Вакантность на центральных улицах Москвы вернулась к минимальному уровню за три года

По данным компании JLL, доля свободных площадей на основных торговых улицах Москвы сократилась за первые три месяца 2018 года на 0,6 п.п. и составила 8,4%. Таким образом, уровень вакантности основных торговых коридоров снизился до значения начала 2017 года, когда показатель достиг минимума перед началом летней реконструкции центральных улиц Москвы.

Вакантность на основных торговых улицах Москвы

Наибольшее изменение вакантности за I квартал 2018 года продемонстрировал северный участок Садового кольца (от станции метро «Маяковская» до станции метро «Курская»), где показатель снизился на 6,9 п.п., до 13,2%. Среди новых арендаторов на данном отрезке – супермаркеты небольших форматов (АВ Daily, «ВкусВилл»), салоны красоты и банки. В целом средняя доля свободных помещений по Садовому кольцу за прошедший квартал снизилась с 11,7% до 9,5%.

Помимо Садового кольца, показатели которого восстанавливаются после завершения реконструкции, лидерами по динамике заполняемости за прошедший квартал стали улицы Тверская и Маросейка, где вакантность снизилась на 2,5 и 2,2 п.п., до 5,8% и 10,0% соответственно.

«В числе основных трендов на рынке центрального стрит-ритейла Москвы – увеличение доли ресторанов и кафе до 33,5% в I квартале 2018 года при снижении объема fashion-операторов. Доля магазинов одежды, обуви и аксессуаров на основных торговых улицах постепенно уменьшается на протяжении последних лет – с 15% в 2015 году до 10,5% на конец марта 2018 года, – отмечает Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве. – При этом fashion продолжает активно изучать возможности на рынке площадей стрит-ритейла, в особенности для открытия флагманских магазинов, предпочитая улицы со значительной долей арендаторов данного сегмента. Например, в I квартале 2018 года открылся двухэтажный флагманский бутик премиальной марки женской одежды Max Mara на Новом Арбате, 19».

«Завершение благоустройства основных торговых коридоров и их заполнение новыми операторами завершило формирование профилей данных улиц. Восстановление заполняемости после окончания работ идет достаточно планомерно, зачастую приводя к увеличению доли сетевых, качественных операторов. Так, в Москве уже сформировались основные локации расположения кафе и ресторанов, являющиеся привлекательными как для жителей Москвы, так и для туристов. Ключевые ресторанные улицы Москвы уже сейчас имеют минимальную вакантность – около 3% на Мясницкой, Покровке, в районе Патриарших прудов, а в Камергерском переулке незанятые помещения в принципе отсутствуют, – комментирует Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Таким образом, на уже сформировавшихся улицах отсутствуют площадки для новых проектов. Поэтому предстоящему чемпионату мира по футболу будет сложно оказать влияние на текущий состав арендаторов в силу своей краткосрочности. Тем не менее можно ожидать появления временных торговых точек, например, pop-up магазинов, рассчитанных на повышенный туристический трафик».

В то же время в некоторых центральных коридорах в первом квартале 2018 года появились новые свободные площади. Например, уровень вакантности в Столешниковом переулке увеличился с 11,4% до 13,3%. Это, в свою очередь, оказало влияние на среднюю ставку аренды, которая снизилась до 205 000 руб. за кв.м в год (здесь и далее приводятся ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв.м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенных на 1-м этаже). Кроме того, уменьшение арендных ставок вслед за ростом вакантности было отмечено и на Новом Арбате, а также на Тверской – в результате демократизации пула арендаторов этого торгового коридора. На обеих улицах арендная ставка на конец квартала достигла 105 000 руб. за кв. м в год. На Маросейке, напротив, снижение уровня вакантности привело к росту ставок аренды – с 85 000 руб. за кв.м в год на конец 2017 года до 90 000 руб. к концу I квартала 2018 года.

Арендные ставки центральных торговых коридоров Москвы

В структуре спроса на рынке центрального стрит-ритейла продолжают лидировать кафе и рестораны: их доля составила 46% от общего объема заявок в прошедшем квартале. На 2-м месте традиционно находятся fashion-операторы с показателем 17%, супермаркеты и продуктовые магазины заняли 3-е место (9% от общего объема заявок).

Ротация арендаторов (включая смену арендаторов или освобождение/заполнение помещений) на основных торговых улицах Москвы осталась на том же уровне по сравнению с концом прошлого года, составив 8%. За первые три месяца года наибольшая динамика ротации была зафиксирована на северном участке Садового кольца – 18%, а также в Столешниковом переулке – 16%.