите на уже завершённые проекты

Идеально, если вы поедете не один, а с «человеком в теме». Но даже если такого человека нет, всё равно съездите – никакие рассказы, фотографии и документы не заменят личных впечатлений. Во время переговоров с клиентами возьмите телефоны заказчиков понравившихся проектов, и посетите их.

Внимание к деталям

Вы уже сделали ремонт в загородном доме, теперь приступаете к ремонту в городской квартире, и, разумеется, стали понимать в этом намного больше, чем прежде. Да что там – после полугодового ремонтного ада на даче считаете себя почти экспертом, и никакой генподрядчик вас голыми руками не возьмёт. Люди, которые «что-то где-то недавно ремонтировали», по нашим наблюдениям, представляют один из основных рисков для генподряда. Такой человек убеждён, что ему не нужна ни управляющая компания, ни аудиторы, ни консультанты, более того – всё это неоправданные расходы, а он сейчас сам с прорабом всё быстренько «нарисует». Однако, всем решившим броситься на ремонтную амбразуру коммерческой недвижимости стоит помнить о том, что офис, магазин или склад – это не собственный гараж; к вам будут приходить пожарные, СЭС и другие надзорные органы, которые просто закроют помещение в случае его несоответствия нормам, а их – сотни. Впрочем, намучаетесь вы уже на этапе согласования колористического паспорта – если ремонт фасада проходит в бизнес- или торговом центре. Если у вас нет цели приобрести новую профессию, даже не пытайтесь погружаться во все эти нюансы – просто выберите УК, которой вы доверяете.

Сто вопросов в диалоге с подрядчиком

Ваш потенциальный генподрядчик отвечает за пять минут? Не задает «лишних вопросов»? Это означает только одно: или он умеет читать ваши мысли, или все процессы в его компании суперавтоматизированы. Ничего подобного, по нашему опыту, пока в России нет, зато есть другое – невнимательное чтение ваших писем и документов, и желание побыстрее «отвязаться». Помните: не бывает подрядов без ста вопросов и диалога. Если вы видите подрядчика, который взял проект и не задал вам ни одного вопроса – бегите от него.

Выбирайте специализированных подрядчиков

Понравился подрядчик, но вот беда – он строит аэропорты и, кажется, не слишком воодушевлен вашим предложением про проект на тысячу квадратных метров? Скорее всего, вы ему тоже не интересны, и он отвечает вам из вежливости. Дело не в снобизме – просто каждый подрядчик умеет считать деньги, и по опыту знает, что, учитывая накладные расходы, структуру и специализацию компании, его цена будет априори выше, чем у конкурентов - ваш тендер он точно не выиграет.

Не приглашайте для укладки метлахской плитки специалистов по строительству трубопроводов в Сибири. Иными словами – ищите подрядчиков с компетенциями именно для вашего проекта. Это нормально, и даже – безусловно верно, когда строительная фирма не умеет делать всё сразу. Напротив – вас должны насторожить заявления от потенциального генподрядчика, что «мы выполняем абсолютно все виды работ».

Познакомьте ваши отделы безопасности

Здесь – без комментариев. Просто – познакомьте, и вы не раз скажете за этот совет «спасибо».

Выбирайте финансово стабильных

Не стесняйтесь попросить у потенциального генподрядчика бухгалтерскую отчётность за три года. Оборот – небольшой, прибыль равна нулю, с НДС – дыры? Всегда помните о том, что эти проблемы могут перекинуться на вас как на заказчика, и лучше воздержитесь от такого партнёрства.

Проверяйте количество судебных процессов

Обязательно проверяйте количество судов у потенциального генподрядчика. Если их - восемь, и большинство из них – не с субподрядчиками, которые привезли не те материалы или выполнили работы не вовремя (это – как раз «хорошие» суды, в интересах клиента, которые говорят об ответственности компании), а с заказчиками – подумайте сто раз, стоит ли вам примыкать к их возможному числу. Суды с заказчиками чаще всего происходят по двум причинам: или компания демпингует на тендере, а во время работ – «подсчитали-прослезились», и пытается незапланированные расходы переложить на клиента; или она просто не умеет решать проблемы путем переговоров.

