В 2018 году стоимость аренды офисов может вырасти на 10% в условиях намечающегося дефицита крупных площадей

В 2017 году в Москве совокупный объем сделок в сегменте офисной недвижимости составил 1,27 млн кв.м площадей, что на 32% больше, чем в 2016 году – и это максимальный показатель с 2014 года. На увеличение объема сделок по аренде и продаже офисов повлияли благоприятные рыночные условия – сниженные ставки аренды и цены продаж, общая стабилизация экономической ситуации. По прогнозам компании Colliers, в 2018 году объем сделок с офисной недвижимостью в столице может составить 1,21 млн кв.м площадей.

2017 год стал рекордным по количеству крупных сделок по продаже и аренде больших офисов площадью свыше 10 000 кв.м за последние 5 лет – их было заключено более 10-ти. Среди наиболее значимых можно отметить сделку по покупке АИЖК одной из башен «IQ-квартал», (GLA – 76 700 кв.м); сделку по аренде 38 200 кв.м офисных площадей в БЦ Poklonka Place дочерней компанией Сбербанка; сделку по покупке Газпромбанком (GBA – 43 370 кв.м, GLA – 32 300 кв.м) площадей в Aquamarine III.  Помимо максимально привлекательных условий на рынке, одним из факторов принятия решения о переезде в новый офис стал дефицит крупных офисных блоков в качественных зданиях с удобной локацией.

В 2017 году сохранилась тенденция консолидации подразделений организаций с государственным участием. Как и в прошлом году, благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации. По итогам 2017 года совокупный объем сделок по аренде и продаже офисных помещений на 19% сформирован сделками с компаниями, имеющими государственное участие.

Доля сделок по пересогласованию условий аренды офисных помещений вернулась к докризисному уровню и составила по итогам 2017 года 9%, снизившись относительно показателя предыдущего года на 14 п.п. В 2015-2016 годах доля сделок по пересогласованиию условий аренды и продлению договоров аренды колебалась в диапазоне от 28 до 35%.

Ставки аренды на качественные офисные площади в прошлом году стабилизировались, продолжив снижаться в отдельных офисных зданиях, для которых характерен высокий уровень вакантных площадей. Коррекция средневзвешенного показателя запрашиваемой арендной ставки в течение года преимущественно была обусловлена изменением структуры предложения, связанной с выходом на рынок новых объектов и уходом офисных помещений в результате закрытия ряда крупных сделок. Так, средневзвешенная ставки аренды на офисные помещения в офисах класса «А» составила 25 090 рублей за кв.м в год, в офисах класса «B» – 12 709 рублей за кв.м в год, снизившись относительно конца 2016 года на 6% и 1% соответственно.

По итогам прошедшего года распределение рублевого и долларового предложения в офисах класса «А» сохранилась в пропорции 60% к 40%. В офисах классов «B+»/«B-» доля рублевого предложения превышает 95%. Рост запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован в единичных объектах, имеющих премиальное расположение.

Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. В 2017 году доля сделок по приобретению офисов в собственность в общем объеме всех сделок в сравнении с 2015 годом выросла с 8% до 17%. Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам 2017 года составил 258 900 кв.м, в то время как в 2016 году – 170 000 кв.м, а в 2015 году – 112 000 кв.м. Цены продаж качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в течение 2017 года оставались стабильными и не поменялись относительно уровня 2016 года. Стоимость продажи офисных блоков в объектах класса «А», расположенных в границах ММДЦ «Москва-Сити», находится в диапазоне от 300 000 до 450 000 рублей за кв.м. В офисах класса «B+»/«B-» цены находятся в диапазоне от 180 000 до 250 000 рублей за кв.м в объектах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, и 120 000 – 200 000 рублей за кв.м в объектах, расположенных между ТТК и МКАД.

По словам Веры Зименковой, регионального директора департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International, на фоне дефицита качественного предложения офисов и стабильного спроса в 2018 году ожидается рост цен продажи и ставок аренды на офисную недвижимость в пределах 10%. Сдерживающим фактором спроса в 2018 году может оказаться возможное усиление санкционного режима, а также риски, связанные с неблагоприятной внешней экономической конъюнктурой и нестабильностью экономического восстановления. Таким образом, эксперты ожидают, что в 2018 году объем сделок по аренде и продаже офисных помещений составит около 1,21 млн кв.м.