Как выбрать генподрядчика для реализации проекта коммерческой недвижимости

Выбор генподрядчика остаётся одной из наиболее стрессовых ситуаций для заказчика. Особенно сегодня, когда маржинальность бизнеса fit-out упала, строительные материалы выросли в цене, а клиенты по-прежнему стремятся оптимизировать ремонтные расходы. Однако, многих рисков можно, если не избежать, то минимизировать. Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М» предлагает рекомендации по выбору генподрядчика, позволяющие оптимизировать расходы и вовремя завершить проект.

Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М» 

Управляющая компания – ваш адвокат

Первое, что мы рекомендуем сделать тем, кто решил «связаться с генподрядом» – выбрать управляющую компанию. Дело здесь не только в том, что УК станет вашим медиатором, адвокатом и «жилеткой» на весь период работ. Хорошая, опытная УК всегда разберёт буквально «по косточкам» каждую задачу, проверит предполагаемых исполнителей и скажет: вот эти сделают хорошо такие-то работы, вот эти – другие, а с этими не стоит даже связываться. И скажет она это не только исходя из веры подрядчикам на слово, изучения о них материалов в сети, но самого ценного – собственного опыта. Зачем вам свои «грабли», когда до вас на них уже наступили много раз?

Не стесняйтесь просить рекомендации и отзывы

Для всех: подрядчиков, субподрядчиков и самой УК. Это – не только нормально, но и продемонстрирует ваш серьёзный подход к делу. Идеально – если вы соберёте не только положительные, но (особенно) и отрицательные отзывы.

Общайтесь с бывшими заказчиками

После того, как вы получите рекомендации, попросите компанию уделить вам больше времени с тем, чтобы задать самые неудобные вопросы. Помните: чем больше вы зададите их сейчас, тем меньше их останется на период, собственно, работ. Не стесняйтесь спрашивать обо всём: вынесли ли вовремя мусор, хорошо ли прошла опресовка, не поцарапали ли машины на паркинге, любезны ли были строители с другими резидентами помещения.

Съездите на уже завершённые проекты

Идеально, если вы поедете не один, а с «человеком в теме». Но даже если такого человека нет, всё равно съездите – никакие рассказы, фотографии и документы не заменят личных впечатлений. Во время переговоров с клиентами возьмите телефоны заказчиков понравившихся проектов, и посетите их.

Внимание к деталям

Вы уже сделали ремонт в загородном доме, теперь приступаете к ремонту в городской квартире, и, разумеется, стали понимать в этом намного больше, чем прежде. Да что там – после полугодового ремонтного ада на даче считаете себя почти экспертом, и никакой генподрядчик вас голыми руками не возьмёт. Люди, которые «что-то где-то недавно ремонтировали», по нашим наблюдениям, представляют один из основных рисков для генподряда. Такой человек убеждён, что ему не нужна ни управляющая компания, ни аудиторы, ни консультанты, более того – всё это неоправданные расходы, а он сейчас сам с прорабом всё быстренько «нарисует». Однако, всем решившим броситься на ремонтную амбразуру коммерческой недвижимости стоит помнить о том, что офис, магазин или склад – это не собственный гараж; к вам будут приходить пожарные, СЭС и другие надзорные органы, которые просто закроют помещение в случае его несоответствия нормам, а их – сотни. Впрочем, намучаетесь вы уже на этапе согласования колористического паспорта – если ремонт фасада проходит в бизнес- или торговом центре. Если у вас нет цели приобрести новую профессию, даже не пытайтесь погружаться во все эти нюансы – просто выберите УК, которой вы доверяете.

Сто вопросов в диалоге с подрядчиком

Ваш потенциальный генподрядчик отвечает за пять минут? Не задает «лишних вопросов»? Это означает только одно: или он умеет читать ваши мысли, или все процессы в его компании суперавтоматизированы. Ничего подобного, по нашему опыту, пока в России нет, зато есть другое – невнимательное чтение ваших писем и документов, и желание побыстрее «отвязаться». Помните: не бывает подрядов без ста вопросов и диалога. Если вы видите подрядчика, который взял проект и не задал вам ни одного вопроса – бегите от него.