Полная информационная открытость

Съездили на объекты, пообщались с бывшими заказчиками, просмотрели налоговую документацию, запросили суды? Теперь – Google (или Яндекс) вам в помощь. Забейте в поисковике название вашего потенциального генподрядчика, и изучите результаты хотя бы первых двух страниц.

Всегда спрашивайте о рисках

Что будет, если мы не уложимся с ремонтом в срок? Возможно ли в принципе выполнить проект конкретно этого помещения в указанные сроки? Каковы риски, например, с сантехникой или отделкой офисной кухни, системами кондиционирования? А если резко повысится курс валют и стоимость импортных материалов? Грамотный генподрядчик всегда вам буквально на пальцах объяснит все этапы работ, и возможные риски.

Выбирайте максимально кастомизированные компании

После кризиса на этом рынке случилась небольшая революция – клиентов стало меньше, маржинальность снизилась, ушло огромное количество компаний, генподряд, наконец, перестал быть «царем и богом», и научился слушать и слышать клиентов. Правильные, с вашей точки зрения, материалы, оборудование, даже люди – не стесняйтесь говорить обо всём этом с вашим генподрядчиком. Хороший – примет к сведению или объяснит, почему так делать не стоит. Плохой – так же, как и до кризиса, сообщит, что вы в этом ничего не понимаете. В общем, опасайтесь всего, что в наших кругах называется «недостаточной проработкой проекта». Учитывая, что генподряд в «чистом виде», как и другие услуги на низком рынке, будет всё больше кастомизироваться и становится «пакетом услуг», отношения между заказчиками и генподрядчиками изменяются уже сейчас. Так что не бойтесь лишних вопросов, запросов и предложений.

Материалы по теме

Рынок корпоративных интерьеров переживает трансформацию

Рынок корпоративных интерьеров переживает трансформацию
19.07.2017 Девелоперы, строители О ключевых трендах в этой отрасли, стоимости эффективного рабочего пространства и повышении продуктивности работы рассказывает Артем Пантелеев, коммерческий директор строительной компании «Гинт-М» Подробнее

«Гинт-М» завершила строительство и отделку нового офиса компании «Сервье»

«Гинт-М» завершила строительство и отделку нового офиса компании «Сервье»
25.04.2017 Девелоперы, строители Новый офис фармацевтической компании расположился на двух этажах современного бизнес-центра «Белые Сады» около метро Белорусская Подробнее

Новые интерьерные решения для офиса без капитальных затрат

Новые интерьерные решения для офиса без капитальных затрат
17.04.2017 Статьи Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М», предлагает своё видение недорогой интерьерной реновации Подробнее

«Мы выбираем, нас выбирают» или вся правда о строительных тендерах в России

Строительная компания «Гинт-М»
27.10.2016 Статьи Об особенностях тендеров в России – Михаил Борисов, управляющий партнер строительной компании «Гинт-М» Подробнее

«Гинт-М» построил офис для Roche в БЦ «Неглинная плаза»

«Гинт-М» построил офис для Roche в БЦ «Неглинная плаза»
11.10.2016 Москва Новые офисные помещения фармацевтической компании занимают 3149 кв.м. Работая над проектом, «Гинт-М» выполнил полный комплекс работ по строительству, отделке и инженерному оснащению площадей. Подробнее

Рынок торговой недвижимости России до сих пор не насыщен аутлетами

Рынок торговой недвижимости России до сих пор не насыщен аутлетами
14.11.2018 Консультанты, управляющие До конца 2019 года ожидается самое большое число открытий аутлетов в истории России: рынок вырастет на 95700 кв.м Подробнее

ТРЦ «Мозаика» в ЮВАО Москвы ожидает масштабная реновация

ТРЦ «Мозаика» в ЮВАО Москвы
08.11.2018 Консультанты, управляющие Программа глубинной реновации включает в себя переоценку существующей концепции, брендинга и принципов формирования пула арендаторов Подробнее

Популярное

III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил аналитический обзор различных сегментов рынка коммерческой недвижимости России по итогам 3-х кварталов 2018 года
подождите ...
HotLog