Выбирайте специализированных подрядчиков

Понравился подрядчик, но вот беда – он строит аэропорты и, кажется, не слишком воодушевлен вашим предложением про проект на тысячу квадратных метров? Скорее всего, вы ему тоже не интересны, и он отвечает вам из вежливости. Дело не в снобизме – просто каждый подрядчик умеет считать деньги, и по опыту знает, что, учитывая накладные расходы, структуру и специализацию компании, его цена будет априори выше, чем у конкурентов - ваш тендер он точно не выиграет.

Не приглашайте для укладки метлахской плитки специалистов по строительству трубопроводов в Сибири. Иными словами – ищите подрядчиков с компетенциями именно для вашего проекта. Это нормально, и даже – безусловно верно, когда строительная фирма не умеет делать всё сразу. Напротив – вас должны насторожить заявления от потенциального генподрядчика, что «мы выполняем абсолютно все виды работ».

Познакомьте ваши отделы безопасности

Здесь – без комментариев. Просто – познакомьте, и вы не раз скажете за этот совет «спасибо».

Выбирайте финансово стабильных

Не стесняйтесь попросить у потенциального генподрядчика бухгалтерскую отчётность за три года. Оборот – небольшой, прибыль равна нулю, с НДС – дыры? Всегда помните о том, что эти проблемы могут перекинуться на вас как на заказчика, и лучше воздержитесь от такого партнёрства.

Проверяйте количество судебных процессов

Обязательно проверяйте количество судов у потенциального генподрядчика. Если их - восемь, и большинство из них – не с субподрядчиками, которые привезли не те материалы или выполнили работы не вовремя (это – как раз «хорошие» суды, в интересах клиента, которые говорят об ответственности компании), а с заказчиками – подумайте сто раз, стоит ли вам примыкать к их возможному числу. Суды с заказчиками чаще всего происходят по двум причинам: или компания демпингует на тендере, а во время работ – «подсчитали-прослезились», и пытается незапланированные расходы переложить на клиента; или она просто не умеет решать проблемы путем переговоров.

Полная информационная открытость

Съездили на объекты, пообщались с бывшими заказчиками, просмотрели налоговую документацию, запросили суды? Теперь – Google (или Яндекс) вам в помощь. Забейте в поисковике название вашего потенциального генподрядчика, и изучите результаты хотя бы первых двух страниц.

Всегда спрашивайте о рисках

Что будет, если мы не уложимся с ремонтом в срок? Возможно ли в принципе выполнить проект конкретно этого помещения в указанные сроки? Каковы риски, например, с сантехникой или отделкой офисной кухни, системами кондиционирования? А если резко повысится курс валют и стоимость импортных материалов? Грамотный генподрядчик всегда вам буквально на пальцах объяснит все этапы работ, и возможные риски.

Выбирайте максимально кастомизированные компании

После кризиса на этом рынке случилась небольшая революция – клиентов стало меньше, маржинальность снизилась, ушло огромное количество компаний, генподряд, наконец, перестал быть «царем и богом», и научился слушать и слышать клиентов. Правильные, с вашей точки зрения, материалы, оборудование, даже люди – не стесняйтесь говорить обо всём этом с вашим генподрядчиком. Хороший – примет к сведению или объяснит, почему так делать не стоит. Плохой – так же, как и до кризиса, сообщит, что вы в этом ничего не понимаете. В общем, опасайтесь всего, что в наших кругах называется «недостаточной проработкой проекта». Учитывая, что генподряд в «чистом виде», как и другие услуги на низком рынке, будет всё больше кастомизироваться и становится «пакетом услуг», отношения между заказчиками и генподрядчиками изменяются уже сейчас. Так что не бойтесь лишних вопросов, запросов и предложений.